Rosnące koszty życia i wysoki poziom stóp procentowych uniemożliwiają wielu osobom zaciągnięcie kredytu. Sprawę komplikuje także Komisja Nadzoru Finansowego, której nowe rekomendacje obniżają zdolność kredytową wielu osób. W związku z powyższym plany wprowadzenia kredytu hipotecznego bez wkładu własnego zakończyły się niepowodzeniem. Teraz polski rząd planuje wdrożenie taniego kredytu hipotecznego w ramach programu Bezpieczny Kredyt 2%. Poniższy artykuł skupi się na wyjaśnieniu zasad programu i analizy jego opłacalności.
Spis treści:
Dlaczego rząd wprowadza takie rozwiązania?
Prawdopodobną motywacją rządzących są nadchodzące wybory parlamentarne. W przyszłym roku kampania wyborcza będzie prawdopodobnie bardzo intensywna. Tani kredyt w czasach kryzysu ekonomicznego bez wątpienia skłoni wielu kredytobiorców do oddania głosu na obecny rząd. Grupą docelową są także młode osoby, które nie mają własnościowego mieszkania. Kryzys mieszkaniowy, który rząd (przynajmniej w teorii) próbuje rozwiązać, może być podstawą decyzji przy urnach.
Do kogo adresowany jest program?
Górną granicą wiekową uprawniającą do aplikowania jest czterdziesty piąty rok życia. Jeśli o kredyt stara się para, tylko jedna z osób musi spełniać ten warunek. Związek pary nie musi być związkiem małżeńskim. Jednak w przypadku związków nieformalnych warunkiem koniecznym jest wspólne wychowywanie co najmniej jednej pociechy. Osoby ubiegające się o rządowy kredyt nie mogą być właścicielami żadnej nieruchomości. Posiadanie jej w przeszłości również pozbawia prawa do wnioskowania.
Jak działa program Bezpieczny Kredyt 2%?
W pierwszej dekadzie okresu kredytowania bank ma dofinansowywać ratę swojego kredytobiorcy. Co za tym idzie, pozwala to na bardzo niskie, wręcz symboliczne oprocentowanie w wysokości 2%. Wsparcie takie dotyczy tylko i wyłącznie kredytów o jednolitym oprocentowaniu. Właśnie dlatego program otrzymał nazwę bezpiecznego. Obecnie trwa bowiem bardzo emocjonalna debata na temat etyczności i legalności kredytów o zmieniającym się oprocentowaniu niektórych produktów bankowych.
W ramach programu określono dwie kwoty maksymalne. Pierwsza z nich to pół miliona złotych, o które mają prawo starać się single. Druga to kwota sześciuset tysięcy złotych, które mogą uzyskać pary i małżeństwa, a także rodzice.
Kupno nieruchomości będzie dopuszczalne zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Pierwszy oznacza nieruchomości, które w momencie ich nabycia nie było wcześniej użytkowane czy posiadane. Zazwyczaj sprzedawcą takich nieruchomości są deweloperzy. Drugi rynek, rynek wtórny to lokale, które mają już pewną przeszłość. Przeważnie są tańsze od nowych i sprzedawane nie przez deweloperów, a osoby prywatne. W ramach zasad programu nie określono maksymalnej dopuszczalnej ceny za metr kwadratowy kupowanego lokum.
Dopuszcza się także równoczesne uczestnictwo w dwóch rządowych inicjatywach. Można zatem wnioskować o kredyt na 2 procent, nie dysponując jakimkolwiek wkładem własnym. Niemniej każdy z wnioskodawców musi udowodnić bankowi zdolność kredytową. Jej uzyskanie jest obecnie dalece bardziej problematyczne, niż w przeszłości. Powodem jest zaostrzenie kryteriów przez Komisję Nadzoru Finansowego. W związku z decyzjami podejmowanymi przez polski bank centralny zaleca ona bankom pięcioprocentowy bufor na stopy procentowe. Zwiększono także rygor rekomendacji S.
Istnieją jednak głosy mówiące, że kredyty o stałym oprocentowaniu mają być traktowane inaczej. Wspomniany już bufor na stopy procentowe w ich przypadku ma zostać zmniejszony do zaledwie dwóch i pół procent. Ponadto zdolność kredytowa przy ubieganiu się o takie wsparcie ma być kalkulowana z nieco mniejszym rygorem. Szacuje się, że wprowadzenie takich kryteriów zwiększy zdolność nawet o trzydzieści procent.
Na czym polega atrakcyjność programu?
Przede wszystkim jego atutem jest dużo korzystniejsze oprocentowanie. Kredyty udzielane przez prywatne banki komercyjne są oprocentowane co najmniej czterokrotnie wyżej, niż oferowany przez polityków program. Ów benefit przysługuje przez pierwsze dziesięć lat okresu kredytowania. Jest to jednak wystarczający okres, by kredytobiorca ustatkował się ekonomicznie i nie miał problemów ze spłacaniem rat na warunkach rynkowych. Ponadto w ciągu dekady obecne komplikacje ekonomiczne Polski powinny stać się historią.
Ponadto w oprocentowaniu takiego kredytu nie stosuje się wskaźnika stopy referencyjnej WIBOR. Jest on znany z wielokrotnego zwiększania wartości rat w okresie kredytowania jednego produktu. Jednak do raty kredytu w programie doliczona zostanie właściwa marża danego banku.
Zaletą programu jest także zastosowanie rat malejących. Oznacza to, że w pierwszej dekadzie kredytowania kapitału będzie ubywać. Po upływie okresu rządowych dopłat stosowane będą raty równe. Dofinansowywana rata według rządowych obliczeń powinna być nawet o połowę niższa od tej spłacanej w warunkach rynkowych. Należy być świadomym, że okoliczność ta wynika z najwyższego od dawna poziomu stóp procentowych. Jest wysoce prawdopodobnym, że niedługo zacznie się masowe ich obniżenie. W takiej sytuacji poziom rządowej dopłaty zapewne ulegnie zmniejszeniu. Warto także wyciągnąć wnioski z przeszłości. Proponowany program nie jest novum w polskiej historii. W poprzednich latach banki narzucały znacznie większe marże kredytom opłacanym z państwowych pieniędzy.
Kiedy rusza program?
Politycy nie podali jeszcze dokładnego terminu, kiedy program wejdzie w życie. Jedyną obecnie dostępną informacją jest bardzo ogólnikowy termin trzeciego kwartału nadchodzącego roku.
Czy taki kredyt się opłaca?
Mogą po niego sięgnąć zarówno osoby z wkładem własnym, które chcą jedynie dofinansować pozostałą kwotę, jak i osoby, które takiego wkładu nie mają. Na korzyść programu przemawiają także narzucone w nim limity. Dzięki nim przyszli kredytobiorcy nie będą mieli problemu ze spłatą swoich zobowiązań. Należy jednak pamiętać, że jeśli program zwiększy popyt na nieruchomości, ich ceny mogą znacząco wzrosnąć, co jest zjawiskiem niepożądanym.
