W 2025 roku obserwujemy wyraźny spadkowy trend stawki WIBOR, co przekłada się na poprawę sytuacji dla kredytobiorców hipotecznych. WIBOR (Warsaw Interbank Offered Rate, referencyjna stopa procentowa na rynku międzybankowym) zaczął obniżać się już w pierwszym kwartale 2025 r. Na początku kwietnia WIBOR 3M wynosił około 5,8%, a pod koniec miesiąca spadł w okolice 5,4%, sygnalizując oczekiwania rynku na rychłe obniżki stóp procentowych. Podobnie zachowuje się WIBOR 6M – z poziomów powyżej 5,7% obniżył się do ok. 5,1%. Jest to odzwierciedlenie zmiany sentymentu: po okresie wysokich stóp w latach 2022–2023 rynek spodziewa się luzowania polityki pieniężnej.

Spadek WIBOR następuje jeszcze zanim Rada Polityki Pieniężnej (RPP) formalnie obniżyła stopy. RPP w ostatnich miesiącach wysyła sygnały złagodzenia stanowiska – prezes NBP zasugerował możliwość rozpoczęcia cyklu obniżek, co rynek finansowy zdyskontował natychmiastowym spadkiem stawek międzybankowych. Taka sytuacja, w której WIBOR reaguje wyprzedzająco, nie jest nowością: w czasie poprzednich cykli zmian stóp WIBOR zwykle wybiegał przed decyzje RPP (rosnąc szybciej w oczekiwaniu na podwyżki i spadając przed oficjalnymi cięciami). Aktualnie wszystko wskazuje na to, że już na posiedzeniu RPP w maju 2025 roku dojdzie do pierwszej od dłuższego czasu obniżki stóp procentowych – rynek zakłada redukcję o około 0,5 punktu procentowego.

Prognozy na resztę roku 2025 są umiarkowanie optymistyczne. Analitycy oczekują, że do końca roku stopy NBP mogą spaść łącznie o około 1 punkt procentowy. Oznaczałoby to referencyjną stopę procentową w okolicach 4,75–5,0% na koniec 2025 (wobec 5,75% przed spodziewanymi cięciami). W ślad za tym także WIBOR będzie dalej obniżać się, choć zapewne stopniowo. W dłuższym horyzoncie mówi się nawet o kontynuacji obniżek w 2026 roku, co mogłoby sprowadzić stawki WIBOR w okolice 3,5–4%.

Oczywiście, scenariusze te zależą od dalszego przebiegu inflacji i koniunktury gospodarczej – na razie inflacja bazowa w Polsce wyraźnie hamuje (prognozowana CPI ma spaść w okolice 4% w połowie roku), a wzrost gospodarczy pozostaje stonowany. To daje przestrzeń do obniżek stóp bez ryzyka nawrotu nadmiernej inflacji. Reasumując, obecna sytuacja charakteryzuje się spadającym WIBOR-em, a prognozy sugerują kontynuację tego trendu, co stanowi pozytywną wiadomość dla posiadaczy kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem.

O ile mogą spaść raty kredytów mieszkaniowych w 2025 roku

Malejący WIBOR bezpośrednio przekłada się na obniżenie rat kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu. W praktyce oprocentowanie takiego kredytu stanowi sumę marży banku oraz stawki WIBOR (najczęściej 3M lub 6M). Gdy WIBOR spada, automatycznie spada też całkowite oprocentowanie kredytu, a co za tym idzie – wysokość płaconej raty. Już wiosną 2025 roku wielu kredytobiorców odczuje wyraźną ulgę.

Szacuje się, że przeciętna rata modelowego kredytu mieszkaniowego może zmniejszyć się o około 100–200 złotych miesięcznie w porównaniu z początkiem roku. Dla przykładu, kredyt na 400 tys. zł zaciągnięty na 30 lat (oprocentowanie zmienne) jeszcze na początku roku miał ratę rzędu 2900 zł, natomiast po aktualizacji oprocentowania (uwzględniającej spadek WIBOR) rata może wynosić ok. 2750 zł. To oznacza oszczędność rzędu 150 zł miesięcznie. W przypadku wyższej kwoty kredytu, np. 700 tys. zł, obniżka raty może przekroczyć 200 zł miesięcznie.

Oczywiście, rzeczywista skala spadku rat zależy od kilku czynników. Kluczowa jest wielkość zadłużenia – im wyższy pozostały kapitał kredytu, tym większa nominalna różnica w racie po obniżce oprocentowania. Ważny jest także okres kredytowania i to, na jakim etapie spłaty znajduje się kredyt: przy kredytach spłacanych już od wielu lat raty składają się w większym stopniu z kapitału, a w mniejszym z odsetek, więc obniżka stóp da tam nieco mniejszy efekt w złotówkach. Na największe ulgi mogą liczyć ci, którzy zaciągnęli kredyty niedawno, gdyż ich raty były dotąd bardzo wysokie z powodu rekordowego WIBOR-u.

Należy pamiętać, że banki aktualizują oprocentowanie kredytów w określonych cyklach. Przy WIBOR 3M oprocentowanie zmienia się co kwartał, a przy WIBOR 6M co pół roku. Oznacza to, że nie każdy kredytobiorca odczuje spadek rat od razu w tym samym miesiącu. Jeśli dla danego kredytu ostatnia aktualizacja oprocentowania miała miejsce tuż przed spadkiem WIBOR (np. w marcu 2025), to kolejna zmiana – już z niższą stawką – nastąpi odpowiednio w czerwcu (dla WIBOR 3M) lub we wrześniu (dla WIBOR 6M).

Tak czy inaczej, w ciągu kolejnych miesięcy 2025 roku praktycznie wszyscy posiadacze kredytów o zmiennym oprocentowaniu zauważą stopniowo malejące raty. Jeżeli zrealizują się scenariusze rysowane przez analityków i stopy procentowe do końca roku spadną łącznie o ok. 1 punkt procentowy, to można oczekiwać, że rata typowego kredytu będzie pod koniec 2025 roku nawet o kilkaset złotych niższa niż w szczytowym momencie 2022/2023. Będzie to znacząca ulga w domowych budżetach po trudnym okresie gwałtownego wzrostu kosztów kredytu.

Warto dodać, że obniżki rat dotyczą oczywiście kredytów o zmiennej stopie – osoby, które w ostatnich latach wybrały okresowo stałe oprocentowanie, nadal płacą stałe raty ustalone przy zawarciu umowy. Dla nich dobra wiadomość jest taka, że po zakończeniu okresu stałego (zazwyczaj 5 lat) prawdopodobnie wejdą już w środowisko znacznie niższych stóp procentowych niż obecne. Natomiast ci, którzy rozważają zaciągnięcie nowego kredytu w 2025 roku, mogą spodziewać się nieco niższego kosztu odsetek – zarówno dzięki spadkowi WIBOR, jak i rosnącej konkurencji banków na rynku kredytów hipotecznych.

Kontrowersje wokół WIBOR: procesy sądowe, zarzuty, stanowiska instytucji

Dynamiczne zmiany WIBOR-u w minionych latach i drastyczny wzrost rat kredytowych spowodowały, że wokół wskaźnika WIBOR narosły istotne kontrowersje. Wielu kredytobiorców, nazywanych potocznie „złotówkowiczami”, zaczęło kwestionować zapisy swoich umów o kredyt hipoteczny, twierdząc, że WIBOR jest wskaźnikiem nietransparentnym lub że nie zostali właściwie poinformowani o ryzyku jego zmienności. W efekcie już od 2022 roku do sądów trafiają pozwy przeciw bankom, w których klienci domagają się unieważnienia umów kredytowych lub usunięcia z nich klauzul oprocentowania opartych o WIBOR.

Argumenty podnoszone w tych sprawach dotyczą m.in. tego, że WIBOR nie odzwierciedla realnego kosztu pozyskania pieniądza przez banki, a zasady jego ustalania nie zostały dostatecznie wyjaśnione konsumentom. Kredytobiorcy wskazują, że przy podpisywaniu umowy często otrzymywali jedynie lakoniczną informację o ryzyku zmiennej stopy procentowej, bez szczegółów o tym, jak WIBOR jest wyznaczany i jak duże wahania mogą wystąpić.

Pierwsze rozstrzygnięcia tych sporów miały miejsce pod koniec 2022 roku i odbiły się szerokim echem. Pojawiły się postanowienia tymczasowe (tzw. zabezpieczenia powództwa), w których sądy wstrzymywały stosowanie WIBOR na czas trwania procesu, co skutkowało drastycznym obniżeniem rat dla powodów – w skrajnych przypadkach kredytobiorcy mieli spłacać tylko kapitał, bez odsetek, dopóki sprawa się nie zakończy. Następnie w 2023 i 2024 roku zaczęły zapadać pierwsze wyroki w tych sprawach.

Przykładowo, Sąd Okręgowy w Suwałkach w grudniu 2024 r. jako pierwszy wydał wyrok eliminujący WIBOR z umowy kredytu złotowego, uznając klauzule zmiennego oprocentowania za abuzywne (nieuczciwe wobec konsumenta). W styczniu 2025 r. ten sam sąd poszedł jeszcze dalej, wydając wyrok stwierdzający nieważność całej umowy kredytowej opartej na WIBOR z uwagi na naruszenie praw konsumenta.

Sędziowie argumentowali, że bank nie dopełnił obowiązków informacyjnych – klienci nie otrzymali właściwego wyjaśnienia mechanizmu WIBOR ani ryzyka z nim związanego, a nawet pracownik banku zeznający w charakterze świadka nie potrafił jasno opisać, jak WIBOR jest ustalany. Takie ustalenia ułatwiły sądowi uznanie, że klient zawierając umowę nie był w pełni świadomy istotnych jej elementów, co stanowi podstawę do unieważnienia lub „odwiborowania” kredytu. Trzeba podkreślić, że wyroki te nie są prawomocne – banki składają apelacje, a o ostatecznym losie sporów zapewne zadecydują sądy wyższych instancji, być może nawet Sąd Najwyższy.

Skala zjawiska rośnie, choć na razie nie osiąga rozmiarów porównywalnych z tzw. sprawami frankowymi (kredytów walutowych). Szacuje się, że do końca 2024 roku liczba pozwów dotyczących WIBOR mogła sięgnąć około półtora tysiąca, a kolejne są w przygotowaniu. Niektóre sądy w Polsce skierowały już pytania prejudycjalne do Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej, aby rozwiać wątpliwości co do interpretacji prawa konsumenckiego w kontekście WIBOR. Orzeczenia TSUE w nadchodzącym czasie mogą więc wpłynąć na jednolitą linię orzeczniczą w Polsce – podobnie jak stało się to przy kredytach frankowych.

Stanowiska instytucji państwowych i regulatorów w tej sprawie są raczej uspokajające dla sektora bankowego. Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) po przeanalizowaniu mechanizmu wyznaczania WIBOR stwierdził oficjalnie, że nie dopatrzył się nieprawidłowości w sposobie ustalania tego wskaźnika i nie widzi podstaw do kwestionowania go jako takiego. Prezes UOKiK podkreślał co prawda, że banki powinny dbać o rzetelne informowanie klientów o ryzyku zmiennego oprocentowania, jednak zaznaczył jednocześnie, iż nie dostrzega tu zagrożenia dla stabilności sektora – sugerując, że sprawy WIBOR nie powinny zachwiać systemem finansowym.

Komisja Nadzoru Finansowego oraz Narodowy Bank Polski również stoją na stanowisku, że WIBOR jest wskaźnikiem wiarygodnym, nadzorowanym i zgodnym z unijnymi regulacjami (administrowany przez GPW Benchmark, działający pod nadzorem KNF).

Przedstawiciele sektora bankowego wielokrotnie wypowiadali się publicznie, broniąc WIBOR i praktyk kredytowych. Argumentują oni, że od konsumenta nie można wymagać eksperckiej wiedzy na temat konstrukcji indeksu – tak jak kierowca nie musi znać budowy silnika, aby prowadzić auto. Według banków wystarczy, że klient został poinformowany o tym, iż oprocentowanie jest zmienne i zależne od wskaźnika rynkowego, który może się zmieniać w przyszłości. Zapewniają, że dopełnili obowiązków przekazując klientom ogólne ostrzeżenia o ryzyku wzrostu rat. Z ich perspektywy WIBOR jest częścią umowy znaną od lat, a obecna fala pozwów to efekt kancelarii prawniczych poszukujących analogii do spraw frankowych.

Niezależnie od sporów sądowych, w tle toczy się proces reformy wskaźników referencyjnych w Polsce. Już w 2022 r. powstała mapa drogowa odchodzenia od WIBOR na rzecz nowego wskaźnika o nazwie WIRON (a technicznie WIRF). Planowano, że do 2025 roku WIBOR zostanie całkowicie zastąpiony przez WIRON/WIRF, który opiera się na rzeczywistych transakcjach overnight na rynku finansowym. Celem tej zmiany jest zwiększenie transparentności i odporności na manipulacje, na wzór zmian dokonanych na świecie po aferach związanych z LIBOR. Obecnie część nowych kredytów hipotecznych jest już oferowana w oparciu o WIRON albo oprocentowanie stałe, co ma ograniczyć ryzyko podobnych sporów w przyszłości. Dla obecnych kredytobiorców kluczowe jest jednak to, jak rozwiążą się trwające kontrowersje. Czy sądy masowo uznają WIBOR za niedozwolony element umowy? Czy może jednak linia orzecznicza skrystalizuje się po myśli banków? Tego dowiemy się w ciągu najbliższych miesięcy i lat. Na razie sytuacja jest rozwojowa: klienci z nadzieją śledzą kolejne wyroki, a banki z niepokojem kalkulują potencjalne ryzyko finansowe. Wszystko to dzieje się równolegle ze spadkiem samego WIBOR-u, który paradoksalnie może nieco zmniejszyć determinację kredytobiorców do walki sądowej (raty maleją, więc problem staje się mniej dotkliwy niż u szczytu kryzysu). Niemniej, kwestia ta pozostaje jednym z głównych tematów w polskiej bankowości w 2025 roku.

Prognozy rynku kredytów mieszkaniowych na tle spadku WIBOR w 2025

Perspektywy rynku kredytów mieszkaniowych na 2025 rok są ostrożnie optymistyczne. Spadające stopy procentowe i niższy WIBOR poprawiają zdolność kredytową Polaków, co powinno przełożyć się na nieco większy popyt na hipoteki w porównaniu z poprzednim rokiem. Po załamaniu akcji kredytowej w 2022 r. (spowodowanym gwałtownym wzrostem stóp procentowych i ostrożnością banków) rok 2023 przyniósł pierwsze oznaki ożywienia – częściowo dzięki rządowemu programowi „Bezpieczny Kredyt 2%”, a częściowo dzięki stabilizacji sytuacji makroekonomicznej.

Wejście w rok 2024/2025 odbyło się jednak na wysokim pułapie kosztu pieniądza, więc początek 2025 roku był jeszcze stosunkowo słaby pod względem liczby udzielanych kredytów. Dane za pierwszy kwartał 2025 wskazywały na niższą liczbę nowo udzielonych kredytów mieszkaniowych niż rok wcześniej. Było to efektem wciąż wysokiego (choć już spadającego) oprocentowania i wyczerpywania się impulsu programu 2%.

Jednak z miesiąca na miesiąc widać poprawę sytuacji. Marzec 2025 przyniósł zauważalny wzrost liczby wniosków kredytowych oraz lekkie odbicie sprzedaży kredytów hipotecznych – świadczy to o tym, że coraz więcej osób decyduje się na zakup mieszkania, licząc na przyszłe niższe raty. Eksperci z Biura Informacji Kredytowej prognozują, że w całym 2025 roku wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych może nieznacznie wzrosnąć w porównaniu do 2024 – szacunki mówią o wzroście rzędu 1–2%, do około 88 mld zł łącznej kwoty nowych kredytów. Taki wynik oznaczałby stabilizację rynku na dość wysokim poziomie, choć jeszcze nie powrót do rekordów sprzed kilku lat. Innymi słowy, spodziewany jest umiarkowany wzrost akcji kredytowej, bez nagłego boomu, ale wyraźnie lepiej niż w okresie zastoju.

Niższy WIBOR to lepsza dostępność kredytu: banki przy kalkulacji zdolności kredytowej stosują bufor bezpieczeństwa, ale mimo bufora, każdy spadek stóp o 1 punkt procentowy potrafi zwiększyć maksymalną zdolność kredytową klienta o kilkanaście tysięcy złotych.

To oznacza, że osoby, które dotąd nie mogły sobie pozwolić na wymarzone mieszkanie z powodu wysokich rat prognozowanych, teraz mogą ponownie rozważyć zaciągnięcie kredytu. W 2025 roku zapewne zobaczymy więcej takich powracających na rynek kredytobiorców. Banki z kolei będą konkurować o klientów – być może poprzez obniżanie marż lub oferowanie atrakcyjnych warunków (jak okresowo stałe niższe oprocentowanie czy promocje w dodatkowych produktach). Konkurencja na rynku kredytów mieszkaniowych może się zaostrzyć, bo po chudych latach instytucje finansowe będą chciały odbudować portfele kredytowe.

Warto mieć na uwadze, że na popyt na kredyty mieszkaniowe wpływają nie tylko stopy procentowe, ale także ceny nieruchomości, sytuacja na rynku pracy oraz programy rządowe. Jeśli chodzi o ceny mieszkań – po okresie zahamowania wzrostów, a nawet niewielkiej korekty na przełomie 2022/2023, rok 2024 przyniósł ponowne odbicie cen w wielu miastach (m.in. za sprawą programów dopłat i ograniczonej podaży mieszkań).

W 2025 roku prawdopodobnie ceny będą rosły już wolniej, bo większa podaż nowych inwestycji mieszkaniowych spotka się ze umiarkowanym popytem. Stabilizacja lub umiarkowany wzrost cen, przy jednoczesnym spadku kosztu kredytu, to scenariusz sprzyjający utrzymaniu równowagi na rynku – mieszkania powinny być nieco bardziej dostępne finansowo niż rok wcześniej, ale bez gwałtownego skoku cen.

Nie bez znaczenia są też działania rządu. Po zmianie ekipy rządzącej jesienią 2023 roku pojawiają się zapowiedzi nowych inicjatyw mieszkaniowych. Niewykluczone, że w trakcie 2025 roku zostanie wprowadzony nowy program wsparcia dla kredytobiorców, być może kontynuujący lub modyfikujący formułę „Bezpiecznego Kredytu 2%”.

Jeśli program dopłat zostanie utrzymany w jakiejś formie, będzie nadal stymulował popyt wśród młodych osób kupujących pierwsze mieszkanie. Z kolei jego wygaszenie bez alternatywy mogłoby nieco ostudzić zapał części nabywców, ale malejący WIBOR prawdopodobnie i tak pozostanie głównym czynnikiem zachęcającym do zaciągania kredytów.

Podsumowanie:

Podsumowując, rok 2025 na rynku kredytów mieszkaniowych zapowiada się jako okres stopniowego powrotu do normalności po burzliwym czasie wysokich stóp. Raty kredytów będą niższe, zdolność kredytowa klientów – wyższa, a banki bardziej skłonne do udzielania finansowania. Nie jest to jednak euforia bez granic: zarówno instytucje finansowe, jak i klienci zachowują ostrożność, pamiętając świeżo doświadczenia gwałtownego wzrostu kosztów obsługi długu.

Najbardziej prawdopodobny scenariusz na resztę 2025 roku to umiarkowany wzrost liczby i wartości udzielanych kredytów hipotecznych, stabilizacja warunków na rynku nieruchomości oraz kontynuacja spadku oprocentowania. Wszystko to w sumie oznacza ulgę dla obecnych kredytobiorców i lepsze perspektywy dla tych, którzy planują zakup własnego „M” z pomocą banku.

Jeśli nie pojawią się niespodziewane czynniki zewnętrzne (np. nagły nawrót inflacji lub szok gospodarczy), trend spadkowy WIBOR i poprawiająca się dostępność kredytów powinny utrzymać się również w kolejnych kwartałach, kształtując bardziej przyjazny, przewidywalny rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce.