Zaostrzenie założeń stosowanych przy ocenie zdolności kredytowej miało efekt uboczny, z jakim borykają się osoby zainteresowane refinansowaniem kredytów hipotecznych. Eksperci zauważają, że droga do spłaty rat jest czasami zamknięta z powodu rzekomej niekompetencji. Minęło ponad sześć miesięcy od czasu, gdy Komisja Nadzoru Finansowego zaleciła bankom stosowanie surowszych zasad względem oceny zdolności kredytowej dotyczących udzielania kredytów hipotecznych.
Warto pamiętać, że powiernicy oczekują, iż pożyczkodawcy użyją zwiększonego bufora przy obliczaniu adekwatności klienta. Zamiast minimum 2,5 punktów procentowych. aktualnie zakładane oprocentowanie jest wyższe niż 5 punktów obecnego poziomu. Zaostrzono również wyliczenia kosztów utrzymania. Znaczenie takiego „ostrożnego” podejścia było w ostatnich miesiącach kwestionowane nie tylko przez deweloperów, którzy odnotowują spadek sprzedaży, ale także przez Bank. Kwestionowana jest ostateczność uwzględniania wysokich buforów, szczególnie w przypadku powtarzających się kredytów o stałym oprocentowaniu. O ile w dyskusjach pojawiają się obawy o popadnięcie w przepaść losów nowego rynku kredytów hipotecznych, o tyle rezultaty zmian mogą odczuć także kredytobiorcy, którzy już wcześniej się zobowiązali.
Spis treści:
Skazani na wysoką marżę
Dyrektorzy oddziału twierdzą, że klienci, którzy nabyli swoje kredyty w ostatnich latach, mogą liczyć na dobre oferty ze zmiennym i stałym oprocentowaniem. Kiedyś marże kredytowe były znacznie wyższe niż obecnie. Refinansowanie kredytu hipotecznego może zainteresować tych, którzy już otrzymują finansowanie w postaci „normalnego” kredytu hipotecznego, ale dziś jest droższe, podobnie jak produkty motywacyjne (np. „Rodzina na Swoim”), często borykające się dziś z wyższymi marżami, było to modne w poprzednich latach. Okoliczności na pierwszy rzut oka przekonują do „przeprowadzki”.
Choć w wielu bankach warunki finansowania są atrakcyjniejsze, niektórzy klienci nie są w stanie w ten sposób obniżyć kosztów zaangażowania. Przeszkodą często są bardziej rygorystyczne kryteria obliczania wypłacalności. W szczególności jest to rekomendacja KNF, która zobowiązuje banki do rozważenia podniesienia stóp procentowych o 5 punktów procentowych, nawet jeśli jest to pożyczka o stałym oprocentowaniu.
W efekcie klient teoretycznie nie jest w stanie zapłacić raty niższej niż obecnie, którą spłaca w terminie. Proces refinansowania kredytu jest znacznie łatwiejszy niż proces początkowy, kiedy udziela się go na zakup lub budowę nieruchomości. Wystarczy, że przedstawi się dokumenty nieruchomości, które stanowią zabezpieczenie i udowodnią zdolność płatniczą klienta. Skróceniu ulega również czas oczekiwania na decyzję. Oczekiwanie tydzień lub dwa stało się normą.
Na jakiej zasadzie funkcjonuje pułapka?
Paradoks niezdolności do pracy można wyjaśnić na prostym przykładzie. Załóżmy, że kredytobiorca zaciągnął kredyt hipoteczny na 30 lat w 2015 roku z marżą 2,4 punktów procentowych. Obecnie zadłużenie wynosi 300 tys. złotych. Załóżmy, że dźwignia finansowa spadła w ciągu ostatnich 7 lat, a klient znajdzie się teraz w zakresie LTV, co pozwala na lepsze warunki finansowe. Ponadto stopa zwrotu oferowana przez banki spada, a kredytobiorcy decydują się na okresowe stosowanie stawki stałej.
Bank, do którego klient chce przelać swój kredyt, oferuje oprocentowanie 8,80%. Jednak bank, do którego klient złożył wniosek, stwierdził, że kredytobiorca nie miał odpowiedniej zdolności kredytowej. Przy zastosowaniu 5-punktowego bufora do podwyższenia oprocentowania spłata kredytu przekroczy miesięczny dochód klienta o połowę. Paradoksalnie wtedy klient ma możliwość spłaty drogiego kredytu (do czasu, gdy obecny bank zweryfikuje jego sytuację), ale nie ma szans na wymianę na inny tańszy i bezpieczniejszy kredyt (w niedalekiej przyszłości obowiązywać będzie stawka „zamrożenia”).
Przykład: kredytobiorca zarabia na miesiąc 7,2 tys. złotych, przy aktualnym poziomie WIBOR 3M (przyjmijmy 7,5 procent) rata „starego” kredytu wynosi 2760 złotych i pochłania 38% jego dochodu miesięcznego. W takim przypadku po refinansowaniu rata wyniesie 2530 złotych i będzie optymalną alternatywą za 35% miesięcznego dochodu. Wtedy przez następnych 5 lat rata się nie zmieni.
Zmiany regulacyjne, które mogą wyprzeć z rynku kredytobiorców
Wszelkie zmiany przepisów, które mają zastosowanie do kredytodawców, mogą mieć niezamierzone skutki. Świadczą o tym nie tylko dotychczasowe przygody polskich klientów rozważających refinansowanie. Przykładem jest rynek brytyjski. Po kryzysie finansowym z 2008 roku Wielka Brytania miała grupę pożyczkobiorców lub beneficjentów firm, które zaprzestały działalności na rynku lub otrzymały finansowanie po zastosowaniu standardów oceny energetycznej.
Według szacunków lokalnego organu ochrony FCA 47 tysięcy dłużnicy zasługują na miano „więźniów hipotecznych”. Regularnie płacą w ratach, ale nie mogą jednak liczyć na refinansowanie na nieco lepszych warunkach, ponieważ nie spełniają aktualnych standardów kwalifikacyjnych.
