27 maja wchodzą w życie postanowienia ustawy o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym. Kilka dni temu rząd zdecydował się nanieść poprawki do stworzonego programu, podwyższając limity kwalifikujące do objęcia tym wsparciem. Czy dzięki zmianom i zliberalizowaniu założeń tego rozwiązania łatwiej będzie teraz o znalezienie mieszkania, które spełnia kryteria zawarte w programie?
Spis treści:
Mieszkanie bez wkładu własnego – dla kogo?
Wbrew pozorom program nie jest dedykowany rodzinom najuboższym, których nie stać na zaciągnięcie kredytu. Kluczowym parametrem jest bowiem zdolność finansowa do spłaty zaciągniętego zobowiązania. Osoby, których wysokość zarobków na to pozwala i które posiadają odpowiednią zdolność kredytową, korzystając z nowego programu będą mogły wziąć kredyt na 100% wartości nieruchomości. Jak ma to działać? Wymóg wniesienia wkładu własnego zostanie zastąpiony przez gwarancję, która ma wynosić od 10 do 20% wartości nieruchomości. Maksymalna kwota udzielonych gwarancji ma wynieść 100 tysięcy złotych.
Kredyt na tych zasadach będzie mógł zostać udzielony na minimalny okres spłaty wynoszący 15 lat i będzie można go zaciągnąć tylko w polskich złotych. Należy podkreślić, że udzielone w ramach programu gwarancje nie są bezpłatne – kredytobiorca będzie musiał zapłacić za nie 1% wartości gwarantowanej kwoty. Z programu będą mogły skorzystać rodziny z dziećmi (w tym również pary pozostające w nieformalnym związku, które maja potomstwo). O kredyt bez wkładu będą mogły się ubiegać również jednoosobowe gospodarstwa domowe, pod warunkiem, że spełnią pozostałe kryteria finansowe.
Co istotne, w ustawie o gwarantowanym kredycie mieszkaniowym zostały zawarte mechanizmy, które – przynajmniej w teorii – mają przeciwdziałać stymulacji wzrostu cen nieruchomości. Ustalono maksymalny limit ceny za m² powierzchni użytkowej mieszkania, na które ma zostać udzielona gwarancja. Problem w tym, że ustalone początkowo limity były bardzo niskie, wręcz nieprzystające do realiów rynkowych. Doprowadziło to do sytuacji, że jeszcze przed wejściem w życie programu jego założenia spełniało zaledwie kilka procent mieszkań w największych miastach. Po modyfikacjach sytuacja ulegnie poprawie – osoby chcące uzyskać kredyt bez wkładu będą mogły wybierać spośród ok. kilkunastu procent dostępnych na sprzedaż lokali mieszkalnych.
Warto nadmienić, że założenie programu kredytu bez wkładu własnego jest szersze niż zwiększenie dostępności mieszkań. Z rozwiązania proponowanego przez rząd będą mogły skorzystać również osoby chcące zakupić dom jednorodzinny lub działkę budowlaną.
Jak wyliczane są limity cen dla kredytu bez wkładu własnego?
Widełki cenowe, które kwalifikują mieszkanie do programu są wyliczane z uwzględnieniem kosztów budowy mieszkań – dane te są podawane przez wojewodów co 6 miesięcy. Z wcześniejszych zapisów w ustawie wynikało, że średnie koszty z ostatniego roku należałoby podnieść o 20%, by uzyskać limit, który kwalifikowałby do objęcia programem (dotyczyło to mieszkań z rynku wtórnego). W przypadku lokali mieszkalnych z rynku pierwotnego średnia kosztów miała być podnoszona o 30%.
Po modyfikacjach zapisów przelicznik ten ma się zmienić – dla mieszkań używanych wzrośnie z 20 na 30%, dla nowych z 30 na 40%. Zauważalnie poprawi to sytuację przyszłych kredytobiorców w największych miastach, gdzie ceny mieszkań są zdecydowanie najwyższe. Szacuje się, że po zmianach kryteria spełni w Warszawie ok. 13% mieszkań z rynku wtórnego i aż 27% z pierwotnego, co jest całkiem niezłym wynikiem. W największych miastach niektórych województw wymagania programu spełniać będzie znacznie większy procent mieszkań – najlepiej wypada pod tym względem Gorzów Wielkopolski, gdzie nawet 96% nowych mieszkań i 78% używanych będzie „łapać się” na program. Niewiele w tyle pozostaje Opole z wynikiem 90% i 75%.
Rząd zachęca Polaków do zaciągania kredytów o stałym oprocentowaniu
Jednym z celów planowanego rozwiązania jest zachęta konsumentów do decydowania się na kredyt o stałym oprocentowaniu, który niesie za sobą mniejsze ryzyko zmieniającej się wysokości rat. Wadą tego rozwiązania jest to, iż koszty takiego kredytu są nieco większe, co do tej pory zniechęcało kredytobiorców – wtórowały temu także banki, których pracownicy namawiali (i nadal namawiają) na zaciąganie zobowiązania o oprocentowaniu zmiennym. Jak taki kredyt sprawdza się w trudnych czasach – widzimy na przykładzie kredytobiorców, którzy podpisywali swoje umowy w zeszłym roku, gdy stopy procentowe były rekordowo niskie. Dziś rata kredytowa dla tych klientów jest wyższa nawet o kilkadziesiąt procent względem zeszłorocznej i wiele wskazuje, że może dalej rosnąć.
Rząd widząc negatywne skutki dużego udziału kredytów hipotecznych o zmiennym oprocentowaniu, postanowił wprowadzić rozwiązania, które skłonią Polaków do zaciągania zobowiązań o mniejszym ryzyku. Kredyt bez wkładu własnego to jeden z pomysłów, które mają na to wpłynąć. Inny został uruchomiony już na początku lipca 2021 roku – od tego momentu banki muszą proponować klientom kredyty ze stałym lub czasowo stałym oprocentowaniem. Wcześniej część tych instytucji nie była w ogóle zainteresowana, by oferować takie produkty swoim klientom.
Nie jest jeszcze znana lista banków, które przystąpią do programu kredytów bez wkładu własnego – aby instytucja finansowa mogła udzielać takich kredytów, będzie musiała podpisać umowę z Bankiem Gospodarstwa Krajowego. Po wejściu ustawy w życie lista banków zostanie zaprezentowana na stronie BGK.
Od kiedy będą obowiązywać nowe limity?
Choć rząd zapowiada zmiany w nadchodzącym programie kredytów bez wkładu własnego, na naniesienie poprawek będzie trzeba nieco poczekać. Mimo iż program wchodzi w życie 27 maja, to w ustawie, która go dotyczy, istnieje zapis o tym, że rząd może przy pomocy stosownego rozporządzenia obniżyć obecne limity, a nie je podwyższać. Zapowiadane modyfikacje prawne wymagają więc zmian ustawowych, a na to potrzeba czasu. Wszystko wskazuje na to, że przez pierwszych kilka miesięcy program będzie funkcjonował jeszcze na starych zasadach, nim wyższe limity zaczną obowiązywać i przyszli kredytobiorcy będą mogli z nich skorzystać.
