W związku z obecną sytuacją na rynku i rosnącą inflacją, Polacy mają zauważalnie niższą zdolność kredytową. Wpływa to na ilość udzielanych przez banki kredytów hipotecznych. Do wzięcia kredytu na zakup 40 metrowego mieszkania w Warszawie, trzyosobowa rodzina musi mieć przynajmniej 12,5 tysiąca złotych dochodu. Jakie są szanse na poprawę zdolności kredytowej?
Spis treści:
Zmiany w wyliczaniu zdolności kredytowej na rok 2022
Zdolność kredytowa to podstawowe kryterium decydujące o otrzymaniu pożyczki. Wymóg ten dotyczy praktycznie każdej kwoty, którą chcemy otrzymać od banku. Został on narzucony instytucjom finansowym przez prawo bankowe. Natomiast kwota, jakiej udzieli nam bank, zależy od sposobu, w jaki konkretna instytucja nam tę zdolność obliczy. Coraz wyższa inflacja powoduje, że koszty życia rosną, co bezpośrednio rzutuje na obniżenie zdolności kredytowej.
Podczas oceny zdolności kredytowej, bank stosując się do zaleceń Krajowego Nadzoru finansowego z marca tego roku, podniósł tzw. bufor ostrożnościowy z 2,5 pp. do 5 pp. Po uwzględnieniu go w wyliczeniach, kredytobiorca spłaca swoje zobowiązania na podstawie stawki WIBOR 3M wynoszącej 12,51 procent, zamiast wcześniejszej, będącej na poziomie 7,51 procent.
Kolejną zmianą jest zastosowanie się do zalecenia dotyczącego obliczania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Banki mają przyjmować je na wyższym poziomie, niż minimum socjalne ogłoszone przez niezależne źródło. Poza tym ma być brana pod uwagę aktywność zawodowa wnioskodawcy oraz jego miejsce zamieszkania. Stało się to przyczyną obniżenia ilości udzielanych przez banki kredytów hipotecznych. Według danych przekazanych przez Biuro Informacji Kredytowej, we wrześniu zeszłego roku Polacy zaciągnęli ponad 70% więcej kredytów, a ich wartość była o 71,3% wyższa.
Spadek zdolności kredytowej Polaków w bieżącym roku
Jeszcze w sierpniu tego roku zdolność kredytowa, według odpowiedzi otrzymanych z banków, wynosiła średnio 199 313,57 zł. Sytuacja z miesiąca na miesiąc ulega pogorszeniu. We wrześniu dane mówią o zdolności na poziomie 191 338,67 zł, natomiast w październiku było to już tylko 188 606,35 zł. Jest to maksymalna kwota kredytu, jaką mógłby otrzymać przeciętny klient.
Którym klientom bank udzieli kredytu hipotecznego?
Banki, biorąc pod uwagę niepewną sytuację finansową kredytobiorców, udzielają pozytywne decyzje osobom z wysokimi dochodami. Wiąże się to z obawą o możliwość terminowej spłaty rat. Jednak biorąc pod uwagę ceny mieszkań za metr kwadratowy ( w Warszawie w październiku wynosiła ona 13 323 zł), na wzięcie kredytu potrzeba przynajmniej 12,5 tysiąca złotych dochodu miesięcznie.
Gdyby nie było potrzeby uwzględniania nowych zaleceń KNF dotyczących buforu ostrożnościowego, zdolność kredytowa była by zauważalnie wyższa. Część banków ogranicza możliwość wzięcia kredytu hipotecznego osobom, które do tej pory nie korzystały z innych jego produktów.
Przykładem jest BNP Paribas, który od czerwca 2022 r. wstrzymał udzielanie kredytów hipotecznych tym klientom, którzy nie czerpali z jego usług i skierowali swoją ofertę wyłącznie dla osób posiadających ich produkty od co najmniej trzech miesięcy.
Wyjątkiem od tej reguły są wyłącznie „zielone hipoteki”, czyli kredyt na finansowanie ekologicznych inwestycji. Natomiast mBank nie wyklucza nowych klientów, natomiast faworyzuje swoich stałych konsumentów, oferując im korzystniejszą marżę, której różnica wynosi 0,75 pp.
Wśród wymagań banku PKO BP jest zapis dotyczący osiągania dochodów w polskich złotych. Z kolei Bank Millenium oferuje obniżoną o 0,5 pp marżę dla wnioskodawców, na których konta osobiste wpływa wynagrodzenie oraz którzy regularnie korzystają z karty debetowej. Pozostałe banki takie jak Alior Bank, Bank Pekao, Credit Agricole, ING Bank Śląski i Santander Bank Polska zapewniają, że o udzielenie kredytu mogą ubiegać się zarówno klienci nowi, jak i obecni.
Co może wpłynąć na poprawę zdolności kredytowej?
Aby rynek kredytów hipotecznych odbił się od dna, potrzeba takich czynników, jak:
- brak dalszych podwyżek stóp procentowych
- obniżenie cen nieruchomości
- wzrost wynagrodzeń
Spowodowałoby to podwyższenie zdolności kredytowej mieszkańców Polski, co z kolei przełożyłoby się na zwiększenie sprzedaży kredytów hipotecznych. W październiku Rada Polityki Pieniężnej zadecydowała o pozostawieniu stóp procentowych na dotychczasowym poziomie. Jednak rosnąca inflacja nie napawa optymizmem, dlatego możemy spodziewać się dalszych wzrostów stóp procentowych.
Polski Związek Deweloperskich zawnioskował do KNF o obniżenie buforu ostrożnościowego do 1 pp. dla kredytów o stałej stopie oprocentowania i 3 pp. dla kredytów o zmiennej stopie oprocentowania. Jednak Krajowy Nadzór Finansowy uznał postulaty za nieuzasadnione argumentując, że pojawiły się kolejne czynniki ryzyka, a sytuacja na rynku wymaga od banków zwiększonej ostrożności w podejmowaniu decyzji o przyznaniu kredytu hipotecznego. W odpowiedzi na postulat zaproponował rozwiązanie w postaci dostosowania przez deweloperów swojej polityki marżowej tak, by mieszkania dla Polaków były bardziej dostępne.
