Wbrew pozorom zaciągnięcie kredytu hipotecznego nie zawsze oznacza, że kolejnego 20-30 lat człowiek będzie musiał spędzić na spłacaniu rat. Wielokrotnie zdarza się, że cała suma zostanie spłacona wcześniej. A wtedy można liczyć na pewien zwrot kosztów, jakie poniosło się na starcie.
Spis treści:
Rodzaje kosztów związanych z kredytem
Rozróżnia się trzy rodzaje kosztów, jakie są związane niemal z każdym kredytem. Część ponosi się je wcześniej przed rozpoczęciem kredytu, a inne przez cały okres kredytowania. Są to:
- Odsetki – o ten element przeważnie pytają klienci, którzy spłacają kredyt przed terminem. Czy bank zwróci różnicę?
- Ubezpieczenie – przeważnie ubezpiecza się kredytobiorcę. Składki płaci się z góry przez okres 2-5 lat. Potem można odnowić polisę. Ubezpieczenie pozwala na lepsze warunki wzięcia kredytu.
- Prowizja – czasem banki pobierają prowizję za udzielenie kredytu, co może przekładać się np. na niższe oprocentowanie kredytu.
Zwrot odsetek – czy jest możliwy?
Odsetki to koszty, na których zwrot kredytobiorcy mają najczęściej nadzieję. Szczególnie gdy udało im się spłacić kredyt w o wiele krótszym czasie. Przykładowo:
Kredyt o wysokości 300 000 zł z oprocentowaniem 10% mógł być wzięty na 30 lat.
Klient mógł spłacić w ciągu trzech lat: 5545 zł kapitału i 89 233 zł odsetek. Pozostało: 294 455 zł kapitału.
Jeśli jednak spłaciłby cały kredyt w 3 lata, to odsetki wyniosłyby 48 486 zł.
Jak widać, różnica nie jest mała. Jednak trzeba pamiętać, że banki nie wykonują żadnej korekty, bo odsetki są liczone na bieżące od spłaty kapitału.
Jak rozliczać niewykorzystaną składkę ubezpieczeniową?
W przypadku gdy kredytobiorca spłaci kredyt przed terminem ma bez wątpienia prawo do zwrotu pewnych kosztów. Przykładowo, gdy klient wziął kredyt i opłacił z góry 4 lata ubezpieczenia, a spłacił kredyt w ciągu 3 lat, to może otrzymać zwrot składek. Jednak jaka jest ich wysokość?
Logicznie rzecz biorąc, 1 rok ubezpieczenia został niewykorzystany. W związku z tym ubezpieczyciel jest zobowiązany do zwrotu 25% niewykorzystanej składki. Nie ma tutaj znaczenia, czy ubezpieczenie kredytu odbyło się w banku czy w innej instytucji. Prawnie każda jest zobowiązana do zwrotu kosztów. Mówi o tym zapis w Kodeksie Cywilnym:
„Składkę oblicza się za czas trwania odpowiedzialności ubezpieczyciela. W przypadku wygaśnięcia stosunku ubezpieczenia przed upływem okresu, na jaki została zawarta umowa, ubezpieczającemu przysługuje zwrot składki za okres niewykorzystanej ochrony ubezpieczeniowej” (Art. 813. § 1)
Warto też zauważyć, że nie dotyczy to jedynie kredytu hipotecznego. W przypadku innych kredytów rzadziej korzysta się z ubezpieczenia. Jeśli jednak zostanie wykupione, to zwrot jest wykonywany na podobnych warunkach.
Jak przebiega wypowiedzenie polisy bez spłaty kredytu?
Co ciekawe, można nawet wcześniej zrezygnować z ubezpieczenia. Nie ma tutaj konieczności spłaty kredytu do końca. Jednak warto na początek sprawdzić, czy w ogóle się to opłaca. Mogą bowiem zdarzyć się sytuacje, w których o wiele lepsze będzie spłacanie kredytu razem z ubezpieczeniem. Np. gdy polisa była częścią promocji banku. Wtedy może dojść do dwóch sytuacji:
- Bank zmieni warunki na takie, jakby ubezpieczenia w ogóle nie było
- Można wykupić polisę w innym miejscu
Gdy jednak dojdzie do rezygnacji z polisy, to niewykorzystane składki zostaną zwrócone na konto.
Czy prowizja może zostać zwrócona?
Na zwrot odsetek nie ma co liczyć. Za to składki ubezpieczeniowe mogą wrócić na kontro kredytobiorcy. A jak wygląda kwestia prowizji? W ustawie o kredycie konsumenckim znajduje się zapis: „W przypadku spłaty całości kredytu przed terminem określonym w umowie, całkowity koszt kredytu ulega obniżeniu o te koszty, które dotyczą okresu, o który skrócono czas obowiązywania umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”.
Mowa tutaj przede wszystkim o ubezpieczeniu, które jest związane z okresem kredytowania. Za to prowizje nie dotyczą tego czasu. Dlatego przeważnie banki uważają, że nie podlegają one zwrotowi.
Ustawa i wyrok TSUE, które niczego nie wyjaśniają
Ustawa o kredycie hipotecznym oraz nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami weszła w życie 22 lipca 2017 roku. Jednak nie można powiedzieć, że wiele ona rozjaśniła w kwestii kredytów i związanych z nimi kosztów. Trzeba też pamiętać, że nie dotyczy ona umów, które zostały zawarte przed jej wprowadzeniem. Wtedy należy korzystać ze wcześniejszych ustaleń prawnych.
W art. 39. pkt 1 można przeczytać, że „W przypadku spłaty całości kredytu hipotecznego przed terminem określonym w umowie o kredyt hipoteczny całkowity koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu o odsetki i inne koszty kredytu hipotecznego przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie tej umowy, chociażby konsument poniósł je przed tą spłatą”.
W związku z tym można liczyć na nieco inne zwroty, gdy dojdzie do wcześniejszego opłacenia całego kredytu. Kredytobiorca ma wtedy prawo nie tylko do obniżenia kosztów o zmienne koszty (np. odsetki), ale również o koszty jednorazowe, jak ubezpieczenie i prowizje. Chociaż Polski Sąd Najwyższy nie zabrał żadnego stanowiska, to przeważnie korzysta się z argumentacji, którą zasugerował TSUE.
Trzeba pamiętać, że dotyczy to nie tylko kredytów konsumenckich, ale także wszystkich innych, w tym hipotecznych. Można zatem powoływać się na te argumenty, jeśli dojdzie do sporów z instytucją finansową.
Warto zatem rozważyć dwie sytuacje:
- Gdy kredyt został wzięty przed 22 lipca 2017 roku – przy wcześniejszej spłacie kredytu nie można liczyć na zwrot prowizji, a jedynie ubezpieczenia, jeśli jakaś składka została niewykorzystana.
- Gdy kredyt został wzięty po 22 lipca 2017 roku – przy wcześniejszej spłacie kredytu można wnioskować o zwrot przynajmniej części prowizji.
Jednak wiele banków zdaje się zapominać o tej ustawie i uznaje, że żadnemu klientowi nie przysługuje zwrot, jeśli kredyt zostanie spłacony przed terminem. Dlatego w takiej sytuacji należy składać reklamację, powoływać się na zapisy, a jeśli to nie pomoże – to nawet toczyć spór z bankiem na drodze sądowej.
