Wprowadzenie nowego podatku od wielu mieszkań w Polsce budzi wiele kontrowersji i wzbudza zainteresowanie zarówno kupujących, jak i sprzedających. Zmiany w ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych (PCC) wprowadzone przez nowelizację ustaw o samorządzie gminnym, społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw mają na celu regulację rynku nieruchomości i ograniczenie spekulacji. W niniejszym artykule przyjrzymy się bliżej tym zmianom, ich konsekwencjom oraz sposobom, w jakie wpłyną na kupujących i sprzedających nieruchomości.
Spis treści:
Aktualny stan prawny opodatkowania zakupu nieruchomości
Obecnie, zgodnie z ustawą o podatku od czynności cywilnoprawnych, zakup nieruchomości podlega opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych po stronie kupującego. Obowiązek podatkowy powstaje w momencie dokonania czynności cywilnoprawnej, czyli zawarcia umowy w formie aktu notarialnego. Wartość rynkowa nieruchomości stanowi podstawę opodatkowania, a stawka podatku wynosi 2%.
Warto zauważyć, że istnieje rozgraniczenie między podatkiem od czynności cywilnoprawnych a podatkiem od towarów i usług (VAT). Sprzedaż nieruchomości, która jest opodatkowana VAT, zwalnia z obowiązku zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych. W przypadku umów sprzedaży nieruchomości, które nie podlegają VAT, obowiązek uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych spoczywa na kupującym.
Dodatkowy podatek od wielu mieszkań od stycznia 2024 roku
Od 1 stycznia 2024 roku w Polsce wprowadzony zostanie dodatkowy podatek od wielu mieszkań. Zgodnie z nowelizacją ustawy PCC, w przypadku gdy kupujący nabywa co najmniej 6 lokali mieszkalnych stanowiących odrębne nieruchomości w 1 lub kilku budynkach wybudowanych na 1 nieruchomości gruntowej, opodatkowanych podatkiem od towarów i usług, stawka podatku od zawartej z tym samym kupującym umowy sprzedaży 6. i każdego następnego takiego lokalu w tym budynku lub budynkach bądź udziału w takim lokalu, wynosi 6%.
W przypadku nabycia lokalu mieszkalnego przez kilku kupujących na współwłasność, przepis ten stosuje się także wtedy, gdy przynajmniej 1 z kupujących jest zobowiązany do zapłaty podatku w takiej stawce. Dodatkowo, jeśli nabycie lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość następuje przez kilku kupujących, zobowiązani do zapłaty podatku są tylko ci kupujący, którzy spełniają warunki określone w ustawie.
Nowe przepisy mają na celu zahamowanie procesu wykupywania mieszkań hurtowo i tym samym kontrolę nad cenami nieruchomości na rynku. Ograniczenie to dotyczy głównie funduszy PRS, które często nabywają wiele mieszkań w jednym budynku.
Zmiana rozgraniczenia między PCC a VAT
Jedną z istotnych zmian wprowadzonych przez nowelizację ustawy o PCC jest wyłom w rozgraniczeniu między podatkiem od czynności cywilnoprawnych a podatkiem VAT. Dotychczas, jeśli transakcja była opodatkowana VAT po stronie sprzedawcy, zwalniała ona kupującego z obowiązku zapłaty PCC. Jednak nowe przepisy wprowadzają równoczesne opodatkowanie transakcji podatkiem VAT i PCC.
Zmiana ta ma na celu opodatkowanie nieruchomości nowo wybudowanych, kupowanych bezpośrednio od dewelopera, które z zasady są opodatkowane VAT. W praktyce oznacza to, że kupujący, którzy nie mają prawa do odliczenia VAT lub odliczenie jest ograniczone, będą musieli ponieść ekonomiczne obciążenie dwoma podatkami – VAT i PCC.
Wprowadzenie dodatkowego podatku od wielu mieszkań może mieć również wpływ na mniejszych inwestorów, którzy kupują mieszkania z zamiarem dalszej odsprzedaży. Zasada opodatkowania szóstego i kolejnych mieszkań stawką 6% może wpłynąć na strategię inwestycyjną, wymuszając dywersyfikację inwestycji pomiędzy różnymi lokalizacjami. Jednak możliwość wyodrębnienia nieruchomości może okazać się skomplikowana i mało opłacalna.
Podsumowanie
Wprowadzenie dodatkowego podatku od wielu mieszkań w Polsce ma na celu kontrolę nad rynkiem nieruchomości i ograniczenie spekulacji. Nowe przepisy wprowadzają opodatkowanie szóstego i kolejnych mieszkań stawką 6% oraz równoczesne opodatkowanie transakcji podatkiem VAT i PCC. Zmiana ta ma wpływ głównie na fundusze PRS, które nabywają wiele mieszkań w jednym budynku, oraz na inwestorów, którzy kupują mieszkania z zamiarem dalszej odsprzedaży. Wprowadzenie dodatkowego podatku ma na celu zahamowanie procesu wykupywania mieszkań hurtowo i kontrolę nad cenami nieruchomości na rynku.
