Frank szwajcarski systematycznie umacnia się względem polskiej złotówki. Oznacza to, że trudniej będzie sprzedać mieszkania, które zakupiono w ramach kredytu w szwajcarskiej walucie. Poniższy artykuł skupi się na wyjaśnieniu dwóch kwestii. Pierwszą z nich będzie możliwość zbycia domu obciążonego kredytem we frankach. Drugą będzie możliwość przekazania nabywcy kredytu wraz z nieruchomością.
Spis treści:
Jaka jest geneza kredytów we frankach?
Kredyty we frankach były zaciągane przede wszystkim na początku obecnego wieku. Sytuacja szwajcarskiej waluty była wtedy zupełnie inna, niż dziś. Dwadzieścia lat temu frank był walutą tanią, o bardzo stabilnym kursie. W związku z tym zaciągane w nim kredyty były tańsze. Oprocentowanie kredytu we frankach było niższe, niż oprocentowanie identycznego zobowiązania w polskich złotówkach.
Czyniło to kredyt we frankach dostępnym dla osób gorzej sytuowanych. Na atrakcyjność kredytów wpływały też stopy procentowe. Było to bez wątpienia popularne rozwiązanie – obecnie w Polsce zarejestrowanych jest ponad 416 tysięcy kredytów frankowych.
Jak prezentuje się obecna sytuacja szwajcarskiej waluty?
Od początku XXI wieku sytuacja franka szwajcarskiego uległa bardzo poważnym zmianom. Niedawno kurs franka przekroczył wartość pięciu złotych. Po ogłoszeniu przez Szwajcarski Bank Centralny podwyżki stóp procentowych nieznacznie spadł.
Niemniej wciąż jest wysoki, co powoduje istotne utrudnienia dla kredytobiorców. Może to rodzić zainteresowanie się uwolnieniem od niekorzystnego zobowiązania. Frankowicze sięgają po różne rozwiązania. Składają reklamacje, pozywają banki lub zastanawiają się nad możliwością sprzedaży kupionej za franki nieruchomości.
Czy można sprzedać nieruchomość obciążoną hipoteką?
Sprzedaż takiej nieruchomości byłaby prawdziwą ulgą dla niejednego frankowicza. Jak się okazuje, istnieje taka możliwość. Nieruchomość nabyta częściowo za pieniądze należące do banku może zostać sprzedana innej osobie. Są jednak pewne warunki, które nieruchomość musi spełnić, aby możliwa była jej sprzedaż.
Pierwszą opcją jest zwolnienie z hipoteki. Za zgodą banku zapis o hipotece wykreślony zostaje z ksiąg wieczystych. Jednak aby mogło dojść do wspomnianego zwolnienia, zobowiązanie musi zostać spłacone w całości. Oznacza to, że nie jest to rozwiązanie, które interesuje polskich frankowiczów. Kredyty hipoteczne we frankach szwajcarskich zaciągano na bardzo długie okresy, wynoszące trzydzieści lub nawet więcej lat. Zatem minie jeszcze wiele lat, zanim ta opcja znajdzie się w zasięgu polskich kredytobiorców.
Istnieje też drugie wyjście. Niestety, jest ono dość problematyczne. Sprzedaż mieszkania obciążonego kredytem walutowym oznacza konieczność zweryfikowania przez bank zdolności kredytowej potencjalnego nabywcy nieruchomości. Bank ma prawo do uzależnienia swojej decyzji także od salda zadłużenia czy aktualnej wyceny nieruchomości.
Dużym utrudnieniem może być znalezienie osoby zainteresowanej nabyciem nieruchomości obciążonej frankową hipoteką. Kurs franka jest zmienny. Oznacza to, że wartość kredytu może znacząco wzrosnąć w przyszłości. Jednocześnie nie dojdzie jednak do wzrostu wartości nieruchomości.
Jest to sytuacja, w której wielu właścicieli nieruchomości nie chciałoby się znaleźć. Co więcej, na 15 grudnia 2022 Szwajcarski Bank Narodowy zapowiedział dalsze decyzje w sprawie stóp procentowych. Jeśli bankierzy z Berna ogłoszą kolejną ich podwyżkę, raty kredytów frankowych jeszcze bardziej wzrosną. Już teraz wynoszą one blisko dwukrotność swojej pierwotnej kwoty.
Jak można sprzedać nieruchomość z hipoteką?
Warto wiedzieć, jak wygląda procedura sprzedaży nieruchomości z hipoteką w złotówkach. Należy wówczas wystawić ogłoszenie o sprzedaży. Następnie właściciel podpisuje umowę notarialną kupna-sprzedaży obciążonego hipoteką lokalu. Nabywca wpłaca umówioną kwotę na konto banku kredytującego.
W skutek takiego działania następuje przedterminowa spłata zobowiązania. Jeśli umówiona między stronami kwota przekracza pozostały do spłaty kapitał kredytowy, nadwyżka trafia w ręce zbywcy, tj. osoby sprzedającej lokal.
Kredyt we frankach rodzi jednak pewien problem. Mianowicie – wyliczona wartość nieruchomości nie jest dostatecznie wysoka w stosunku do wartości kredytu frankowego przeliczonego na polskie złotówki. W takiej sytuacji należy dokonać cesji (przeniesienia) hipoteki nieruchomości.
Co ważne, zgody na taką operację musi udzielić właściciel obciążanej nieruchomości oraz wierzyciel hipoteczny, to jest bank. W przypadku nieruchomości frankowiczów raczej niemożliwe jest dokonanie przedterminowej spłaty całości zobowiązania. Jednak dzięki takiemu działaniu można uwolnić się od hipoteki oraz istotnej części zaciągniętego zobowiązania.
Można także sprzedać nieruchomość, a następnie dokonać cesji samego kredytu na inną osobę. Jest to jak najbardziej możliwe, jednak na taką procedurę decyduje się bardzo niewiele osób.
Procesy sądowe a kwestia sprzedaży nieruchomości z hipoteką
Kredyty frankowe nie były zaciągane w warunkach sprzyjających klientom. Po latach okazało się, że banki udzielały im nieprawdziwych lub przynajmniej niepełnych informacji. Kredytobiorcy nie byli więc w pełni świadomi ryzyka, jakie na siebie brali. W związku z tym wielu frankowiczów zdecydowało się na pozwanie swoich banków do sądów. Zazwyczaj sprawy dotyczą unieważnienia umów i zwrotu płaconych bankowi rat.
Jeśli doszło do przedterminowej spłaty kredytu poprzez sprzedaż nieruchomości, nadal możliwa jest batalia sądowa z bankiem. Jednak w takiej sytuacji może dotyczyć wyłącznie zwrotu płaconych bankowi należności. Nie można próbować dowodzić nieważności umowy, którą już sfinalizowano. Oznaczałoby to bowiem zwolnienie z konieczności dalszego spłacania rat, które zostały już spłacone. Dodatkowo nie można unieważnić zlikwidowanej hipoteki.
Co ważne, trwająca sprawa sądowa nie może być przeniesiona na nabywcę nieruchomości.
Czy sprzedaż nieruchomości obciążonej kredytem frankowym ma sens?
Opisane w artykule działanie może doprowadzić do sytuacji, w której kredytobiorca sprzedał mieszkanie, jednak nadal zobowiązany jest spłacać część kredytu. Przy rosnącym kursie franka, szwajcarskich stopach procentowych czy wywołanych wojną w Ukrainie turbulencjach na rynkach finansowych raty mogą stale wzrastać. Taka okoliczność jest ekonomicznie nieopłacalna w większości przypadków. Zachodzi też niepewność co do ceny, po jakiej można sprzedać mieszkanie.
Przed kupnem takiej nieruchomości warto sprawdzić, czy jej zakup nie oznacza przejścia na nabywcę innych ciążących na niej długów. Warto sporządzić u notariusza umowę przedwstępną, która ochroni interesy obu stron.
