Najem prywatny to popularne źródło dodatkowych dochodów dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. Jednak pojawia się pytanie, jak należy obliczać wartość sprzedaży w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej i jednoczesnego wynajmu prywatnego, aby uniknąć błędów podatkowych. Błędne rozliczenie może prowadzić do niezarejestrowania się jako podatnik VAT i braku opodatkowania wielu transakcji sprzedaży. Z drugiej strony, niektórzy przedsiębiorcy mogą dokonać rejestracji VAT i opłacać podatek VAT, nawet jeśli nie są do tego zobowiązani. Jak więc ustalić właściwy limit sprzedaży w kontekście limitu VAT wynoszącego 200 000 zł, gdy prowadzony jest najem prywatny i działalność gospodarcza?
Spis treści:
Świadczenie usług najmu w świetle ustawy o VAT
Zgodnie z art. 8 ust. 1 Ustawy z dnia 11 marca 2004 roku o podatku od towarów i usług (zwanej dalej ustawą o VAT), świadczenie usług podatnik winien rozumieć każde świadczenie na rzecz osoby fizycznej, osoby prawnej lub jednostki organizacyjnej niemającej osobowości prawnej, które nie stanowi dostawy towarów. W przypadku najmu nieruchomości, najem będzie stanowił odpłatne świadczenie usług, podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT.
Warto zauważyć, że ustawodawca uznaje za odpłatne świadczenie usług również użycie towarów stanowiących część przedsiębiorstwa podatnika do celów innych niż działalność gospodarcza. Oznacza to, że jeśli podatnik korzysta z nieruchomości, która jest częścią jego przedsiębiorstwa, w celach prywatnych lub osobistych, również może podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Umowa najmu w Kodeksie cywilnym
Kodeks cywilny (kc) definiuje umowę najmu jako zobowiązanie wynajmującego do oddania najemcy rzeczy do używania przez określony czas. Umowa najmu jest umową obustronnie obowiązującą, w której wynajmujący zobowiązuje się oddać rzecz do użytkowania, a najemca zobowiązuje się płacić umówiony czynsz.
Zwolnienie z podatku VAT ze względu na limit obrotów 200 000 zł
Na mocy art. 113 ust. 1 ustawy o VAT, podatnicy VAT, którzy nie przekroczyli limitu obrotu 200 000 zł, mogą wybrać zwolnienie z podatku VAT. Zgodnie z art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikom czynnym przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. W celu skorzystania z tego prawa, podatnicy muszą spełnić określone obowiązki ewidencyjne.
Wpływ najmu prywatnego na opodatkowanie VAT
W przypadku najmu nieruchomości mieszkalnych na cele prywatne lub na rzecz społecznych agencji najmu, najem jest zwolniony z VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT, niezależnie od wysokości osiągniętych przychodów. Jest to zwolnienie przedmiotowe, które dotyczy zarówno podatników świadczących usługi najmu w ramach zarejestrowanej działalności gospodarczej, jak i tzw. najmu prywatnego.
W przypadku najmu nieruchomości niemieszkalnych, zwolnienie przedmiotowe nie ma zastosowania. Jednak możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia podmiotowego, które uwzględnia wysokość obrotów osiąganych przez podatnika.
Właściciel nieruchomości wynajmujący prywatnie
Jeśli osoba wynajmująca nieruchomość prywatnie nie podejmuje działań typowych dla profesjonalistów zajmujących się wynajmem nieruchomości w ramach działalności gospodarczej i nie prowadzi aktywnych działań marketingowych ani nie korzysta z usług pośredników, to nie musi być zarejestrowana jako czynny podatnik VAT i nie musi opłacać tego podatku. W takim przypadku najem prywatny nie spełnia definicji działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.
Wnioski
Wnajem prywatny nieruchomości może stanowić dodatkowe źródło dochodów dla przedsiębiorców prowadzących działalność gospodarczą. W przypadku, gdy najem jest realizowany w sposób ciągły dla celów zarobkowych, podlega on opodatkowaniu podatkiem VAT. Decyzja dotycząca rejestracji jako czynny podatnik VAT zależy od rodzaju nieruchomości, celu najmu oraz skali działalności.
W przypadku najmu prywatnego nieruchomości mieszkalnych, istnieje zwolnienie przedmiotowe, które dotyczy zarówno podatników zarejestrowanych, jak i tzw. najmu prywatnego. W przypadku najmu niemieszkalnych, zastosowanie może mieć jedynie zwolnienie podmiotowe, w zależności od wysokości osiąganych obrotów. Przed podjęciem decyzji dotyczącej opodatkowania najmu prywatnego, zawsze warto skonsultować się z ekspertem podatkowym, aby uniknąć błędów i zapewnić prawidłowe rozliczenie podatkowe.
