Czy spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu? Jeśli tak, pewnego dnia nadejdzie moment, kiedy ten pięcioletni okres dobiegnie końca. Wtedy banki zaoferują Ci nowe warunki oprocentowania – albo kolejne pięć lat stałego oprocentowania, albo zmienne oprocentowanie, czyli WIBOR plus marżę. Jakie są propozycje banków dla klientów, których pięcioletni „staż” oprocentowania dobiega końca? W tym artykule przyjrzymy się konkretom.
Spis treści:
Analiza sytuacji
Przyjrzyjmy się sytuacji kredytobiorcy, który ma kredyt o stałym oprocentowaniu wynoszącym 4,06%. Do spłaty pozostało mu około 207 000 zł, a okres spłaty wynosił początkowo 25 lat. Wskaźnik LTV, czyli procentowy udział wartości kredytu w wartości nieruchomości, był mniejszy niż 80%. Obecna rata wynosi około 1100 zł. Ponieważ pierwszy pięcioletni okres stałego oprocentowania dobiega końca, bank przedstawił naszemu kredytobiorcy dwie kuszące propozycje. Jaką opcję wybrać?
Pierwsza opcja to kredyt o stałym oprocentowaniu na kolejne 5 lat, przy stawce 7,53%. Druga opcja to oprocentowanie zmienne, czyli marża 1,75% + WIBOR 6M. Obecnie WIBOR 6M wynosi około 5,6%, co oznacza, że oprocentowanie zmienne wyniesie obecnie 7,45%.
W obu przypadkach rata kredytu wzrośnie odpowiednio do 1534 zł (stałe oprocentowanie) i 1510 zł (zmienne oprocentowanie). Oznacza to, że do spłaty pozostanie szacunkowo około 253 000 zł lub 246 000 zł odsetek (przy założeniu stałego oprocentowania i braku nadpłat w pozostałym okresie kredytowania).
Perspektywa przyszłości
Czy istnieje szansa, że rata kredytu z oprocentowaniem zmiennym dogoni tę stałą? WIBOR musiałby wzrosnąć o 0,18 punktu procentowego. Takie możliwości istnieją, ponieważ wzrost inflacji zazwyczaj prowadzi do wzrostu stóp procentowych. Jednak wszystko zależy od odczytów inflacji w kolejnych miesiącach i latach.
Zalety i wady proponowanych rozwiązań
Nowe oprocentowanie stałe, choć wyższe niż w pierwotnej umowie, gwarantuje stałą ratę przez kolejne 5 lat, bez konieczności analizy rynku i zastanawiania się, jakie będą inflacja, stopy procentowe i jak to wpłynie na WIBOR 6M oraz kiedy to nastąpi. To główna zaleta tej opcji. Istnieje również możliwość refinansowania kredytu w innym banku, ale tylko na oprocentowaniu stałym, zgodnie z rekomendacją KNF.
Oprocentowanie zmienne jest obecnie nieco niższe niż proponowane przez bank oprocentowanie stałe, ale może wzrosnąć w przyszłości (wraz ze wzrostem inflacji) lub obniżyć się (jeśli NBP zbliży się do celu inflacyjnego). Jeśli oprocentowanie będzie rosło (wyższy WIBOR 6M), zawsze będzie możliwość refinansowania kredytu na stałe oprocentowanie w innym banku, pod warunkiem uzyskania marży na poziomie 1,75% lub niższym.
Oprócz propozycji bankowych istnieje również trzecie rozwiązanie, niezależne od banków. Dla przykładu, obecnie ING oferuje oprocentowanie stałe na poziomie 7,04% (w ramach oferty „Jesień u siebie” z prowizją 0%). W innych bankach oprocentowanie stałe wynosi nawet 6,52%, czyli o ponad 1 punkt procentowy mniej niż propozycja ING na kolejne 5 lat. Rata przy takim oprocentowaniu wynosiłaby 1400 zł (275 zł kapitał i 1125 zł odsetki), a koszt odsetkowy wyniósłby około 213 000 zł. Oznacza to, że szacunkowo można zaoszczędzić nawet 40 000 zł w pozostałym okresie spłaty kredytu. Jeśli spłacasz kredyt o stałym oprocentowaniu, warto rozważyć również to trzecie rozwiązanie.
Dlaczego bank oferuje mniej korzystną propozycję?
Pozostaje pytanie, dlaczego obecny bank proponuje swojemu klientowi mniej korzystną ofertę niż ta, która obowiązuje na rynku? Różnica wynosząca około 0,5 punktu procentowego na oprocentowaniu kredytu to dość sporo. Ponadto nie mamy tutaj do czynienia z nowym klientem, lecz z klientem, którego bank już dobrze zna. Czasem logika banków może być zaskakująca, a w tym przypadku negatywna. Chyba że banki biorą przykład z telekomów, które zawsze oferują lepsze warunki dla nowych klientów niż dla obecnych.
Biorąc pod uwagę to, co obecnie oferuje rynek, „nowa” propozycja ING dla kredytobiorcy jest słaba. Jeśli klient ma zdolność kredytową, bardziej opłacalne może być przeniesienie kredytu do innego banku. Koszty związane z tym procesem są niewielkie w porównaniu do potencjalnych korzyści. Wycena nieruchomości kosztuje około 450-500 zł, a opłaty sądowe wynoszą 300 zł. Banki chętnie udzielają kredytów refinansowych, ponieważ wymagają one mniejszego zaangażowania – poprzedni bank już przeprowadził całą weryfikację nieruchomości i kredytobiorcy.
Podsumowanie
Spłacanie kredytu o stałym oprocentowaniu to proces, który pewnego dnia dojdzie do końca. W takiej sytuacji banki zaproponują nowe warunki oprocentowania. Wybór między oprocentowaniem stałym a zmiennym zależy od wielu czynników, takich jak prognozy inflacji i stóp procentowych. Istnieje również opcja refinansowania kredytu w innym banku, co może przynieść korzyści finansowe. Przed podjęciem decyzji warto dokładnie przeanalizować wszystkie dostępne opcje i skonsultować się z ekspertem finansowym.
