Rosnące oprocentowanie kredytów hipotecznych powoduje, że coraz więcej osób rozważa wcześniejszą spłatę zobowiązania lub jego systematyczne nadpłacanie, umożliwiające choć częściową ucieczkę przed wysokim WIBOR-em. Kto powinien rozważyć wcześniejszą spłatę kredytu mieszkaniowego i co w sytuacji, gdy aktualna kondycja finansowa uniemożliwia takie rozwiązanie? Czy istnieją inne sposoby na obniżenie kosztów związanych z kredytem lub chociaż odczuwalne obniżenie raty?
Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego – co warto wiedzieć?
Osoby, które posiadają oszczędności pozwalające im spłacić jednorazowo cały kredyt, powinny poważnie rozważyć taką opcję. Wiele wskazuje na to, że cykl podwyżek stóp procentowych jeszcze się nie zakończył i potrwa przez najbliższe miesiące. Wysokie stopy procentowe mogą się utrzymywać w Polsce przez kilka lat. Biorąc pod uwagę, że już teraz rata kredytu hipotecznego ze zmiennym oprocentowaniem jest niemal dwa razy wyższa niż jeszcze rok temu, całkowita spłata zobowiązania jest najkorzystniejszą opcją.
Umożliwia uwolnienie się od rekordowo wysokich rat, zdjęcie obciążenia z hipoteki i odzyskanie zdolności kredytowej. Takie rozwiązanie jest jednak tylko w zasięgu ręki wybrańców, których aktualna sytuacja finansowa jest na tyle dobra, że umożliwia jednorazowe poniesienie tak dużego wydatku.
Zakładając, że budżet domowy pozwala na wcześniejszą spłatę kredytu, jakie są warunki, które trzeba spełnić? Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego jest dostępna dla wszystkich klientów w Polsce, natomiast jej warunki mogą różnić się od siebie w zależności od kilku czynników.
Ustawa, która weszła w życie dnia 22 lipca 2017 roku zapewnia kredytobiorcom możliwość wcześniejszej spłaty zobowiązania o zmiennym oprocentowaniu na dowolnym etapie realizowania umowy. Kredytobiorcy, którzy zaciągnęli zobowiązanie w czasie, gdy obowiązywała już ta ustawa, mogą zostać co prawda obciążeni przez bank dodatkową prowizją wynikającą z tytułu wcześniejszej spłaty, ale tylko wówczas, gdy od zawarcia umowy nie upłynęły jeszcze 3 lata. Bank nie ma też pełnej dowolności w ustalaniu tej opłaty – nie powinna ona przekraczać 3% spłacanej kwoty kredytu.
Jeśli umowa z bankiem została podpisana przed 22 lipca 2017 roku, warunki spłaty mogą się różnić od tych rekomendacji – warto wówczas zajrzeć do umowy i sprawdzić, na jakich zasadach bank umożliwia wcześniejszą spłatę. Można też wystosować oficjalne zapytanie do banku o warunki jednorazowej spłaty kredytu – wówczas bank jest zobowiązany do udzielenia na ten temat wyczerpującej odpowiedzi, która znacznie ułatwia klientowi kalkulację opłacalności przedsięwzięcia i podjęcie odpowiedniej decyzji.
Warto nadmienić, że o ile wcześniejsza spłata zobowiązania o zmiennym oprocentowaniu może się okazać bardzo opłacalna, o tyle już podobne działanie w przypadku kredytu o stałej stopie nie musi przynieść klientowi korzyści. Bank ma prawo do pobrania dodatkowej opłaty nie tylko tytułem całkowitej wcześniejszej spłaty, ale również nadpłaty kredytu.
Jeśli nie wcześniejsza spłata kredytu, to co?
Liczba kredytobiorców, których stać na przedterminowe spłacenie zobowiązania jest ograniczona. Nie oznacza to oczywiście, że pozostali posiadacze kredytu hipotecznego są w sytuacji bez wyjścia i nie mają żadnego wpływu na wysokość swoich rat. Sposobów na obniżenie miesięcznej raty jest co najmniej kilka, należą do nich:
- renegocjowanie warunków umowy – kredytobiorca może zawnioskować do banku o obniżenie marży kredytowej. Wobec podwyżek WIBOR-u i coraz większej grupy kredytów, których terminowa spłata jest zagrożona, banki coraz częściej przystają na propozycję klienta
- wydłużenie spłaty zobowiązania – czas trwania umowy można z reguły wydłużyć, rozkładając zobowiązanie na większą ilość rat o niższej kwocie. Miesięczna spłata będzie zatem mniej dotkliwa, ale minusem tego rozwiązania jest to, że klient łącznie będzie miał do oddania bankowi większą sumę niż wynikało z pierwotnej umowy
- zmiana oprocentowania na stałe – kredytobiorca, który chce zabezpieczyć się przed dalszym wzrostem swoich rat, może zdecydować się na zmianę swojego kredytu na taki o stałej stopie. Problem tylko w tym, że oprocentowanie takich kredytów jest teraz dość wysokie (w stosunku do lat ubiegłych) i niewykluczone, że w dłuższej perspektywie, jeśli wartość wskaźnika referencyjnego zacznie maleć, ta decyzja okaże się dla klienta mniej korzystna niż dalsze spłacanie zobowiązania na bieżących warunkach.
Nie można oczywiście zapomnieć o rządowym planie wsparcia kredytobiorców, które zakłada 3 formy pomocy. Dwie z nich kierowane będą do wszystkich posiadaczy kredytów hipotecznych w złotówkach, a jedna tylko do tych w najtrudniejszej sytuacji finansowej. Są to kolejno:
- wakacje kredytowe – możliwość odroczenia spłaty 4 wybranych rat kredytu w drugiej połowie bieżącego roku i 4 kolejnych rat w przyszłym roku (po jednej wybranej racie w każdym kwartale). Łącznie kredytobiorca może więc odroczyć bez dodatkowych konsekwencji spłatę 8 rat. Koszt obsługi tego mechanizmu poniosą banki
- wymiana WIBOR-u na inny wskaźnik – trwają konsultacje nad opracowaniem nowej stawki referencyjnej, która ma umożliwić „bardziej sprawiedliwe” wyliczanie oprocentowania produktów bankowych. Zamiennik ma wejść w życie od 1 stycznia 2023 roku
- pożyczka z FWK – osoby będące w trudnej sytuacji finansowej i spełniające określone kryteria, będą mogły ubiegać się o nieoprocentowaną pożyczkę z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Pożyczka będzie wypłacana w 36 ratach, z których każda może wynieść maksymalnie 2 tys. zł. Spłata pożyczki rozpocznie się po 2 latach od otrzymania ostatniej wpłaty. Kredytobiorca będzie spłacał pożyczkę w 144 równych ratach, po terminowym spłaceniu 100 z nich, będzie mógł ubiegać się o umorzenie reszty.
Niektórzy kredytobiorcy złotowi decydują się również na złożenie pozwu przeciwko bankom do sądu, argumentując, że nie zostali dostatecznie poinformowani o ryzyku związanym z kredytem o zmiennym oprocentowaniu. O pierwszych pozwach głośno było już w lutym, najbliższe miesiące pokażą, jak sądy będą podchodzić do tego problemu.
