Finansowanie zakupu nieruchomości zawsze było jednym z kluczowych tematów dla przyszłych właścicieli domów i mieszkań. W ostatnich latach, dynamika rynku kredytowego uległa znaczącym zmianom. W obliczu rosnących stóp procentowych i zmiennej sytuacji gospodarczej, potencjalni kredytobiorcy stoją przed nowymi wyzwaniami, ale i możliwościami. Najnowsze dane wskazują, że mimo wysokich stóp procentowych, zdolność kredytowa Polaków wzrosła. Jest to zjawisko, które zasługuje na szczegółową analizę.
W 2022 roku, osoby starające się o kredyt hipoteczny doświadczały licznych przeszkód – od zwiększających się stóp procentowych, przez wysoką inflację, po zaostrzające się polityki kredytowe banków. Czynniki te zdecydowanie wpłynęły na ograniczenie zdolności kredytowej, co utrudniało realizację planów mieszkaniowych wielu Polaków. Jednakże, druga połowa roku przyniosła oznaki odbudowy zdolności kredytowej, co budzi optymizm na przyszłość.
Zastosowanie rosnących wynagrodzeń przyczynia się do zwiększenia zdolności kredytowej, umożliwiając potencjalnym nabywcom dostęp do wyższych kwot kredytowych. Dla przykładu, trzyosobowa rodzina dysponująca dwoma średnimi krajowymi, obecnie może liczyć na kwotę do 657 tys. zł, co stanowi znaczący wzrost w porównaniu do okresu przed podwyżkami stóp. Stawia to w zupełnie innym świetle możliwości finansowania zakupu nieruchomości, zwłaszcza w kontekście nadchodzących zmian na rynku kredytowym.
Mimo krótkotrwałych spadków zdolności kredytowej w poszczególnych miesiącach, obserwujemy utrzymujący się od ponad półtora roku trend wzrostowy. Okoliczności te składają się na bardziej skomplikowaną, ale i obiecującą przyszłość dla rynku kredytów mieszkaniowych. W niniejszym artykule przedstawimy analizę zmieniających się warunków na rynku kredytowym, biorąc pod uwagę różne czynniki wpływające na zdolność kredytową oraz możliwości, jakie te zmiany otwierają przed osobami myślącymi o zakupie własnego „M”.
Spis treści:
Rosnąca zdolność kredytowa pomimo wysokich stóp procentowych
W obliczu trwającego okresu wysokich stóp procentowych, zdolność kredytowa klientów banków mieszkaniowych w Polsce uległa znaczącej poprawie. Jest to rezultat kilku czynników, o których warto wspomnieć, zwracając uwagę przede wszystkim na wpływ rosnących wynagrodzeń i dynamicznych zmian na rynku kredytów mieszkaniowych.
Jednym z najistotniejszych czynników umożliwiających wzrost zdolności kredytowej Polaków, pomimo niekorzystnych warunków makroekonomicznych, jest dynamiczny wzrost przeciętnych wynagrodzeń. Od września 2021 r., czyli przed serią podwyżek stóp procentowych, przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w Polsce o ponad 30 proc. – wynika z danych GUS. Wyższe płace przekładają się bezpośrednio na większą możliwość zaciągnięcia kredytu hipotecznego, co łagodzi skutki wzrostu kosztów pożyczek. W wyniku rosnących zarobków, banki są skłonne pożyczać większe kwoty, nawet pomimo znacznego wzrostu oprocentowania kredytów w porównaniu do okresu sprzed podwyżek stóp.
Porównanie zdolności kredytowej z poprzednimi latami
Analizując zdolność kredytową z perspektywy ostatnich lat, można zauważyć, że obecnie, pomimo wzrostu stóp procentowych, kondycja finansowa potencjalnych kredytobiorców przybliżyła się do poziomu sprzed okresu podwyżek. Przykładowo, w lipcu 2022 r. trzyosobowa rodzina dysponująca dwoma średnimi krajowymi mogła pożyczyć na zakup mieszkania znacznie mniej niż obecnie. Wzrost ten jest efektem nie tylko podwyżek płac, ale również stopniowego dostosowywania się banków do zmieniających się warunków rynkowych, co umożliwia oferowanie kredytów na coraz lepszych warunkach.
Zmiany na rynku kredytów mieszkaniowych w Polsce
Rok 2022 okazał się być wyjątkowo trudnym dla sektora kredytów mieszkaniowych w Polsce, jednakże już w drugiej połowie tego roku zaczęto obserwować znaczące odbicie.
Dynamiczny wzrost stóp procentowych, wysoka inflacja oraz zaostrzone polityki kredytowe banków i Komisji Nadzoru Finansowego znacząco zredukowały zdolność kredytową Polaków, sprawiając, że rok 2022 stał się jednym z najtrudniejszych okresów dla sektora mieszkaniowego w ostatnich latach. Brak państwowego wsparcia w postaci programu „Bezpieczny kredyt” dodatkowo pogłębił trudną sytuację na rynku.
Odbudowa zdolności kredytowej w drugiej połowie 2022 roku
Mimo początkowych trudności, druga połowa 2022 r. przyniosła znaczącą poprawę na rynku kredytów mieszkaniowych. Zauważono, że zdolność kredytowa przestała spadać, a nawet zaczęła rosnąć, co można przypisywać zarówno ożywieniu gospodarczemu, jak i adaptacji rynku do nowych realiów. Wzrost ten, mierzony zarówno w liczbie udzielonych kredytów, jak i w łącznych kwotach pożyczanych na zakup nieruchomości, świadczy o stopniowym pokonywaniu kryzysu i powrocie do stabilizacji.
Przyczyny marcowego spadku zdolności kredytowej w 2024 roku
Pomimo pozytywnych trendów, w marcu 2024 r. odnotowano niewielki spadek zdolności kredytowej. Głównymi przyczynami tego zjawiska były zmiany w polityce kredytowej niektórych instytucji oraz statystyczne zaburzenia wynikające z różnic w próbkach ankietowanych banków. Należy jednak podkreślić, że mimo tego krótkoterminowego spadku, tendencja wzrostowa zdolności kredytowej, obserwowana od ponad półtora roku, nie została zniweczona, a marcowe osłabienie może być postrzegane jako chwilowe zakłócenie w kontekście ogólnego, pozytywnego trendu.
Wybrane instytucje i ich oferta kredytowa
Zróżnicowanie ofert między bankami
Na polskim rynku kredytów mieszkaniowych obserwujemy znaczące zróżnicowanie ofert między poszczególnymi instytucjami finansowymi. O ile niektóre banki są gotowe zaoferować kredyty na zakup mieszkania na kwoty przekraczające 700 tys. zł, o tyle inne instytucje, bazując na tej samej średniej pensji, mogą zaproponować znacznie mniejszą kwotę.
Mimo że zdolność kredytowa zależy od szeregu czynników, w tym m.in. od polityki kredytowej banku, dochodów potencjalnego kredytobiorcy oraz stopnia oprocentowania, równie ważny okazuje się być indywidualny podejście instytucji do klienta, uwzględniające jego historię kredytową oraz stabilność finansową.
Wśród banków, które oferują szczególnie korzystne warunki, należy wyróżnić PKO BP, Pekao, Velobank oraz Alior. Te instytucje, według badań przeprowadzonych przez HREIT, są gotowe udzielić przykładowej rodzinie kredyt na kwotę około 700 tys. zł lub więcej. Warto jednak pamiętać, że obok atrakcyjnej wysokości kredytu, istotne mogą okazać się również inne aspekty oferty, takie jak możliwość negocjacji warunków spłaty czy dostęp do wsparcia w postaci rządowych programów pomocowych.
Przyszłość zdolności kredytowej i rynku kredytów mieszkaniowych
Prognozy dotyczące płac i stóp procentowych
W obliczu prognozowanego wzrostu płac oraz możliwych cięć w stopach procentowych, pułap zdolności kredytowej polskich gospodarstw domowych może ulec dalszemu zwiększeniu. Eksperci sugerują, że w nadchodzących miesiącach wynagrodzenia będą rosły w tempie, które nie tylko zrekompensuje inflację, ale również zwiększy realną siłę nabywczą Polaków. Taka dynamika ma bezpośrednie przełożenie na zdolność kredytową, umożliwiając potencjalnym kredytobiorcom dostęp do wyższych kwot finansowania.
Przy założeniu, że stoprocentowe cięcia nastąpią, a wynagrodzenia nadal będą rosnąć, zdolność kredytowa może wzrosnąć w 2024 roku o 3-5%, a w roku 2025 nawet o około 10%. Taki scenariusz stawia perspektywę zakupu wymarzonego mieszkania w znacznie bardziej dostępnym świetle dla szerszej grupy Polaków. Dodatkowo, jeśli tendencje te będą kontynuowane, możemy spodziewać się ożywienia na rynku nieruchomości, które będzie wspierane nie tylko przez polepszenie warunków kredytowania, ale również przez możliwe programy rządowe ułatwiające zakup własnego „M”.
Zakładając realizację prognoz dotyczących płac i stóp procentowych, kluczową kwestią pozostanie jednak, jak zmiany te przełożą się na dostępność i cenę mieszkań, co ma bezpośrednie znaczenie dla kształtowania się popytu i podaży na rynku kredytów mieszkaniowych.
Podsumowanie
Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce postrzegany jest, jako zmieniający się dynamicznie, co potwierdzają niedawne badania i analizy. Pomimo wysokich stóp procentowych, które utrzymują się na niezmienionym poziomie od kilku miesięcy, zdolność kredytowa wzrosła znacząco. Jest to efekt rosnących wynagrodzeń, co z kolei prowadzi do większej dostępności kredytów mieszkaniowych dla potencjalnych nabywców.
Odbudowa zdolności kredytowej, która zaczęła się w drugiej połowie roku 2022, symbolizuje ważny zwrot po okresie przestojów. Z najnowszych danych wynika, że trzyosobowa rodzina może obecnie pożyczyć na zakup mieszkania więcej niż 657 tys. zł, co jest znaczącym wzrostem w porównaniu do poprzednich okresów. Choć odnotowano pewne spadki w porównaniu z poprzednimi miesiącami, tendencja wzrostowa zdolności kredytowej utrzymuje się, co przekłada się na optymizm rynkowy.
Ponadto, przewiduje się dalszy pozytywny trend w zakresie wzrostu zarobków, który powinien wpłynąć na dalszą poprawę zdolności kredytowej Polaków. W kontekście stóp procentowych, chociaż w najbliższej przyszłości nie są spodziewane obniżki, to jednak długoterminowe prognozy wskazują na możliwe cięcia, które mogłyby przyspieszyć poprawę zdolności kredytowej.
Szczególnie ważne jest, aby potencjalni kredytobiorcy skrupulatnie śledzili te zmiany i korzystali z dostępnych narzędzi oraz porad, aby znaleźć oferty kredytowe najlepiej odpowiadające ich potrzebom i możliwościom finansowym. Różnice w ofertach poszczególnych banków mogą być znaczące, a odpowiednio dobrany kredyt hipoteczny może przynieść oszczędności sięgające nawet kilkuset tysięcy złotych.
Rynek kredytów mieszkaniowych zmienia się, ale wiedza i zdolność do adaptacji mogą pomóc potencjalnym nabywcom skorzystać z obecnych trendów i zabezpieczyć finansowo swoją przyszłość.
