Lokum Deweloper zaskoczył rynek nieruchomości, prezentując w I kwartale 2025 roku rekordowy zysk operacyjny (EBIT) w wysokości 44,67 mln zł, pomimo znaczącego spadku przychodów ze sprzedaży mieszkań. Ten paradoksalny wynik jest efektem jednorazowej transakcji sprzedaży gruntu inwestycyjnego w Krakowie za 67 mln zł netto, która pozwoliła firmie ukryć głębokie problemy operacyjne związane z podstawową działalnością deweloperską. W ten sposób Lokum Deweloper pokazał, jak istotne jest rozumienie struktury wyników finansowych, zwłaszcza w niestabilnych warunkach rynkowych.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jak jednorazowa sprzedaż gruntu wpłynęła na wyniki finansowe Lokum Deweloper w I kwartale 2025 roku? | Transakcja ta wygenerowała ponad 47 mln zł zysku przed opodatkowaniem, co pozwoliło pokryć straty operacyjne i osiągnąć dodatni wynik netto. |
| Jakie czynniki rynkowe wpłynęły na spadek przychodów ze sprzedaży mieszkań? | Wzrost cen materiałów budowlanych, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych oraz spowolnienie popytu na rynku mieszkaniowym. |
| Jakie strategie adaptacyjne podjął Lokum Deweloper w odpowiedzi na zmieniające się środowisko rynkowe? | Wstrzymanie nowych inwestycji mieszkaniowych, zwiększenie udziału rynku komercyjnego oraz koncentracja na finalizacji istniejących projektów. |
Spis treści:
Przegląd wyników finansowych Lokum Deweloper w I kwartale 2025
W pierwszym kwartale 2025 roku Lokum Deweloper odnotował zysk netto w wysokości 33,16 mln zł oraz rekordowy EBIT sięgający 44,67 mln zł. Na pierwszy rzut oka dane te sugerują silną kondycję finansową firmy. Jednak szczegółowa analiza ujawnia, że ten sukces zawdzięczany jest przede wszystkim jednorazowej sprzedaży gruntu inwestycyjnego o wartości netto 67 mln zł w Krakowie. Bez tej transakcji spółka zanotowałaby stratę operacyjną przekraczającą 5 mln zł, co stanowi poważny sygnał ostrzegawczy.
Skonsolidowane przychody ze sprzedaży mieszkań wykazały dramatyczny spadek o 86% rok do roku, osiągając najniższy poziom od debiutu giełdowego firmy w 2015 roku. Taka dynamika wskazuje na poważne wyzwania rynkowe i problem z utrzymaniem stałego popytu. Anomalie w strukturze przychodów uwidaczniają się także w marży EBIT, która wyniosła aż 357.6%, co jest ewenementem na tle branżowych standardów oscylujących wokół 20-30%. Ten rekordowy wskaźnik jest jednak efektem dominującego udziału przychodów ze sprzedaży gruntu – aż 84% – podczas gdy tradycyjna działalność deweloperska odpowiadała jedynie za pozostałe 16% wpływów.
Analiza przyczyn spadku skonsolidowanych przychodów ze sprzedaży
Głębokie osłabienie przychodów ze sprzedaży mieszkań ma swoje źródło w kilku czynnikach makroekonomicznych i sektorowych. Po pierwsze, ceny materiałów budowlanych wzrosły o około 22% od roku poprzedniego, a koszty robocizny poszły w górę o około 18%. Te presje kosztowe znacząco ograniczyły marże deweloperów i podniosły próg rentowności nowych przedsięwzięć.
Po drugie, wysokie oprocentowanie kredytów hipotecznych – WIBOR na poziomie około 5.25% – obniżyło zdolność finansową potencjalnych nabywców. Wysokie raty kredytowe przekładają się bezpośrednio na niższy popyt na mieszkania i wydłużenie czasu sprzedaży lokali.
Dodatkowo zarząd Lokum Deweloper zdecydował się na strategiczne ograniczenie nowych inwestycji mieszkaniowych poza projektem Viva dedykowanym segmentowi najmu. Ta decyzja miała zabezpieczyć płynność finansową i skoncentrować zasoby na dokończeniu obecnie realizowanych inwestycji – prawie 600 mieszkań planowanych do oddania do użytku do końca 2026 roku.
Struktura przychodów i marża operacyjna
Anomalie w strukturze przychodów Lokum Deweloper są kluczowym elementem wyjaśniającym rekordową marżę EBIT. W typowej działalności deweloperskiej dominują wpływy ze sprzedaży mieszkań o stosunkowo stabilnej marży operacyjnej między 20 a 30%. Tymczasem w I kwartale br. aż ponad osiemdziesiąt procent zysków pochodziło z jednorazowej sprzedaży gruntu inwestycyjnego – aktywa o wysokiej wartości księgowej i niskich kosztach bezpośrednich.
Taka sytuacja powoduje rozmycie rzeczywistych wyników podstawowej działalności firmy i niespójność porównawczą względem konkurencji. Spółki działające szerzej geograficznie czy posiadające bardziej zdywersyfikowany portfel projektów nie odnotowały tak ekstremalnych odchyleń marżowych.
Kontekst rynkowy i strategiczne wyzwania przed Lokum Deweloper
Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce nadal boryka się z poważnymi problemami strukturalnymi. Obserwowany od końca 2024 roku spadek popytu przekłada się na coraz trudniejsze warunki dla deweloperów — zarówno pod względem kosztowym, jak i finansowania inwestycji. Polityka cenowa firm deweloperskich jest dziś ograniczona przez rosnące koszty produkcji mieszkań oraz malejącą zdolność zakupową klientów.
Zarząd Lokum Deweloper konsekwentnie dostosowuje strategię do tych realiów: ograniczenie nowych projektów mieszkaniowych poza segmentem najmu PRS (Private Rented Sector) to wyraźny sygnał zmiany priorytetów i próba minimalizacji ryzyka. Ponadto firma zwiększa ekspozycję na rynek gruntów inwestycyjnych i komercyjnych – segmenty mniej podatne na cykle koniunkturalne niż mieszkaniówka.
Porównanie wyników Lokum Deweloper z konkurencją
W zestawieniu z czołowymi polskimi deweloperami takimi jak Dom Development czy Murapol wyniki Lokum wypadają mniej stabilnie. Liderzy rynku utrzymali wzrost sprzedaży mieszkań odpowiednio o około 8% i ponad 2% rok do roku oraz zachowali marże EBIT na poziomie około 22-25%, co świadczy o bardziej zrównoważonym portfelu projektowym oraz lepszej dywersyfikacji geograficznej i segmentowej.
Lokalizacja skoncentrowana głównie na Krakowie i Wrocławiu oraz silne ukierunkowanie na segment premium sprawiają, że Lokum jest bardziej narażone na lokalne fluktuacje popytu i presję cenową niż konkurenci działający szerzej. Te czynniki wpływają negatywnie na tempo odbudowy sprzedaży po kryzysie stóp procentowych.
Perspektywy rozwoju i potencjalne ryzyka dla Lokum Deweloper
Analitycy rynku przewidują trzy scenariusze rozwojowe dla spółki. Scenariusz optymistyczny zakłada uruchomienie rządowego programu „Mieszkanie na Start” pod koniec roku oraz dalsze obniżki stóp procentowych do poziomu WIBOR około 4%, co może ożywić popyt i umożliwić wykorzystanie istniejącego land banku szacowanego na około 11 tysięcy mieszkań.
Scenariusz neutralny opiera się natomiast na kontynuacji obecnej strategii sprzedaży gruntów inwestycyjnych celem utrzymania płynności finansowej do około roku 2027 bez istotnego wzrostu wolumenów mieszkaniowych.
Scenariusz pesymistyczny przewiduje dalszą erozję marż operacyjnych szczególnie w segmencie najmu oraz spadek cen mieszkań o ponad cztery procent kwartał do kwartału zgodnie z danymi GUS, co może skutkować dalszymi trudnościami finansowymi i koniecznością restrukturyzacji portfela aktywów.
Implikacje dla konsumentów i inwestorów
Dla kupujących mieszkania sytuacja finansowa Lokum Deweloper oznacza przede wszystkim presję cenową — średnia cena za metr kwadratowy spadła już o około 8.5% od początku ubiegłego roku. To szansa dla osób poszukujących korzystniejszych ofert, ale również sygnał możliwych opóźnień realizacyjnych związanych z ograniczeniami kapitałowymi firmy.
Inwestorzy giełdowi powinni zwrócić uwagę na wysoki udział kredytów zmiennoprocentowych (około 85%) w zadłużeniu spółki, co zwiększa ryzyko wobec potencjalnych zmian stóp procentowych. Obecna wycena akcji sugeruje jednak możliwość około 30-procentowej aprecjacji wartości netto aktywów (NAV) w horyzoncie najbliższego roku, jeśli sytuacja rynkowa ulegnie poprawie.
Podsumowując, wyniki finansowe Lokum Deweloper w I kwartale 2025 to ilustracja wyzwań stojących przed polskim sektorem deweloperskim: nawet rekordowy zysk operacyjny potrafi być maskowany przez jednorazowe transakcje aktywami gruntowymi zamiast stabilnej działalności operacyjnej. Adaptacja strategii biznesowej do dynamicznych zmian ekonomicznych pozostaje kluczowa dla przetrwania i rozwoju firmy oraz całej branży nieruchomości mieszkaniowych.
Z tego względu warto uważnie śledzić kolejne raporty Lokum Deweloper jako barometr kondycji rynku mieszkaniowego – zarówno dla konsumentów poszukujących własnego M, jak i dla inwestorów oceniających perspektywy sektora deweloperskiego w Polsce.
