Warszawski rynek biurowy w 2025 roku dynamicznie się rozwija, zyskując dodatkowe 135 tys. mkw. powierzchni biurowej dzięki pięciu nowym inwestycjom zlokalizowanym wyłącznie w centralnych strefach miasta. Według najnowszego raportu Cushman & Wakefield, ten wzrost znacząco wpływa na dostępność i koszty najmu w stolicy, kształtując trendy na rynku nieruchomości w Warszawie. W pierwszym kwartale 2025 r. zasoby powierzchni biurowej osiągnęły 6,3 mln mkw., a wskaźnik pustostanów spadł do najniższego od 2021 roku poziomu 10,5%.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jakie nowe inwestycje biurowe powstaną w centrum Warszawy w 2025 roku? | Pięć nowych budynków o łącznej powierzchni 135 tys. mkw., głównie wokół Ronda Daszyńskiego. |
| Jaki jest wpływ nowych inwestycji biurowych na rynek nieruchomości w Warszawie 2025? | Wzrost podaży ograniczony do centrum podbija czynsze i obniża wskaźnik pustostanów do 10,5%. |
| Jakie są trendy na warszawskim rynku biurowym po pandemii w 2025 roku? | Rosnąca popularność biur z certyfikatami ESG, elastyczne układy przestrzenne oraz silny popyt ze strony sektora IT i SSC/BPO. |
Spis treści:
Jakie kluczowe inwestycje kształtują rynek biurowy Warszawa w 2025?
W świetle ostatnich danych Cushman & Wakefield, pięć nowych budynków biurowych o sumarycznej powierzchni około 135 tys. mkw. powstaje wyłącznie w centralnych strefach Warszawy. Lokalizacje te koncentrują się przede wszystkim wokół Ronda Daszyńskiego, gdzie przypada aż 83% nowej podaży biur. To obszar już ukształtowany przez ikoniczne projekty, takie jak Varso Tower czy The Warsaw Hub, które definiują współczesny krajobraz urbanistyczny stolicy.
W pierwszym kwartale tego roku całkowite zasoby powierzchni biurowej wyniosły już 6,3 mln mkw., a dostępna powierzchnia spadła do około 660 tys. mkw., co oznacza kontynuację trendu ograniczonej podaży. Wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie 10,5%, najniższym od trzech lat, co potwierdza rosnącą presję popytową na rynku.
Jakie są najważniejsze statystyki rynkowe i ich znaczenie dla najemców?
Aktywność najemców w I kwartale 2025 r. wzrosła o imponujące 16% rok do roku, osiągając poziom około 160 tys. mkw. Nowe umowy odpowiadały za niemal połowę wszystkich transakcji, podczas gdy renegocjacje stanowiły kolejne 25%. Średnie stawki czynszu w centralnych dzielnicach utrzymują się na poziomie od 24 do nawet 27 euro za metr kwadratowy miesięcznie, znacznie przewyższając ceny poza centrum wynoszące od 15 do około 18,5 euro.
Taka dynamika sprawia, że firmy działające w stolicy muszą coraz bardziej precyzyjnie planować swoje strategie lokalizacyjne oraz dostosowywać koszty operacyjne do rosnących cen najmu. Ograniczona podaż oraz wysokie koszty budowy – które wzrosły o około 18% względem roku poprzedniego – dodatkowo komplikują sytuację dla przedsiębiorstw poszukujących nowoczesnych przestrzeni biurowych.
Jakie trendy z lat poprzednich wyjaśniają obecną sytuację na rynku?
Analiza wydarzeń z lat 2023–2024 pokazuje wyraźne spowolnienie tempa oddawania nowej powierzchni biurowej – rocznie było to około 104 tys. mkw., co stanowi spadek o około 40% względem poziomów sprzed pandemii COVID-19. Deweloperzy skupili się przede wszystkim na realizacji już rozpoczętych projektów, takich jak The Form czy Lixa D/E, unikając ryzyka nadpodaży i niepewności rynkowej.
Z kolei preferencje najemców ewoluowały – coraz częściej wybierają oni budynki spełniające rygorystyczne standardy ESG (LEED czy BREEAM) oraz oferujące elastyczne układy przestrzenne dostosowane do hybrydowego modelu pracy. W ubiegłym roku aż 60% nowych umów dotyczyło takich obiektów.
Warto zwrócić uwagę na historyczne dane dotyczące wskaźnika pustostanów – dziś wynosi on średnio około 7,4% w strefach centralnych, co jest wynikiem aż o ponad sześć punktów procentowych niższym niż w roku 2021. To efekt zarówno ograniczonej podaży nowych projektów, jak i silnego popytu napędzanego przez sektor SSC/BPO, który odpowiadał za prawie jedną trzecią transakcji najmu.
Jak zmieniają się preferencje firm na rynku biurowym?
Firmy coraz większą wagę przykładają do odpowiedzialności społecznej i środowiskowej swoich siedzib. Zrównoważony rozwój stał się nie tylko standardem technicznym, ale też elementem strategii employer brandingowych oraz wymogiem ze strony inwestorów i najemców korporacyjnych.
Co mówią eksperci o przyszłości rynku biurowego Warszawa?
Jan Szulborski, Business Development & Insight Manager w Cushman & Wakefield, podkreśla: „Ograniczenie inwestycji wyłącznie do centralnych lokalizacji oraz rosnące koszty finansowania nakładają ograniczenia na dalszy rozwój rynku do co najmniej końca dekady. Spodziewamy się presji na wzrost stawek czynszów nawet o 8–10% rocznie.”
Z kolei Ewa Derlatka-Chilewicz, Head of Research Poland tej samej firmy doradczej, wskazuje na kluczowe sektory napędzające popyt: „Dynamiczny rozwój branż IT, farmaceutycznej i bankowej przekłada się na rekordową aktywność najemców – prognozujemy przekroczenie poziomu 700 tys. mkw. wynajętej powierzchni jeszcze w tym roku.”
Mimo optymistycznych prognoz pojawia się także głos sceptyczny – niektórzy analitycy zwracają uwagę na ryzyko pogłębiania nierówności przestrzennych w mieście. Koncentracja inwestycji wokół centrum może wypychać firmy produkcyjne czy logistyczne poza aglomerację stołeczną lub nawet do innych miast jak Łódź czy Trójmiasto.
Jak zmiany na rynku wpływają na przedsiębiorców i pracowników?
Dla przedsiębiorców rosnące czynsze oznaczają konieczność rewizji strategii zarządzania kosztami nieruchomościowymi. Przewiduje się wzrost stawek czynszowych w najlepszych lokalizacjach nawet do około 30 euro za metr kwadratowy miesięcznie do końca dekady, co może zwiększyć koszty operacyjne firm o około kilkanaście procent.
Dla pracowników oznacza to lepszą jakość miejsc pracy – nowoczesne budynki oferują udogodnienia takie jak strefy relaksu czy tarasy widokowe oraz doskonałą dostępność komunikacyjną dzięki bliskości metra i innych środków transportu publicznego. Jednak wyższe ceny mogą ograniczać tworzenie nowych miejsc pracy właśnie w tych prestiżowych lokalizacjach.
Jakie ciekawostki warto znać o rozwoju Warszawy?
Interesującym faktem jest planowana przez deweloperów budowa aż ośmiu tysięcy nowych mieszkań wokół Ronda Daszyńskiego do roku 2027, z czego połowa ma powstać w modelu Build-to-Rent (BTR). To oznacza podwojenie liczby potencjalnych pracowników mieszkających bezpośrednio przy największym zagłębiu biznesowym Warszawy, co może pozytywnie wpłynąć zarówno na rynek pracy, jak i życie codzienne mieszkańców tej części miasta.
Co to oznacza dla rozwoju sektora IT i farmaceutycznego na warszawskim rynku biurowym?
Sektory IT oraz farmaceutyczny są obecnie motorem napędowym popytu na nowoczesne powierzchnie biurowe w stolicy Polski. Ich dynamiczny rozwój wymaga coraz większej liczby elastycznych i ekologicznych przestrzeni pracy zgodnych ze standardami ESG oraz dostosowanych do hybrydowego modelu funkcjonowania firm.
Eksperci przewidują dalsze zwiększenie aktywności tych sektorów wraz z rozwojem technologii cyfrowych i medycznych innowacji, co będzie skutkować dalszym wzrostem zapotrzebowania na wysokiej klasy powierzchnie biurowe właśnie w centralnych lokalizacjach Warszawy.
Warszawski rynek biurowy przechodzi obecnie ważną transformację – ograniczona podaż nowych inwestycji skoncentrowanych wyłącznie w centralnych dzielnicach miasta prowadzi do spadku wskaźnika pustostanów i wzrostu stawek czynszowych. Firmy muszą coraz bardziej dostosowywać swoje strategie lokalizacyjne do tych warunków zarówno pod kątem kosztów wynajmu, jak i wymagań dotyczących jakości przestrzeni pracy.
Zarówno przedsiębiorcy, jak i pracownicy mogą liczyć na poprawę standardów miejsc pracy dzięki trendom związanym ze zrównoważonym rozwojem oraz rosnącą liczbą udogodnień infrastrukturalnych w centralnych dzielnicach Warszawy. Jednak koncentracja inwestycji tylko wokół centrum rodzi pytania o przyszłość rozwoju przestrzennego miasta i dostępność powierzchni dla różnych branż.
