Spis treści:
Kontekst finansowy: Przyczyny strat i dynamika przychodów
W 2024 roku Grupa Polski Holding Nieruchomości (PHN) odnotowała skonsolidowaną stratę netto w wysokości 183 mln zł, co oznacza pogorszenie wyniku o 16 mln zł względem poprzedniego roku, gdy strata wyniosła 167 mln zł. Mimo znaczącego wzrostu przychodów operacyjnych o 42,9%, do poziomu 815,8 mln zł, firma nie uniknęła presji kosztowej i innych czynników obniżających rentowność. Warto podkreślić, że skorygowana EBITDA wzrosła do 173 mln zł, co wskazuje na częściową poprawę efektywności operacyjnej w kluczowych segmentach działalności.
Głównym źródłem wzrostu przychodów był rozwój działalności deweloperskiej oraz zwiększona sprzedaż i najem powierzchni komercyjnych. W trzecim kwartale 2024 roku przychody ze sprzedaży osiągnęły 482,3 mln zł, z czego niemal połowa pochodziła z najmu nieruchomości, a prawie tyle samo z usług budowlanych świadczonych dla podmiotów zewnętrznych. Mimo tego strata operacyjna zmniejszyła się do 14,4 mln zł, co stanowiło istotną poprawę wobec 73,7 mln zł straty zanotowanej rok wcześniej.
Na wynik finansowy negatywnie wpłynęły przede wszystkim odpisy wartości nieruchomości inwestycyjnych. Zmiany wartości godziwej aktywów były skutkiem rosnących stóp kapitalizacji oraz wahań kursu walutowego euro. Dodatkowo koszty finansowe wzrosły do 62,3 mln zł w pierwszej połowie roku, głównie za sprawą wyższych odsetek od zadłużenia. Koszty administracyjne zwiększyły się o około 8%, co związane było z inwestycjami w nowe projekty i rozwój działalności.
Analizując wyniki na tle lat poprzednich, można zauważyć utrzymującą się tendencję strat netto w latach 2022–2023. Były one efektem transformacji modelu biznesowego oraz restrukturyzacji portfela nieruchomości. W ubiegłym roku skorygowana EBITDA wyniosła 112,7 mln zł, jednak spadek wartości nieruchomości o blisko 184 mln zł dominował cały bilans finansowy. W roku bieżącym udało się ograniczyć negatywny wpływ wycen aktywów, ale rynek nieruchomości komercyjnych pozostawał pod wyraźną presją ze względu na spowolnienie popytu na powierzchnie biurowe.
Strategia na lata 2025–2030: Cztery filary rozwoju
W odpowiedzi na trudności rynkowe Grupa PHN przedstawiła nową strategię rozwoju na lata 2025-2030 pod nazwą „Nowy start”. Priorytetem jest dywersyfikacja działalności oraz poprawa rentowności operacyjnej i finansowej poprzez realizację czterech głównych filarów.
Segment deweloperski
PHN planuje wybudować około 3,2 tysiąca mieszkań do końca dekady, ze szczególnym uwzględnieniem segmentu PRS (Professional Rented Sector), który zyskuje na popularności jako stabilne źródło przychodów z wynajmu instytucjonalnego. Spółka dysponuje bazą około 30 tysięcy metrów kwadratowych nieruchomości przeznaczonych pod najem instytucjonalny, co stanowi solidną podstawę dla dalszego rozwoju tego segmentu.
Rozwój nieruchomości komercyjnych
W planach jest rozszerzenie powierzchni biurowej o około 30% do poziomu ponad 178 tysięcy metrów kwadratowych oraz dynamiczny wzrost powierzchni magazynowej aż o tysiąc procent do około 700 tysięcy metrów kwadratowych. Projekty takie jak SKYSAWA czy INTRACO Prime mają odegrać kluczową rolę w realizacji tych celów i umocnić pozycję PHN na rynku nieruchomości komercyjnych.
Usługi budowlane dla klientów zewnętrznych
Grupa zamierza rozwijać działalność usługową świadczoną dla podmiotów trzecich, planując realizację kontraktów o wartości sięgającej 2,7 mld zł do roku 2030. Skupienie się na sektorze infrastrukturalnym oraz mieszkaniowym ma przynieść stabilne przychody niezależne od wahań rynku nieruchomości własnych inwestycji.
Optymalizacja finansowa
Kluczowym celem jest poprawa wyników EBITDA do poziomu około 400 mln zł rocznie oraz wypłata dywidendy w wysokości około 180 mln zł do końca dekady. Realizacja tych celów wymaga skutecznej restrukturyzacji zadłużenia i optymalizacji kosztów operacyjnych.
Kontekst branżowy: Wyzwania rynku nieruchomości w 2024 roku
Rok 2024 przyniósł dla sektora nieruchomości w Polsce wiele trudności. Najważniejszym trendem było obniżenie popytu na mieszkania mimo wzrostu ich cen średnio o około 14% rok do roku. Redukcja liczby transakcji o prawie jedną piątą była skutkiem rosnących stóp procentowych, które ograniczyły dostępność kredytów hipotecznych i zahamowały popyt inwestycyjny.
Na rynku nieruchomości komercyjnych sytuacja również była wymagająca – stopa pustostanów w biurach przekroczyła poziom 12%. W efekcie właściciele musieli obniżać czynsze lub oferować dodatkowe zachęty najemcom, co negatywnie wpłynęło na przychody z najmu i rentowność inwestycji.
Dodatkowo sektor budowlany mierzył się ze wzrostem kosztów materiałów budowlanych średnio o około 9% oraz problemami kadrowymi związanymi z niedoborem wykwalifikowanych pracowników. Te czynniki wpływały bezpośrednio na koszty realizowanych projektów oraz terminy ich realizacji.
Perspektywy na 2025 rok
Prezes PHN Wiesław Malicki wyraził optymizm wobec nadchodzącego roku, określając go jako „rok dynamicznego rozwoju”. Firma planuje uruchomienie nowych inwestycji obejmujących zarówno farmy fotowoltaiczne wpisujące się w strategię zrównoważonego rozwoju, jak i projekty magazynowe odpowiadające na rosnące zapotrzebowanie logistyczne.
Zarząd liczy na dalszą poprawę wyników EBITDA do poziomu około 230 mln zł rocznie w perspektywie najbliższych lat. Jednocześnie kluczowym wyzwaniem pozostaje redukcja zadłużenia – stan zadłużenia netto na koniec września 2024 r. wyniósł ponad 2,6 mld zł. Efektywne zarządzanie długiem będzie konieczne dla stabilizacji sytuacji finansowej i realizacji ambitnych celów strategicznych.
Podsumowanie
Mimo rekordowego wzrostu przychodów operacyjnych w 2024 roku Grupa PHN nadal boryka się ze stratami netto wynikającymi ze specyfiki rynku nieruchomości i czynników makroekonomicznych. Restrukturyzacja portfela nieruchomości oraz presja kosztowa utrudniają osiągnięcie rentowności mimo pozytywnej dynamiki sprzedaży i usług budowlanych. Przedstawiona strategia rozwoju opiera się na dywersyfikacji działalności i optymalizacji finansowej mających na celu stabilizację pozycji rynkowej i wzrost wartości dla akcjonariuszy.
Słowa prezesa Wiesława Malickiego dobrze podsumowują obecną sytuację: „Jesteśmy przekonani, że dzięki konsekwentnym działaniom i inwestycjom nasza firma odzyska stabilność finansową i umocni swoją pozycję jako lider rynku nieruchomości.” To zaproszenie do uważnego śledzenia dalszych losów Grupy PHN w kolejnych latach pełnych wyzwań i szans.
