| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Czym są REIT-y na rynku mieszkaniowym? | REIT-y to fundusze inwestujące w nieruchomości, umożliwiające zbiorowe inwestowanie z profesjonalnym zarządzaniem i płynnością giełdową. |
| Jak REIT-y mogą wpłynąć na ceny mieszkań? | REIT-y mogą podnosić ceny mieszkań przez zwiększoną presję inwestycyjną, ale także stabilizować rynek najmu dzięki długoterminowym umowom. |
| Dlaczego Centrum AMRON ostrzega przed REIT-ami? | AMRON wskazuje, że finansjalizacja rynku mieszkaniowego może przenosić wstrząsy z rynku kapitałowego na rynek nieruchomości, destabilizując ceny i dostępność mieszkań. |
Wielu Polaków marzy o własnym mieszkaniu w dużym mieście. Jednak historia Jana, który od miesięcy próbuje kupić lokal w Warszawie, pokazuje inną rzeczywistość – ceny mieszkań rosną szybciej niż zarobki, a dostępność spada. Czy za ten stan rzeczy odpowiadają tylko tradycyjne czynniki rynkowe, czy też nowe mechanizmy finansowe, takie jak REIT-y, które niebawem mają wejść na polski rynek? W 2025 roku temat ten nabiera szczególnego znaczenia, ponieważ planowane wprowadzenie REIT-ów może diametralnie zmienić zasady gry na rynku mieszkaniowym. Czy przeciętny Kowalski powinien się obawiać?
Spis treści:
Co to są REIT-y i dlaczego wchodzą na polski rynek?
REIT (Real Estate Investment Trust) to specjalny rodzaj funduszu inwestycyjnego skupiającego się na nieruchomościach. Jego celem jest umożliwienie zbiorowego inwestowania w portfele nieruchomości komercyjnych lub mieszkaniowych przy jednoczesnym zachowaniu płynności podobnej do akcji giełdowych. W praktyce oznacza to, że inwestorzy indywidualni i instytucjonalni mogą uczestniczyć we wzrostach wartości nieruchomości oraz otrzymywać dywidendy z czynszów bez konieczności bezpośredniego zarządzania lokalami.
W Polsce prace nad uruchomieniem REIT-ów trwają intensywnie od początku 2025 roku. Ministerstwo Finansów przygotowuje ustawę o tzw. Spółkach Inwestujących w Najem Nieruchomości (SINN), która ma stworzyć ramy prawne dla tego typu działalności. Planowane regulacje przewidują m.in. minimalny kapitał spółki na poziomie 100 mln zł oraz zakaz inwestowania w pojedyncze mieszkania, co ma ograniczyć spekulację i wymusić profesjonalne zarządzanie portfelem.
Zwolenicy REIT-ów wskazują na korzyści takie jak zwiększenie podaży mieszkań na wynajem oraz profesjonalizacja rynku najmu instytucjonalnego (PRS). Według raportu JLL i Pekao z 2024 roku potencjał inwestycyjny REIT-ów w Polsce szacowany jest na kilkanaście miliardów złotych w perspektywie kilku lat. Polski Holding Nieruchomości zapowiedział gotowość do przekształcenia się w pierwszego polskiego REIT-a, co jeszcze bardziej przyspiesza proces adaptacji tego modelu.
Głosy ostrzegawcze – co mówi Centrum AMRON?
Pomimo entuzjazmu części rynku i władz państwowych, Centrum AMRON wyraża poważne obawy dotyczące finansjalizacji rynku mieszkaniowego poprzez REIT-y. Eksperci AMRON wskazują, że fundusze te mogą stać się kanałem przenoszenia niepokojów z rynku kapitałowego do sektora nieruchomości mieszkaniowych. W przypadku gwałtownych spadków na giełdzie lub odpływu kapitału dochodziłoby do wymuszonych wyprzedaży mieszkań przez REIT-y, co mogłoby destabilizować ceny i dostępność lokali.
Dane statystyczne obrazują skalę zagrożenia – szacowane zaangażowanie krajowych inwestorów w REIT-y może sięgnąć nawet 20 mld złotych. Dla porównania jest to równowartość kwartalnego finansowania hipotecznego udzielanego przez sektor bankowy. Taki poziom zaangażowania oznacza, że ewentualne kryzysy kapitałowe mogłyby mieć natychmiastowy wpływ na rynek nieruchomości mieszkaniowych.
Centrum AMRON podkreśla również konieczność transparentności i odpowiednich regulacji prawnych dla tych funduszy. Bez skutecznych mechanizmów ochronnych ryzyko przeniesienia problemów z rynku kapitałowego na rynek mieszkań będzie realne i groźne dla stabilności całego sektora.
Praktyczne skutki dla „przeciętnego Kowalskiego”
Wpływ na ceny mieszkań
Wprowadzenie REIT-ów może mieć zdecydowany wpływ na trendy cenowe mieszkań. Przykład Stanów Zjednoczonych pokazuje, że obecność funduszy tego typu doprowadziła do wzrostu cen nieruchomości o około 3,3%. W Polsce deficyt mieszkań szacowany jest na 4–6 milionów lokali, co oznacza silną presję inwestycyjną ze strony funduszy i potencjalny dalszy wzrost cen gruntów oraz samych mieszkań.
Dla przeciętnego nabywcy oznacza to konieczność większych wkładów własnych – prognozy wskazują wzrost wymagań z obecnych 20% do nawet 30%. To może szczególnie utrudnić zakup mieszkania osobom młodym i tym, którzy dopiero zaczynają swoją przygodę z rynkiem nieruchomości.
Dostępność mieszkań na wynajem
REIT-y mają również wpływ na rynek najmu. Fundusze te oferują długoterminowe umowy najmu oraz profesjonalne zarządzanie nieruchomościami, co może obniżyć czynsze w nowych budynkach nawet o około 10% w największych miastach jak Warszawa. Jednak starsze zasoby mogą stać się droższe ze względu na presję ze strony instytucjonalnych graczy oraz ograniczoną podaż lokali dostępnych poza segmentem PRS.
Dla wielu osób wynajem staje się coraz bardziej atrakcyjną alternatywą wobec zakupu – według badań aż 37% Polaków uważa wynajem długoterminowy za korzystniejszy niż kredyt hipoteczny. To dwukrotny wzrost względem danych sprzed pięciu lat i sygnał zmieniających się preferencji konsumentów.
Co możemy się nauczyć z doświadczeń innych krajów?
Doświadczenia USA, Berlina czy Toronto dostarczają cennych lekcji dotyczących wpływu REIT-ów na rynek mieszkaniowy. W Stanach Zjednoczonych fundusze te przyczyniły się do wzrostu cen mieszkań o kilka procent rocznie, ale jednocześnie obniżyły średnie czynsze dzięki efektywności zarządzania portfelami.
Z kolei Berlin czy Nowy Jork pokazują ciemniejszą stronę finansjalizacji – tamtejsze fundusze kontrolują ponad 20% rynku najmu, co doprowadziło do protestów społecznych przeciwko wzrostowi czynszów i ograniczeniu dostępności przystępnych cenowo mieszkań. Podobna sytuacja miała miejsce w Toronto, gdzie REIT-y wykupiły niemal połowę gruntów pod inwestycje mieszkaniowe, windując ceny działek nawet o 300% w ciągu dekady.
Te przykłady potwierdzają konieczność wdrażania regulacji ochronnych takich jak limity wykupu gruntów czy podatki od pustostanów – bez nich rynek łatwo ulega koncentracji kapitału i spekulacji kosztem zwykłych mieszkańców.
Kontrargumenty zwolenników REIT-ów
Zwolennicy REIT-ów podkreślają ich rolę jako stabilizatorów rynku najmu oraz źródła nowego kapitału dla budownictwa wielorodzinnego. Profesjonalizacja zarządzania oraz długoterminowe umowy najmu eliminują wiele patologii znanych z „dzikiego” najmu prywatnego.
Dodatkowo około 70% środków zgromadzonych przez fundusze ma trafiać nie tyle na wykup istniejących mieszkań, ile przede wszystkim do deweloperów budujących nowe lokale pod wynajem. To może zwiększyć podaż o kilka procent rocznie i częściowo złagodzić deficyt mieszkaniowy.
Z punktu widzenia polityki mieszkaniowej ważne jest także to, że projekt ustawy zakazuje inwestowania przez REIT-y w pojedyncze lokale mieszkalne – ma to ograniczyć spekulację oraz chronić interesy indywidualnych nabywców.
Jak chronić rynek mieszkaniowy przed negatywnymi skutkami?
Aby minimalizować ryzyko destabilizacji rynku związane z działalnością REIT-ów, eksperci rekomendują wdrożenie kompleksowych regulacji prawnych. Należą do nich m.in. limity koncentracji kapitału pozwalające uniknąć monopoli oraz obowiązki transparentności dotyczące struktury portfela i źródeł finansowania.
Konieczne są także mechanizmy zapobiegające gwałtownym wyprzedażom lokali podczas kryzysów kapitałowych – np. rezerwy kapitałowe czy ograniczenia dotyczące sprzedaży aktywów w krótkim terminie. To pozwoli ochronić stabilność cen nieruchomości oraz zabezpieczyć interesy kredytobiorców hipotecznych.
Dodatkowo warto rozważyć instrumenty fiskalne takie jak podatki od pustostanów czy opodatkowanie spekulacyjnej działalności gruntowej – środki te pomogą ograniczyć nadmierną koncentrację własności i utrzymać równowagę społeczną na rynku mieszkaniowym.
Podsumowując: delikatna równowaga między rozwojem a stabilnością wymaga przemyślanych ram prawnych oraz stałego monitoringu sytuacji rynkowej przez odpowiednie instytucje państwowe i regulatora finansowego.
Zachęcamy wszystkich zainteresowanych przyszłością polskiego rynku nieruchomości do aktywnego śledzenia zmian legislacyjnych oraz udziału w dyskusjach społecznych dotyczących roli nowych instrumentów finansowych takich jak REIT-y. To właśnie dziś podejmowane decyzje będą miały kluczowe znaczenie dla dostępności i stabilności mieszkań jutro.
