Rozbiórka Intraco rozpocznie się w końcu 2025 roku, kończąc pięćdziesięcioletnią historię jednego z symboli warszawskiego modernizmu. Polski Holding Nieruchomości podjął decyzję o wyburzeniu kultowego wieżowca przy ulicy Stawki 2, by w jego miejscu wybudować nowoczesny biurowiec spełniający standardy XXI wieku. Inwestycja o wartości przekraczającej 400 milionów złotych ma zostać ukończona do 2030 roku, zachowując historyczną wysokość 107 metrów, lecz redukując liczbę pięter z 39 do 23. Nowy budynek będzie wyposażony w zaawansowane systemy energooszczędne, panele fotowoltaiczne oraz rozwiązania zgodne z unijną taksonomią środowiskową. Projekt wpisuje się w dynamiczny rozwój warszawskiego rynku biurowego, gdzie popyt na powierzchnie klasy A wzrósł o 16 procent w pierwszym kwartale 2025 roku.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Kiedy rozpocznie się rozbiórka Intraco? | Prace wyburzeniowe rozpoczną się w końcu 2025 roku i potrwają 12-16 miesięcy, nowy budynek będzie gotowy do 2030 roku. |
| Dlaczego PHN zdecydował o rozbiórce zamiast modernizacji? | Koszt modernizacji przewyższałby korzyści – budynek ma przestarzałą konstrukcję, niskie stropy i wysokie zużycie energii 280 kWh/m²/rok. |
| Czym nowe Intraco będzie się różnić od starego? | Zachowa wysokość 107m, ale będzie miało 23 piętra zamiast 39, wyższe stropy 4,2m oraz certyfikaty BREEAM i WELL. |
Spis treści:
Historia kultowego wieżowca kończy się po pięciu dekadach
Intraco powstało w latach 1973-1975 jako jeden z pierwszych drapaczy chmur w powojennej Warszawie, zaprojektowany przez szwedzkiego architekta Petera Diebitscha. Budynek był symbolem otwarcia PRL-u na współpracę gospodarczą z Zachodem, służąc jako siedziba Przedsiębiorstwa Handlu Zagranicznego „Intraco” oraz zagranicznych przedstawicielstw handlowych. Konstrukcja wykonana przez szwedzką firmę BPA Byggproduktion AB liczyła pierwotnie 38 kondygnacji, później rozbudowanych do 39, oferując 31 500 metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Charakterystyczna fasada pokryta 483 tysiącami ceramicznych kafelków czyniła z niego rozpoznawalny punkt w panoramie stolicy, plasując go na drugim miejscu pod względem wysokości – za Pałacem Kultury i Nauki.
Przez dziesięciolecia Intraco pełniło funkcję gospodarczego symbolu epoki Gierka, gościło międzynarodowe delegacje handlowe i było miejscem zawierania ważnych kontraktów eksportowych. W latach 90. podjęto próby modernizacji, dobudowując dodatkowe piętro i modernizując wybrane instalacje, jednak podstawowe problemy konstrukcyjne pozostały nierozwiązane. Niskie stropy o wysokości 2,8 metra, przestarzała wentylacja oraz żelbetowa konstrukcja ograniczająca elastyczność aranżacji przestrzeni stały się barierami nie do pokonania w dobie rosnących wymagań rynku biurowego. Efektywność energetyczna budynku na poziomie 280 kWh/m²/rok znacznie odbiegała od współczesnych standardów, gdzie nowoczesne biurowce osiągają wskaźniki 80-120 kWh/m²/rok.
Presja rynkowa wymusza radykalne decyzje
Decyzja o rozbiórce Intraco wynikała z dogłębnej analizy kosztów i korzyści przeprowadzonej przez zespół ekspertów PHN. Koszt głębokiej modernizacji szacowany na 450-600 złotych za metr kwadratowy przewyższałby korzyści z utrzymania obiektu, szczególnie w kontekście rosnących wymagań najemców wobec standardów biurowych. Prezes PHN Wiesław Malicki podkreśla, że odpowiedzialne podejście do energooszczędności budynków oraz rosnące oczekiwania co do bezpieczeństwa nie pozwalają przewlekle odkładać nieuniknionego. Konkurencja ze strony nowoczesnych biurowców klasy A, takich jak sąsiadujący Intraco Prime oddany w 2022 roku, dodatkowo uwypukliła technologiczną przepaść między starym a nowym standardem.
Warszawski rynek nieruchomości komercyjnych przechodzi przez okres intensywnych zmian, charakteryzujący się rosnącym popytem na powierzchnie najwyższej klasy oraz ograniczoną podażą nowych inwestycji. Według danych Cushman & Wakefield, popyt na biura klasy A wzrósł w pierwszym kwartale 2025 roku o 16 procent przy jednoczesnym spadku wskaźnika pustostanów w centrum do 7,4 procenta. PHN, zarządzając portfelem 500 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni najmu, musi aktywnie konkurować z prywatnymi deweloperami oferującymi obiekty z prestiżowymi certyfikatami WELL i WiredScore. Rozbiórka Intraco i budowa nowego kompleksu ma zwiększyć udział spółki w segmencie premium o 40 tysięcy metrów kwadratowych do 2030 roku.
Techniczne wyzwania wyburzenia w centrum miasta
Rozbiórka Intraco stanowi jedno z najbardziej skomplikowanych przedsięwzięć inżynieryjnych w historii warszawskiego budownictwa ze względu na lokalizację w gęsto zabudowanej części centrum miasta. Harmonogram prac przewiduje 12-16 miesięcy intensywnych działań rozpoczynających się w pierwszym lub drugim kwartale 2026 roku, po zakończeniu procedur administracyjnych i przygotowawczych. Kluczowym wyzwaniem jest bezpośrednie sąsiedztwo nowoczesnego biurowca Intraco Prime oddalonym zaledwie o 5 metrów oraz przebiegający w odległości 3 metrów tunel metra linii M1. Te ograniczenia wymusiły opracowanie innowacyjnych metod rozbiórki z wykorzystaniem najnowszych technologii robotycznych i systemów monitoringu.
Górne kondygnacje będą rozbierane przez zdalnie sterowane maszyny wyburzeniowe, które będą transportować materiały specjalnie przygotowanymi szybami windowymi, minimalizując hałas i wibracje. System monitoringu geotechnicznego składający się z czujników laserowych będzie kontrolować w czasie rzeczywistym osiadanie gruntu i ewentualne przemieszczenia sąsiednich konstrukcji. Koszt samej rozbiórki, szacowany na podstawie średnich stawek rynkowych wynoszących 40-150 złotych za metr sześcienny, może przekroczyć 15 milionów złotych, biorąc pod uwagę kubaturę obiektu oszacowaną na około 100 tysięcy metrów sześciennych. Dodatkowo konieczne będzie zabezpieczenie infrastruktury podziemnej, włączając w to sieci telekomunikacyjne, wodociągowe i ciepłownicze przebiegające pod fundamentami budynku.
Logistyka i minimalizacja uciążliwości
PHN opracował szczegółowy plan minimalizacji uciążliwości dla mieszkańców i użytkowników okolicznych budynków, przewidujący prace w określonych godzinach oraz regularne informowanie o postępach. Specjalne bariery akustyczne zostaną zainstalowane wokół placu budowy, a najgłośniejsze operacje będą przeprowadzane wyłącznie w dni robocze między godziną 8:00 a 16:00. Transport gruzu odbywać się będzie wyłącznie wyznaczonymi trasami, omijającymi godziny szczytu komunikacyjnego, z wykorzystaniem pojazdów spełniających najwyższe normy emisji spalin Euro VI. Współpraca z miejskimi służbami ruchu ma zapewnić płynność komunikacji w rejonie ulic Stawki, Dzikiej i Andersa podczas całego okresu realizacji projektu.
Istotnym elementem procesu jest również relokacja dotychczasowych najemców Intraco, którym PHN oferuje alternatywne powierzchnie w swoim portfelu nieruchomości lub pomoc w znalezieniu odpowiednich lokalizacji na rynku. Program wsparcia obejmuje elastyczne warunki kontraktowe, pomoc w przeprowadzce oraz okres przejściowy z preferencyjnymi stawkami czynszowymi. Spółka szacuje, że proces relokacji wszystkich najemców zostanie zakończony do końca 2025 roku, umożliwiając rozpoczęcie prac wyburzeniowych zgodnie z harmonogramem. Dodatkowe środki bezpieczeństwa obejmą instalację systemu monitoringu pracy maszyn oraz stałą obecność specjalistów nadzoru technicznego przez całą dobę.
Architektura przyszłości w sercu Warszawy
Nowe Intraco, projektowane przez renomowaną pracownię FS&P Arcus, będzie manifestem współczesnej architektury zrównoważonej, łączącej szacunek dla historii miejsca z najnowszymi rozwiązaniami technologicznymi. Budynek zachowa ikoniczną wysokość 107 metrów, jednak liczba kondygnacji zostanie zredukowana z 39 do 23, co umożliwi zwiększenie wysokości stropów do imponujących 4,2 metra. Taka konstrukcja zapewni maksymalną elastyczność aranżacji przestrzeni biurowej oraz możliwość instalacji najnowszych systemów klimatyzacji, wentylacji i infrastruktury teleinformatycznej. Całkowita powierzchnia najmu wzrośnie do 40 tysięcy metrów kwadratowych dzięki efektywniejszemu wykorzystaniu kubatury i eliminacji przestarzałych rozwiązań konstrukcyjnych.
Rewolucyjnym elementem projektu będzie hybrydowa fasada, w której 30 procent powierzchni pokryją panele fotowoltaiczne o mocy 45 watów na metr kwadratowy, generujące łącznie 85 MWh energii rocznie. System odzysku ciepła z wentylacji o sprawności 78 procent zredukuje zapotrzebowanie na energię grzewczą o 40 procent w porównaniu z konwencjonalnymi rozwiązaniami. Inteligentny system zarządzania budynkiem (BMS) będzie integrować dane z 2500 czujników IoT, optymalizując zużycie energii, komfort użytkowania oraz bezpieczeństwo w czasie rzeczywistym. Dodatkowo na dachu zostaną zainstalowane systemy retencji wody deszczowej oraz infrastruktura dla instalacji ładowarek pojazdów elektrycznych.
Certyfikacje i standardy zrównoważonego rozwoju
Nowe Intraco będzie dążyć do uzyskania najwyższych certyfikatów środowiskowych, w tym BREEAM Outstanding wymagającego minimum 85 punktów oraz WELL Platinum z progiem 90 punktów. Te prestiżowe oznaczenia mają przyciągnąć najemców z sektora korporacji międzynarodowych, funduszy private equity oraz firm technologicznych, dla których kryteria ESG stanowią kluczowy element strategii operacyjnej. Budynek będzie również spełniał wymogi unijnej taksonomii środowiskowej, klasyfikując się jako inwestycja zrównoważona zgodnie z regulacjami Komisji Europejskiej. System certyfikacji WiredScore Platinum zagwarantuje najwyższe standardy infrastruktury telekomunikacyjnej, umożliwiając wdrożenie technologii 5G oraz zaawansowanych rozwiązań smart building.
Specjalne rozwiązania pro-ekologiczne obejmą infrastrukturę dla 200 rowerów z stacjami napraw i przebieralni, system segregacji odpadów z automatyczną kompaktowaniem oraz zieleń wertikalną na elewacjach wschodnich i zachodnich. Na ostatnim piętrze powstanie 900-metrowy skybar z tarasem widokowym, a na parterze znajdą się lokale gastronomiczne i usługowe otwarte dla mieszkańców dzielnicy. Modułowa struktura ścian działowych pozwoli na szybką rekonfigurację układu biur w odpowiedzi na zmieniające się potrzeby najemców, co stanowi kluczową przewagę w dobie elastycznych form pracy. Przewidywany wskaźnik efektywności energetycznej nie przekroczy 95 kWh/m²/rok, plasując budynek w gronie najbardziej energooszczędnych obiektów biurowych w Polsce.
Finansowanie i strategia inwestycyjna PHN
Całkowity koszt projektu przekraczający 400 milionów złotych zostanie sfinansowany przez kombinację środków własnych, zielonych obligacji oraz dotacji unijnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy. PHN, który w 2024 roku odnotował 18,5-procentowy wzrost przychodów z najmu do 295 milionów złotych, wykorzysta część zysków operacyjnych na realizację flagowej inwestycji. Planowana emisja zielonych obligacji na 500 milionów złotych w 2026 roku ma sfinansować nie tylko nowe Intraco, ale również inne projekty z portfela rozwojowego spółki zgodne z celami taksonomii unijnej. Dodatkowym źródłem finansowania będą dotacje z mechanizmów KPO, z których PHN już skorzystał przy budowie farmy fotowoltaicznej w Owińskach, otrzymując pożyczkę preferencyjną w wysokości 33,5 miliona złotych z NFOŚiGW.
Inwestycja wpisuje się w strategię „Nowy Start” realizowaną przez PHN w latach 2025-2030 z budżetem inwestycyjnym 1,4 miliarda złotych przeznaczonym na rozwój portfela nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Spółka planuje osiągnięcie stóp zwrotu na poziomie 7,5-8,5 procent dla nowego Intraco, wobec średniej rynkowej wynoszącej 6,2 procent dla istniejących budynków biurowych klasy A w Warszawie. Prognozy zakładają pełne skomercjalizowanie powierzchni do końca 2031 roku przy średnich stawkach czynszowych 25-30 euro za metr kwadratowy miesięcznie, co odpowiada górnej półce rynku warszawskiego. Dodatkowo spółka przewiduje zwiększenie wartości całego portfela nieruchomości o 15-20 procent dzięki efektowi synergii między nowym Intraco a istniejącym Intraco Prime.
Kontekst rynkowy i konkurencyjność projektu
Warszawski rynek biurowy charakteryzuje się obecnie ograniczoną podażą nowych powierzchni – w 2025 roku planowane jest oddanie jedynie 135 tysięcy metrów kwadratowych, co stanowi najniższy poziom od dekady. Ta sytuacja stwarza korzystne warunki dla realizacji nowego Intraco, szczególnie w kontekście rosnącego popytu na przestrzenie najwyższej klasy ze strony korporacji międzynarodowych i funduszy inwestycyjnych. Ceny materiałów budowlanych, które wzrosły o 22 procent od 2023 roku według danych GUS, stanowią wyzwanie, jednak PHN zabezpieczył się poprzez długoterminowe kontrakty z dostawcami oraz mechanizmy hedgingowe. Dodatkowo wymóg osiągnięcia standardu NZEB (Nearly Zero Energy Building) od 2027 roku dla wszystkich nowych budynków komercyjnych daje przewagę projektom już uwzględniającym te wymagania.
Konkurencyjne projekty realizowane w centrum Warszawy, takie jak Varso Place czy The Warsaw HUB, oferują podobne standardy technologiczne, jednak lokalizacja nowego Intraco w bezpośrednim sąsiedztwie węzła komunikacyjnego metra Dworzec Gdański oraz planowanej stacji Centralnej Linii Komunikacyjnej stanowi unikalną przewagę logistyczną. PHN szacuje, że dzięki synergii z istniejącym Intraco Prime oraz planowanymi inwestycjami infrastrukturalnymi miasta, kompleks stanie się jednym z najbardziej pożądanych adresów biurowych w stolicy. Prognozowany popyt przekracza planowaną podaż o 40 procent, co gwarantuje szybką komercjalizację oraz stabilne przychody z najmu przez kolejne dekady.
Wpływ na rozwój dzielnicy i miasta
Realizacja nowego Intraco będzie miała daleko idące konsekwencje dla rozwoju urbanistycznego północnej części Śródmieścia, katalizując dalsze inwestycje w infrastrukturę komercyjną, mieszkaniową i usługową. Projekt wpisuje się w szerszą strategię rewitalizacji dzielnicy Muranów realizowaną przez Urząd Miasta Stołecznego Warszawy, obejmującą modernizację przestrzeni publicznych, rozwój zieleni miejskiej oraz poprawę dostępności komunikacyjnej. Planowane połączenie nowego budynku z siecią ścieżek rowerowych oraz infrastruktura dla e-mobilności będą wspierać zrównoważone formy transportu, redukując emisję CO2 w centrum miasta. Dodatkowo partnerskie lokale na parterze oraz przestrzenie półpubliczne mają ożywić przestrzeń miejską, tworząc nowe miejsca spotkań dla mieszkańców i pracowników.
Ekonomiczny wpływ inwestycji na lokalną społeczność obejmuje utworzenie około 1200 miejsc pracy w fazie budowy oraz 3500 miejsc pracy po oddaniu budynku do użytkowania. PHN zobowiązał się do współpracy z lokalnymi podwykonawcami oraz wykorzystania co najmniej 60 procent materiałów pochodzących od polskich dostawców, wspierając krajowy sektor budowlany. Program praktyk i staży dla studentów warszawskich uczelni technicznych ma dodatkowo wzmocnić transfer wiedzy między sektorem prywatnym a środowiskiem akademickim. Planowane jest również utworzenie centrum konferencyjnego na 300 miejsc, które będzie dostępne dla organizacji pozarządowych i instytucji kultury na preferencyjnych warunkach.
Nowe Intraco stanie się symbolem transformacji polskiej gospodarki w kierunku modelu zrównoważonego rozwoju, demonstrując możliwości efektywnego łączenia celów biznesowych z odpowiedzialnością środowiskową i społeczną. Projekt może służyć jako wzorzec dla podobnych inicjatyw realizowanych przez państwowe spółki, takich jak planowana przebudowa warszawskiego Centrum LIM czy modernizacja kompleksów biurowych w Krakowie i Gdańsku. Sukces nowego Intraco umocni pozycję PHN w rankingu największych właścicieli nieruchomości komercyjnych w Europie Środkowej, gdzie spółka obecnie zajmuje ósme miejsce z portfelem wartym 3,5 miliarda złotych, otwierając drogę do dalszej ekspansji na rynkach regionalnych.
Meta-description: Rozbiórka Intraco w 2025 roku zakończy 50-letnią historię kultowego wieżowca. PHN wybuduje nowoczesny biurowiec z certyfikatami ekologicznymi za 400 mln zł.
