Niemiecki sektor nieruchomości komercyjnych stanął w obliczu poważnego kryzysu, co zwiastuje problemy dla krajowych banków, z uwagi na ich wysoką ekspozycję na ten sektor. Obserwujemy, że sięgająca korzeniami do lipca 2023 roku sytuacja jest częścią szerszego, europejskiego kryzysu w branży nieruchomości komercyjnych. Według danych Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego (EBA), banki na Starym Kontynencie miały zainwestowane około 1,4 biliona euro w pożyczki dla sektora nieruchomości komercyjnych. Niemcy znalazły się w wyjątkowo trudnej sytuacji, ponieważ kraj ten boryka się z najgłębszym od lat kryzysem w branży nieruchomości. Główną przyczyną są wzrosty kosztów pożyczek dla deweloperów, spowodowane skokowym wzrostem stóp procentowych.
To doprowadziło do zwiększonej liczby upadłości deweloperów oraz do opóźnień lub porzucenia licznych projektów komercyjnych i mieszkalnych. Mimo istniejącego zapotrzebowania na realizacje zaległych zamówień, nowe zamówienia przychodzą ze znacznie mniejszą częstotliwością, co spowalnia całą branżę. Problemy z refinansowaniem oraz malejące zainteresowanie powierzchniami biurowymi, spowodowane trwającym trendem pracy zdalnej, przyczyniły się do pogorszenia nastrojów w sektorze. Według firmy doradczej Combine Consulting, obłożenie biur w Niemczech spadło do około 40% w lipcu 2023 roku, z około 61% przed pandemią.
Ta sytuacja stwarza ryzyko nie tylko dla niemieckiego sektora nieruchomości, ale również dla dużych niemieckich banków, które są wrażliwe na zmiany w amerykańskim sektorze nieruchomości, również przechodzącym przez okres spowolnienia. W odpowiedzi na te niepokojące sygnały, inwestorzy zaczęli redukować swoje udziały w niektórych bankach, jak na przykład Deutsche Pfandbriefbank. Dodatkowo, niemieccy konsumenci mogą doświadczać podwójnego ciosu wynikającego ze wzrostu stóp procentowych oraz spadków wartości zabezpieczeń, co zdaniem Jackie Bowie, dyrektor zarządzającej i szefowej EMEA w Chatham Financial, może prowadzić do krótkotrwałego przedłużania pożyczek w oczekiwaniu na stabilizację wartości aktywów, ich sprzedaż lub spadek stóp procentowych umożliwiających tańsze refinansowanie.
Jednakże obecne okoliczności wymuszają na bankach szukanie nowych sposobów zabezpieczania się przed ryzykiem, co jednak nie jest tak dramatyczne, jak podczas globalnego kryzysu finansowego w latach 2008-2009, kiedy to banki nie miały wystarczających rezerw na pokrycie ryzyka spadku wartości nieruchomości. Bowie podkreśla, że w ciągu ostatnich lat banki podjęły znaczące kroki w celu tworzenia odpowiednich rezerw oraz obniżenia stosunku wartości pożyczki do wartości nieruchomości, co zmniejsza prawdopodobieństwo konieczności ratowania wielu banków w przypadku załamania się rynku nieruchomości komercyjnych.
Spis treści:
Niemieckie banki a kryzys nieruchomości komercyjnych
W obliczu narastającego kryzysu nieruchomości komercyjnych w Niemczech, niemieckie banki stanęły przed poważnym wyzwaniem. Ich silne zaangażowanie w sektor nieruchomości komercyjnych sprawia, że stają się one szczególnie wrażliwe na negatywne trendy na rynku.
Z danych Europejskiego Urzędu Nadzoru Bankowego wynika, że w lipcu 2023 roku europejskie banki miały zainwestowane około 1,4 biliona euro w pożyczki dla sektora nieruchomości komercyjnych, a Niemcy szczególnie mocno odczuli tę sytuację. Rosnące koszty pożyczek i zaostrzające się warunki finansowania sprawiły, że wielu deweloperów stanęło na krawędzi bankructwa, co bezpośrednio wpłynęło na zdolność banków do generowania zysków i stabilność ich portfeli kredytowych.
Rosnące koszty pożyczek a bankructwa deweloperów
Wzrost stóp procentowych spowodował, że koszty finansowania dla deweloperów gwałtownie wzrosły. To z kolei doprowadziło do zwiększenia liczby upadłości wśród firm deweloperskich oraz odroczenia lub porzucenia wielu projektów komercyjnych i mieszkaniowych. Spowalnia to nie tylko rozwój sektora nieruchomości, ale również zwiększa ryzyko kredytowe dla banków zaangażowanych w finansowanie takich projektów.
Znaczny spadek nowych zleceń i zainteresowania inwestycji w nieruchomości komercyjne dodatkowo pogłębia problem. Zmniejszenie popytu na nowe przestrzenie biurowe i komercyjne, częściowo wynikające z trwającej tendencji do pracy zdalnej, sprawia, że rynek staje się jeszcze bardziej niestabilny i nieprzewidywalny dla banków.
Kryzys na rynku nieruchomości komercyjnych w Niemczech nie jest wywołany jednorazowymi zdarzeniami, ale wynika z szeregu powiązanych ze sobą czynników.
Zmiany w organizacji pracy, w tym wzrost popularności pracy zdalnej, miały bezpośredni wpływ na popyt na przestrzeń biurową. Obserwowany spadek zajętości biur do około 40% względem poziomu sprzed pandemii dowodzi, że tradycyjne biura tracą na atrakcyjności, co stanowi wyzwanie zarówno dla sektora nieruchomości, jak i finansujących go banków.
Globalne zawirowania na rynku nieruchomości, w tym spadek wartości na rynku amerykańskim, bezpośrednio wpływają na niemieckie instytucje finansowe, które są znacząco zaangażowane w międzynarodowe projekty inwestycyjne. To podkreśla globalną zależność i zagrożenia płynące z takiej ekspozycji.
Niemieccy konsumenci stają przed tzw. podwójnym ryzykiem – rosnącymi stopami procentowymi obciążającymi ich pożyczki hipoteczne oraz spadkiem wartości zabezpieczeń, takich jak nieruchomości. Sytuacja ta generuje dodatkowe ryzyko finansowe, zarówno dla konsumentów, jak i banków, które udzielały kredytów.
W obliczu tych wyzwań, niemieckie banki i cały sektor finansowy muszą na nowo ocenić swoje podejście do ryzyka i strategie inwestycyjne, zwłaszcza w kontekście sektora nieruchomości komercyjnych. Z jednej strony czekają ich trudne decyzje dotyczące restrukturyzacji portfeli kredytowych, z drugiej – konieczność dostosowania się do zmieniających się warunków rynkowych i potrzeb społeczeństwa.
Jak banki zabezpieczają się przed ryzykiem?
Sektor bankowy w Niemczech znajduje się w trudnej sytuacji z powodu rosnących obaw dotyczących nieruchomości komercyjnych. W ciągu ostatnich lat, banki podjęły różne środki, aby zabezpieczyć się przed ryzykiem związanym z tym sektorem, szczególnie w kontekście obecnych wyzwań gospodarczych.
W świetle rosnących stóp procentowych i zmienności na rynku nieruchomości, niemieckie banki zastosowały zmiany w swojej strategii kredytowej. Zdecydowały się na obniżenie stosunku wartości pożyczki do wartości nieruchomości (LTV), co oznacza, że udzielają kredytów o niższej wartości w stosunku do wartości zabezpieczenia. To ogranicza ryzyko utraty przez banki, gdy wartość nieruchomości spada. W przeszłości stosunki LTV były na poziomie około 75% do 80%, podczas gdy obecnie utrzymują się one na bezpieczniejszym poziomie około 55%.
Ta zmiana stanowi ważną strategię obronną, ponieważ w przypadku dalszych spadków wartości nieruchomości, banki mają teraz większą przestrzeń do odzyskania zadłużenia bez ponoszenia znaczących strat.
Ograniczanie wartości nieruchomości komercyjnych w portfelach
Niemieckie banki podjęły również kroki w celu ograniczenia zawartości nieruchomości komercyjnych w swoich portfelach kredytowych. Ta ostrożna postawa ma na celu uniknięcie sytuacji, w której znaczna część aktywów banku jest związana z sektorem nieruchomości, który może być narażony na znaczne wahań ceny. Koncentrują się one na zróżnicowaniu swoich portfeli i szukaniu bezpieczniejszych inwestycji, co może zapewnić dodatkową ochronę w przypadku kryzysu w sektorze nieruchomości.
Perspektywy dla sektora nieruchomości komercyjnych w Niemczech
Sytuacja w niemieckim sektorze nieruchomości komercyjnych jest skomplikowana i wymaga dokładnej analizy, zwłaszcza w obliczu aktualnych wyzwań gospodarczych i zmian społeczno-ekonomicznych.
Według analityków, w nadchodzących miesiącach na rynku nieruchomości komercyjnych można spodziewać się zmniejszenia różnic między oczekiwaniami kupujących i sprzedających. To wynika z presji wywieranej na sprzedających przez banki, które wymagają refinansowania po zakończeniu krótkoterminowych przedłużeń kredytów. Sprzedający, którzy nie są w stanie osiągnąć oczekiwanej ceny za swoje nieruchomości, mogą być zmuszeni do obniżenia cen, aby przyciągnąć kupujących.
Z drugiej strony, kupujący również będą musieli dostosować swoje oczekiwania do obecnej rzeczywistości rynkowej. Szczególnie dotyczy to nieruchomości, które nie generują solidnych dochodów. To spowoduje zbliżenie postaw obu stron, potencjalnie ożywiając rynek.
Przewidywania dla sektora biurowego
Sektor biurowy w Niemczech stoi przed swoimi unikatowymi wyzwaniami, w dużej mierze związanymi z trendem pracy zdalnej, który wpłynął na popyt na przestrzeń biurową. Jednak mimo rosnących nierozwiązanych zapasów i opóźnień w budowie, nadal istnieje popyt, zwłaszcza na wysokiej jakości i zgodne z ESG (odpowiedzialność społeczna i ekologiczna) przestrzenie. Oczekuje się wzrostu czynszów za najlepsze nieruchomości, choć jednocześnie można się spodziewać wzrostu pustostanów i osłabienia absorpcji nowych przestrzeni.
Pomimo niepewności, która otacza niemiecką gospodarkę i sektor nieruchomości, banki i inwestorzy przyjmują bardziej konserwatywne podejście, w celu zabezpieczenia się przed potencjalnymi przyszłymi ryzykami. Przed nami trudne miesiące, a przyszłość sektora nieruchomości komercyjnych w Niemczech pozostaje niepewna.
Inne ryzyka dla Europy w najbliższej przyszłości
Europa stoi przed szeregiem wyzwań, które mogą wpłynąć na jej przyszłość gospodarczą, szczególnie w sektorach motoryzacyjnym i energetycznym. Rozwój sektora motoryzacyjnego w Europie napotyka na znaczące przeszkody ze względu na rosnące importy tańszych pojazdów elektrycznych z Chin, co podważa konkurencyjność europejskich producentów. Ta sytuacja stwarza realne ryzyko dla przemysłu motoryzacyjnego w Europie, który już od dawna jest uznawany za jeden z filarów gospodarki kontynentu.
Sektor energetyczny również napotyka na poważne wyzwania, głównie ze względu na zmienność importu energii z Rosji, a także konflikty geopolityczne, takie jak wojna rosyjsko-ukraińska czy konflikt izraelsko-palestyński, które mogą doprowadzić do dalszych wzrostów cen energii. Niepewność związana z dostawami energii i jej cenami stanowi istotne ryzyko nie tylko dla gospodarstw domowych, ale również dla przedsiębiorstw w Europie, zwłaszcza w Niemczech, które są silnie uzależnione od energetyki przemysłowej.
Wpływ globalnych konfliktów na europejską gospodarkę
Globalne konflikty, takie jak wojna rosyjsko-ukraińska i konflikt izraelsko-palestyński, wywierają duży wpływ na europejską gospodarkę, nie tylko poprzez wpływ na sektor energetyczny, ale również poprzez wpływ na ogólną stabilność gospodarczą i polityczną regionu. Dodatkowo, ataki Huti na Morze Czerwone spowodowały znaczne opóźnienia w dostawach do Europy, wpływając na dostępność niektórych produktów w sklepach oraz prowadząc do wzrostu cen. Te konflikty zwiększają niepewność na rynkach międzynarodowych, co może prowadzić do zmniejszenia inwestycji i wzrostu kosztów dla europejskich przedsiębiorstw.
Aktualna sytuacja gospodarcza w Europie, a zwłaszcza w Niemczech, jest wyjątkowo trudna. Niemcy, jako wiodąca gospodarka Europy, napotykają na słaby popyt krajowy, jednocześnie będąc silnie zależnymi od eksportu. Słaba kondycja gospodarcza Europy może zatem dodatkowo wzmacniać negatywne skutki sektorowego kryzysu, zwiększając nacisk na popyt na nieruchomości, co może doprowadzić do zwiększonej liczby bankructw wśród najemców i zaostrzenia sytuacji w sektorze nieruchomości komercyjnych.
Biorąc pod uwagę te czynniki, widoczne jest, że Europa stoi przed wieloma wyzwaniami, które mogą wpłynąć na przyszły rozwój gospodarczy kontynentu. Sektory motoryzacyjny i energetyczny, a także wpływ globalnych konfliktów, wymagają szczególnej uwagi i odpowiednich działań zaradczych, aby zminimalizować potencjalne negatywne skutki dla europejskiej gospodarki.
