| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Czy Mennica Legacy Tower będzie upadać? | Nie, sąd oddalił wniosek o upadłość spółki właścicielskiej MLT dzięki interwencji Mennicy Polskiej. |
| Ile jest wart biurowiec MLT? | Szacunki wahają się od 1,2 mld zł (Cornerstone) do 1,56 mld zł (Mennica), przy 94% wynajmu i przychodach 90 mln zł rocznie. |
| Co z obligatariuszami Golub Gethouse? | Ponad 600 obligatariuszy czeka na 100 mln zł, spłata zależy od finalizacji sprzedaży udziałów GGH PF3. |
Warszawski sąd oddalił wniosek o upadłość spółki Mennica Towers GGH MT, właściciela prestiżowego biurowca Mennica Legacy Tower, kończąc wielomiesięczne postępowanie sądowe. Decyzja stanowi przełom w wieloletnim sporze między giełdową Mennicą Polską a funduszem Cornerstone Partners o kontrolę nad wieżowcem o wartości szacowanej na 1,2-1,56 miliarda złotych. Tymczasowy nadzorca JMR zalecił oddalenie wniosku, wskazując na zdolność spółki do regulowania zobowiązań dzięki refinansowaniu przez Mennicę Polską. Ponad 600 obligatariuszy grupy Golub Gethouse, którzy od czterech lat oczekują na spłatę 100 milionów złotych, otrzymali szansę na odzyskanie środków bez ryzyka likwidacji aktywów w postępowaniu upadłościowym.
Spis treści:
Przełomowa decyzja sądu stabilizuje sytuację wieżowca
Sądowe oddalenie wniosku o upadłość Mennica Towers GGH MT kończy okres niepewności trwający od listopada 2024 roku, kiedy fundusz Cornerstone Partners złożył wniosek o ogłoszenie upadłości. Tymczasowy nadzorca z firmy Janda Możdżeń Restrukturyzacje przedstawił rekomendację oddalenia wniosku, powołując się na poprawę sytuacji finansowej spółki po interwencji Mennicy Polskiej. Sąd uznał argumenty wskazujące na zdolność spółki do wywiązywania się z bieżących zobowiązań oraz perspektywy finansowe związane z eksploatacją budynku o rocznych przychodach wynoszących 90 milionów złotych.
Decyzja oznacza zwycięstwo strategii Mennicy Polskiej, która systematycznie umacniała swoją pozycję wierzyciela od października 2024 roku. Spółka kontrolowana przez Zbigniewa Jakubasa przejęła kredyt bankowy o wartości 395 milionów złotych i udzieliła dodatkowej pożyczki 49,5 miliona złotych na spłatę zobowiązań podatkowych. Te działania, zabezpieczone hipoteką na nieruchomości, uczyniły Mennicę głównym wierzycielem i de facto kontrolerem operacyjnego zarządzania Mennica Legacy Tower.
Cornerstone Partners, specjalizujący się w przejmowaniu problematycznych aktywów, nabył wierzytelności wobec spółki właścicielskiej MLT i argumentował przed sądem niewypłacalność podmiotu. Fundusz wycenił biurowiec na 1,2 miliarda złotych, podczas gdy Mennica i syndyk JMR przedstawili szacunki na poziomie 1,56 miliarda złotych. Różnica w wycenie miała kluczowe znaczenie dla perspektyw zaspokojenia wierzycieli, szczególnie obligatariuszy oczekujących na spłatę od 2020 roku.
Mennica Legacy Tower jako klejnot warszawskiego rynku biurowego
Kompleks Mennica Legacy Tower, oddany do użytku w 2020 roku, reprezentuje nowoczesne standardy architektury biurowej w centrum Warszawy. Składa się z dwóch budynków o łącznej powierzchni 103 tysięcy metrów kwadratowych, w tym 67 tysięcy metrów kwadratowych powierzchni biurowej. Główny wieżowiec o wysokości 140 metrów, zaprojektowany przez renomowaną firmę Goettsch Partners z Chicago, wyróżnia się na warszawskim skyline jako jeden z najbardziej rozpoznawalnych obiektów ostatniej dekady.
Budynek otrzymał prestiżowy certyfikat BREEAM Outstanding, najwyższą kategorię oceny zrównoważonego budownictwa, co czyni go pionierem ekologicznych rozwiązań w polskim sektorze nieruchomości komercyjnych. Innowacyjne systemy obejmują technologię gaszenia pożarów mgłą wodną redukującą zużycie wody o 40 procent, inteligentne systemy zarządzania budynkiem z czujnikami obecności oraz zielone tarasy o łącznej powierzchni 1200 metrów kwadratowych. Te rozwiązania zapewniają niskie koszty eksploatacji i wysoką atrakcyjność dla najemców priorytetyzujących kryteria ESG.
Struktura najmu i stabilność operacyjna
Kluczowym czynnikiem atrakcyjności Mennica Legacy Tower dla inwestorów jest stabilna baza najemców z długoterminowymi umowami. Największym najemcą jest mBank, który zajmuje 50 750 metrów kwadratowych jako swoją główną siedzibę, co stanowi ponad 75 procent powierzchni biurowej. Drugi co do wielkości najemca, międzynarodowa sieć WeWork, dysponuje 14 880 metrami kwadratowymi przestrzeni coworkingowej, obsługując setki mniejszych firm i freelancerów. Pozostałą powierzchnię zajmują firmy z sektorów finansowego, technologicznego i consultingowego, tworząc zróżnicowane portfolio zmniejszające ryzyko koncentracji.
Wskaźnik wynajmu na poziomie 94 procent plasuje MLT powyżej średniej warszawskiego rynku biurowego, gdzie vacancy rate wynosi 10,5 procenta. Stabilność najmu przekłada się na przewidywalne przepływy pieniężne w wysokości 90 milionów złotych rocznie, co przy właściwym zarządzaniu kosztami operacyjnymi zapewnia rentowność na poziomie 5-6 procent netto. Stawki czynszowe w przedziale 19-26,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie odpowiadają premiumowemu pozycjonowaniu w strefie centralnej Warszawy.
Anatomia konfliktu korporacyjnego w grupie Golub Gethouse
Historia problemów właścicielskich Mennica Legacy Tower sięga 2020 roku, kiedy spółka Golub GetHouse MLT po raz pierwszy opóźniła spłatę obligacji o wartości 14,2 miliona złotych. Grupa Golub Gethouse, założona przez Cezarego Jarząbka we współpracy z rodziną Radziwiłłów, rozwijała portfel nieruchomości komercyjnych finansowanych emisjami obligacji korporacyjnych. Model biznesowy opierał się na pozyskiwaniu kapitału od inwestorów detalicznych i instytucjonalnych z obietnicą spłaty z zysków ze sprzedaży lub refinansowania ukończonych projektów.
Eskalacja konfliktu nastąpiła w 2021 roku, gdy między współzałożycielami grupy wybuchł spór o strategię rozwoju i kontrolę nad kluczowymi aktywami. Cezary Jarząbek oskarżył rodzinę Radziwiłłów o blokowanie decyzji operacyjnych, podczas gdy ci zarzucali mu nieprawidłowości w zarządzaniu finansami spółek. Konflikt doprowadził do paraliżu zarządczego i niemożności podjęcia kluczowych decyzji, w tym dotyczących spłaty obligatariuszy i refinansowania projektów. Łączne zadłużenie z tytułu wyemitowanych obligacji osiągnęło poziom 960 milionów złotych, obejmując kilkadziesiąt emisji różnych spółek grupy.
Upadłość GGH PF3 i przejęcie przez syndyka
W sierpniu 2024 roku sąd ogłosił upadłość spółki GGH PF3, posiadacza 50 procent udziałów w Mennica Towers GGH MT, co oznaczało faktyczne przejęcie kontroli przez syndyka masy upadłościowej. Firma Janda Możdżeń Restrukturyzacje została wyznaczona na syndyka z mandatem do likwidacji aktywów i maksymalizacji wpływów dla wierzycieli. Syndyk stanął przed dylematem: szybka sprzedaż udziałów mogła przynieść niższą cenę, podczas gdy długotrwały proces optymalizacji wartości mógł narazić projekt na dodatkowe ryzyka rynkowe.
Sytuacja skomplikowała się dodatkowo, gdy Mennica Polska, jako współwłaściciel pozostałych 50 procent udziałów, zaczęła kwestionować kompetencje syndyka do podejmowania decyzji operacyjnych. Spółka argumentowała, że jako partner joint venture ma prawo veta w kluczowych sprawach, co według niej obejmowało także zgody na działania syndyka. Ten spór prawny utworzył dodatkową warstwę niepewności dla obligatariuszy i innych wierzycieli oczekujących na rozstrzygnięcie swoich roszczeń.
Strategia ratunkowa Mennicy Polskiej jako defensywna inwestycja
Interwencja Mennicy Polskiej w sprawie Mennica Legacy Tower wynikała z konieczności ochrony wartości inwestycji oraz reputacji spółki jako partnera w prestiżowych projektach nieruchomościowych. Zarząd pod kierownictwem Zbigniewa Jakubasa ocenił, że koszt ratowania projektu jest niższy niż potencjalne straty wynikające z upadłości i przymusowej sprzedaży aktywów poniżej wartości rynkowej. Strategia opierała się na systematycznym przejmowaniu pozycji głównego wierzyciela, co dawało kontrolę nad procesem restrukturyzacji bez konieczności wykupowania udziałów po zawyżonych cenach.
Pierwszym krokiem była propozycja zmiany komplementariusza złożona w lipcu 2024 roku, oferująca zastąpienie problematycznej GGH PF3 własnym podmiotem Mennicy. Oferta obejmowała refinansowanie kredytu bankowego do 95 milionów euro oraz spłatę 40 milionów złotych zaległych zobowiązań podatkowych. Choć propozycja nie została formalnie zaakceptowana przez wszystkie strony, utworzyła precedens prawny dla późniejszych działań i wykazała determinację Mennicy w ratowaniu projektu.
Mechanizmy finansowe i zabezpieczenia
W październiku 2024 roku Mennica sfinalizowała przejęcie kredytu bankowego MT GGH MT o wartości 91,3 miliona euro (około 395 milionów złotych), jednocześnie udzielając dodatkowej pożyczki 49,5 miliona złotych na pokrycie bieżących zobowiązań spółki. Wszystkie finansowanie zostało zabezpieczone hipoteką na nieruchomości Mennica Legacy Tower, co oznaczało pierwszeństwo w zaspokajaniu roszczeń przed innymi wierzycielami. To posunięcie faktycznie uczyniło Mennicę kontrolerem operacyjnym budynku, mimo formalnego utrzymania struktury joint venture.
Konstrukcja finansowa zapewniła Mennicy możliwość wpływania na kluczowe decyzje związane z zarządzaniem budynkiem, w tym ustalanie stawek czynszowych, negocjacje z najemcami oraz planowanie remontów i modernizacji. Jednocześnie hipoteka zabezpieczająca dawała pewność zwrotu zainwestowanych środków nawet w scenariuszu ostatecznej likwidacji projektu. Syndyk JMR wyraził poparcie dla tej strategii, uznając ją za optymalną z punktu widzenia maksymalizacji wartości dla wszystkich wierzycieli, w tym obligatariuszy.
Długoterminowe perspektywy obligatariuszy i proces odzyskiwania środków
Ponad 600 obligatariuszy grupy Golub Gethouse, reprezentowanych przez prawników specjalizujących się w restrukturyzacji, w tym Katarzynę Budnicką-Filipiuk z kancelarii związanej z Mennicą Polską, stoi przed kilkumiesięcznym oczekiwaniem na finalizację spłat. Łączna wartość roszczeń sięga 100 milionów złotych, obejmując kapitał, odsetki oraz koszty postępowania sądowego narosłe od 2020 roku. Struktura spłat będzie zależała od ostatecznej wyceny MLT i kolejności zaspokajania wierzycieli ustalonej przez syndyka.
Scenariusz optymistyczny, oparty na wycenie 1,56 miliarda złotych przedstawionej przez Mennicę i JMR, daje szansę na stuprocentowe odzyskanie środków przez obligatariuszy w ciągu 12-18 miesięcy. Uwzględnia to czas potrzebny na sfinalizowanie sprzedaży udziałów GGH PF3, prawdopodobnie na rzecz Mennicy Polskiej za około 135 milionów euro, oraz przeprowadzenie rozliczeń z wszystkimi wierzycielami. Pesymistyczny scenariusz, bazujący na niższej wycenie 1,2 miliarda złotych sugerowanej przez Cornerstone Partners, oznaczałby odzyskanie około 77 procent należności.
Implikacje dla przyszłych inwestycji w obligacje korporacyjne
Przypadek obligacji grupy Golub Gethouse stał się przedmiotem analiz dla inwestorów rozważających lokowanie środków w instrumenty dłużne emitowane przez firmy z sektora nieruchomości. Kluczowe lekcje obejmują znaczenie diversyfikacji portfela obligacji, weryfikację zdolności emitenta do obsługi długu z przepływów operacyjnych oraz analizę struktur właścicielskich projektów stanowiących zabezpieczenie. Regulatorzy rynku finansowego rozważają wprowadzenie dodatkowych wymogów informacyjnych dla emitentów obligacji korporacyjnych, szczególnie w zakresie ujawniania konfliktów interesów między właścicielami.
Doświadczenia obligatariuszy MLT pokazują również znaczenie profesjonalnej reprezentacji prawnej w procesach restrukturyzacyjnych. Inwestorzy, którzy zorganizowali się w grupy i zatrudnili wyspecjalizowanych prawników, mają większe szanse na odzyskanie środków niż ci działający indywidualnie. Przyszłe emisje obligacji prawdopodobnie będą zawierały bardziej szczegółowe klauzule dotyczące praw wierzycieli w przypadku problemów finansowych emitenta, w tym mechanizmy szybkiego przejmowania kontroli nad aktywami stanowiącymi zabezpieczenie.
Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie w 2025 roku charakteryzuje się umiarkowaną aktywnością najemców przy rosnącej selektywności w wyborze lokalizacji. Absorpcja netto w pierwszym kwartale wyniosła 120 tysięcy metrów kwadratowych, przy czym strefa centralna, gdzie zlokalizowany jest Mennica Legacy Tower, notuje lepsze wyniki niż dzielnice peryferyjne. Wskaźnik pustostanów w centrum pozostaje na poziomie 7,4 procenta, znacząco poniżej średniej ogólnomiejskiej wynoszącej 10,5 procenta, co potwierdza przewagę lokalizacji centralnych.
Nowa podaż powierzchni biurowych w Warszawie w 2025 roku wyniesie około 62 tysięcy metrów kwadratowych, co stanowi spadek o 45 procent w porównaniu z rokiem poprzednim. Deweloperzy koncentrują się na projektach w strefie centralnej z certyfikatami środowiskowymi – 32 procent nowych budynków posiada certyfikaty ESG, co odpowiada trendom globalnym i wymaganiom najemców korporacyjnych. MLT, posiadający certyfikat BREEAM Outstanding od momentu otwarcia, zyskuje dodatkowo na tym trendzie jako obiekt spełniający najwyższe standardy zrównoważonego rozwoju.
Konkurencyjność stawek i perspektywy wzrostu czynszów
Stawki czynszowe w Mennica Legacy Tower, oscylujące w przedziale 19-26,5 euro za metr kwadratowy miesięcznie, plasują obiekt w górnym segmencie rynku warszawskiego. Dla porównania, średnie stawki w centrum Warszawy wynoszą 18-24 euro, podczas gdy w dzielnicach pozacentralnych kształtują się na poziomie 14-19 euro za metr kwadratowy. Premiumowe pozycjonowanie MLT wynika z kombinacji czynników: prestiżowej lokalizacji przy ulicy Pereca, najwyższych standardów wykończenia, certyfikacji ekologicznej oraz kompleksowej infrastruktury usługowej w parterze budynku.
Prognozy rynkowe na lata 2025-2027 wskazują na stabilizację lub umiarkowany wzrost stawek czynszowych w segmencie premium, przy założeniu utrzymania ograniczonej nowej podaży i rosnącego popytu na certyfikowane przestrzenie biurowe. Najemcy coraz częściej priorytetyzują jakość nad ceną, szczególnie w kontekście strategii powrotu do biur po okresie pracy zdalnej. MLT, oferując nowoczesne rozwiązania technologiczne i spaces wspierające hybrydalny model pracy, jest dobrze pozycjonowany do utrzymania wysokiej zajętości i konkurencyjnych stawek w długim terminie.
Meta description: Sąd oddalił wniosek o upadłość Mennica Legacy Tower. Biurowiec za 1,5 mld zł uratowany przez Mennicę Polską. Obligatariusze odzyskają 100 mln zł.
