Rynek kredytów mieszkaniowych w Polsce w marcu 2025 roku przypominał emocjonujący rollercoaster. Z jednej strony odnotowano roczny spadek wartości udzielonych kredytów o 0,7%, osiągając poziom 7,68 mld zł, z drugiej – miesiąc do miesiąca wartość ta wzrosła aż o 22,7%. Liczba udzielonych kredytów spadła o 3,6% względem marca 2024 roku, ale w ujęciu miesięcznym wzrosła niemal o jedną piątą. Te pozornie sprzeczne dane skłaniają do pytania: co tak naprawdę stoi za tymi zmianami i jakie będą ich konsekwencje dla przyszłych nabywców domów oraz całego rynku mieszkaniowego?
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jak kształtowała się wartość kredytów mieszkaniowych w marcu 2025? | Wartość kredytów spadła o 0,7% r/r do 7,68 mld zł, ale wzrosła o 22,7% m/m. |
| Jakie czynniki wpływają na zmiany na rynku kredytów hipotecznych? | Wpływ mają zakończenie programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, zmiany stóp procentowych NBP oraz rosnące średnie kwoty kredytów. |
| Co oznaczają te zmiany dla przeciętnego Polaka? | Dostępność kredytów jest teoretycznie wyższa, ale wzrost kwot i wymagań banków utrudnia zakup mieszkań osobom o niższych dochodach. |
Spis treści:
Najważniejsze fakty: Marchowy paradoks rynku hipotecznego
Marzec 2025 przyniósł zaskakujące dane na rynku kredytów mieszkaniowych. Wartość udzielonych kredytów wyniosła dokładnie 7,683 mld zł, co oznacza spadek o 0,7% w ujęciu rocznym. Jednocześnie jednak w porównaniu do lutego nastąpił znaczący wzrost aż o 22,7%. Liczba udzielonych kredytów także wykazała dwuznaczny trend – spadek o 3,6% rok do roku do poziomu 17,9 tys., ale wzrost miesięczny na poziomie niemal 20%. Średnia kwota pojedynczego kredytu wyniosła natomiast około 428 tys. zł i była wyższa o 3% niż rok wcześniej.
Dane te pokazują paradoksalną sytuację: rynek odczuwa skutki wygaszenia rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, który przez ostatni rok sztucznie podnosił wartość sprzedaży. Ekspert BIK, dr hab. Waldemar Rogowski podkreśla jednak, że gdyby wykluczyć wpływ tego programu z zeszłego roku, dynamika sprzedaży byłaby znacznie wyższa i wyniosłaby ponad +36%. Banki coraz częściej dostosowują ofertę do nowych realiów – aż 88% nowych umów zawiera stałe oprocentowanie rat, co stabilizuje rynek i chroni klientów przed wahaniami stóp procentowych.
Kontekst: Od zapaści do normalizacji
Patrząc na wydarzenia ostatnich miesięcy można zauważyć wyraźne odbicie po trudnym okresie. W styczniu i lutym wartość udzielanych kredytów spadła nawet o ponad 30% rok do roku. Było to efektem zarówno zakończenia programów wsparcia, jak i wygaszenia wielu zawieszonych transakcji z poprzednich lat. Dodatkowo wysokie oprocentowanie nowych kredytów (średnio około 7,4%) utrudniało dostępność finansowania.
Obserwujemy też przesunięcie preferencji klientów – coraz częściej decydują się oni na droższe nieruchomości. Średnia wartość wnioskowanego kredytu wzrosła do ponad 460 tys. zł w marcu. W efekcie udział transakcji deweloperskich maleje wraz ze spadkiem liczby rozpoczętych budów. Obecna sytuacja rynkowa porównywana jest do poziomów sprzed pandemii i programów wsparcia – obecne wyniki są zbliżone do średnich miesięcznych z lat 2018-2019.
Perspektywy: Między stagnacją a nowym impulsem
Prognozy dla rynku kredytowego w Polsce wskazują na umiarkowany wzrost wartości udzielanych kredytów w całym roku 2025 – szacowany na około +1,2%, co oznacza wartość około 88 mld zł. Analitycy przewidują utrzymanie liczby nowych umów na poziomie nieco poniżej dwustu tysięcy rocznie. Kluczowym czynnikiem pozostają decyzje Narodowego Banku Polskiego dotyczące stóp procentowych – ich obniżka mogłaby znacząco zwiększyć zdolność kredytową gospodarstw domowych.
Z drugiej strony istnieją zagrożenia wynikające ze spowolnienia gospodarczego i utrzymującej się inflacji powyżej celu NBP. Stabilizacja rynku będzie więc wymagać równowagi pomiędzy polityką monetarną a popytem na nieruchomości. Potencjalne uruchomienie nowych programów wsparcia może dodatkowo wpłynąć na dynamikę sprzedaży.
Zainteresowania Czytelników: Co to znaczy dla Kowalskiego?
Dla przeciętnego Polaka rosnące średnie kwoty kredytów oznaczają trudniejszy dostęp do własnego mieszkania czy domu. Przykładowo para zarabiająca wspólnie około 10 tys. zł netto miesięcznie może liczyć na finansowanie pozwalające kupić jedynie mieszkanie około 35-40 m² w dużym mieście. Z drugiej strony banki łagodzą nieco wymagania wobec klientów – wskaźnik LTV wzrósł do około 86%, co pozwala kupować nieruchomości przy niższym wkładzie własnym.
Kolejną ważną kwestią jest refinansowanie istniejących zobowiązań hipotecznych. Spadek oprocentowania stałych rat do około 7,2% w marcu tworzy korzystne warunki dla osób rozważających zmianę warunków umowy i ograniczenie kosztów obsługi długu. Różnice między najtańszymi a najdroższymi ofertami mogą sięgać nawet kilkuset tysięcy złotych na przestrzeni kilkudziesięciu lat.
Mimo spadającej liczby udzielanych kredytów dostępność finansowania mierzoną wskaźnikiem IDM poprawia się dzięki rosnącym wynagrodzeniom Polaków. Jednak banki zaostrzają kryteria dotyczące stabilności zatrudnienia – większość wymaga minimum rocznego stażu pracy przed udzieleniem finansowania.
Synteza: Rynek szuka nowej równowagi
Marcowe dane jasno pokazują, że rynek kredytowy przechodzi fazę normalizacji po okresie sztucznej stymulacji przez programy rządowe. Spadek wartości sprzedaży rok do roku jest częściowo efektem wygaszenia tych instrumentów wsparcia oraz przesunięcia popytu ku klientom z większą zdolnością finansową i preferencją stałych rat.
Dla potencjalnych nabywców oznacza to bardziej stabilne warunki finansowania oraz konieczność świadomego podejścia do wyboru oferty i kalkulacji własnych możliwości. Decydujące będą dalsze decyzje Rady Polityki Pieniężnej dotyczące stóp procentowych oraz ewentualne pojawienie się nowych programów mieszkaniowych.
Świadomość tych trendów pozwoli lepiej przygotować się zarówno obecnym właścicielom nieruchomości planującym refinansowanie, jak i osobom dopiero rozważającym zakup własnego mieszkania czy domu.
Warto więc uważnie śledzić zmiany na rynku kredytowym i nieruchomościowym w nadchodzących miesiącach – to klucz do podejmowania optymalnych decyzji finansowych w dynamicznie zmieniającym się otoczeniu.
