Od stycznia 2025 roku Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) prowadzi intensywne kontrole właścicieli mieszkań oferujących wynajem krótkoterminowy na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. Organy podatkowe analizują rozliczenia nawet pięć lat wstecz, a kary za nieprawidłowości mogą sięgać 30 tysięcy złotych. Implementacja unijnej dyrektywy DAC7 umożliwiła skarbówce dostęp do szczegółowych danych o transakcjach, co znacząco zmienia zasady gry na rynku najmu krótkoterminowego w Polsce.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Co to jest dyrektywa DAC7? | Unijna regulacja nakładająca obowiązek raportowania danych o transakcjach wynajmu krótkoterminowego przez platformy cyfrowe. |
| Jakie kary grożą za nieprawidłowe rozliczenia? | Kary administracyjne do 30 tys. zł oraz obowiązek uregulowania zaległych podatków z odsetkami. |
| Na ile lat wstecz KAS może prześwietlać rozliczenia? | KAS ma prawo kontrolować i weryfikować dane nawet za okres do pięciu lat wstecz. |
Spis treści:
Nowe narzędzia fiskusa w walce z szarą strefą
Wprowadzenie dyrektywy DAC7 znacząco zwiększyło możliwości Krajowej Administracji Skarbowej w zakresie kontroli rynku wynajmu krótkoterminowego. Od 1 lipca 2024 roku platformy takie jak Airbnb czy Booking.com są zobowiązane do przekazywania urzędom skarbowym szczegółowych informacji o transakcjach dokonywanych przez użytkowników. Dane te obejmują m.in. liczbę rezerwacji, kwoty przychodów oraz dane identyfikacyjne wynajmujących, co pozwala na precyzyjne wykrywanie nieprawidłowości podatkowych.
Dyrektywa DAC7 i jej implementacja
Dyrektywa DAC7 to unijna regulacja mająca na celu zwiększenie transparentności dochodów osiąganych za pośrednictwem cyfrowych platform wynajmu krótkoterminowego. W praktyce oznacza to, że od połowy 2024 roku polskie platformy oraz zagraniczne podmioty działające na polskim rynku przekazują Krajowej Administracji Skarbowej dane o transakcjach swoich użytkowników. Raportowane informacje pozwalają na dokładne śledzenie przychodów i identyfikację osób unikających opodatkowania.
Dzięki tym rozwiązaniom KAS dysponuje narzędziami pozwalającymi na skuteczne monitorowanie rynku i zwalczanie szarej strefy. Przykładowo, jeśli właściciel mieszkania korzystający z Airbnb nie zgłosi swoich dochodów lub stosuje niewłaściwą formę opodatkowania, organ podatkowy może szybko wykryć tę nieprawidłowość dzięki danym otrzymanym od platformy.
Retroaktywne kontrole i kary
KAS wykorzystuje nowo pozyskane informacje do przeprowadzania kontroli rozliczeń nawet za okres pięciu lat wstecz. Oznacza to, że osoby wynajmujące mieszkania krótkoterminowo muszą liczyć się z możliwością sprawdzenia ich dokumentacji podatkowej z ostatnich lat. W przypadku wykrycia zaległości podatkowych lub błędów w rozliczeniach, urzędnicy nakładają kary administracyjne, które mogą sięgać aż do 30 tysięcy złotych.
Przykłady rzeczywistych sankcji pokazują surowość podejścia fiskusa – właściciele mieszkań otrzymują wezwania do zapłaty zaległych podatków wraz z odsetkami oraz grzywnami. Zgodnie z danymi Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego, straty budżetu państwa wynikające z nieodprowadzonych podatków w tej branży szacowane są na około miliard złotych rocznie, co uzasadnia zdecydowane działania KAS.
Branża najmu krótkoterminowego w liczbach
Rynek najmu krótkoterminowego dynamicznie rośnie, jednak wraz z tym rozwojem pojawiają się poważne wyzwania związane z prawidłowym rozliczaniem podatków. Statystyki obrazują skalę problemu i wskazują na konieczność dalszych działań regulacyjnych.
Skala zjawiska i problemy podatkowe
W roku 2024 na popularnych platformach rezerwacyjnych dostępnych było ponad 87 tysięcy ofert wynajmu krótkoterminowego w Polsce. Niestety aż około 70% tych ofert było rozliczanych niezgodnie z obowiązującymi przepisami podatkowymi. W dużych miastach jak Warszawa czy Kraków liczba aktywnych ogłoszeń sięgała odpowiednio ponad 10 tysięcy i 7 tysięcy.
Główne problemy podatkowe dotyczą błędnej kwalifikacji działalności – większość wynajmujących traktuje swoje usługi jako zwykły najem prywatny opodatkowany ryczałtem 8,5%, podczas gdy KAS klasyfikuje je jako działalność hotelarską wymagającą rejestracji działalności gospodarczej oraz opodatkowania VAT-em i PIT-em według wyższych stawek.
Przykłady sankcji
W pierwszym kwartale 2025 roku KAS nałożyła kary na ponad tysiąc dwieście podmiotów działających w sektorze najmu krótkoterminowego. Znaczna część (około 30%) przypadków dotyczyła zaległości przekraczających pięćdziesiąt tysięcy złotych. Rekordowa kara wyniosła niemal trzydzieści tysięcy złotych – dotknęła właścicielkę apartamentu w Sopocie, która przez trzy lata nie zgłaszała przychodów przekraczających czterysta dwadzieścia tysięcy złotych.
Kontekst regulacyjny i branżowe trendy
Działania Krajowej Administracji Skarbowej wpisują się w szerszy europejski trend wzmacniania nadzoru nad rynkiem wynajmu krótkoterminowego oraz walki z szarą strefą. Polska adaptuje rozwiązania stosowane już wcześniej przez inne kraje Unii Europejskiej.
Wcześniejsze działania KAS
Zanim wdrożono przepisy wynikające z dyrektywy DAC7, KAS prowadziła pilotażowe kontrole m.in. w popularnych destynacjach turystycznych takich jak Gdańsk czy Zakopane. Efektem tych działań było ujawnienie milionów złotych niezadeklarowanych dochodów. W kolejnych latach rozszerzono uprawnienia urzędników – od 2024 roku mogą oni m.in. analizować rachunki bankowe bez konieczności uzyskania zgody właściciela konta, co znacznie ułatwia wykrywanie oszustw podatkowych.
Porównania międzynarodowe
Podobne rozwiązania wdrożyły Hiszpania oraz Francja, gdzie sankcje za niezgłoszone dochody są jeszcze surowsze i sięgają kilkudziesięciu tysięcy euro. Niemcy natomiast stosują limit dni wynajmu krótkoterminowego bez konieczności rejestracji działalności gospodarczej, którego Polska obecnie nie posiada. Te różnice pokazują kierunek harmonizacji prawa unijnego oraz dążenie do wyeliminowania luki podatkowej w sektorze turystyki.
Perspektywy i konsekwencje dla rynku
Wprowadzone zmiany wywołują mieszane reakcje – zarówno ze strony władz państwowych, jak i przedstawicieli branży najmu krótkoterminowego oraz ekspertów podatkowych.
Głosy zwolenników i przeciwników
Ministerstwo Finansów argumentuje, że nowe przepisy przyczynią się do uczciwej konkurencji między podmiotami oferującymi noclegi oraz zwiększą wpływy budżetowe o kilkaset milionów złotych rocznie. Z kolei branża wskazuje na wzrost biurokracji oraz koszty związane z koniecznością rejestracji działalności gospodarczej i prowadzeniem pełnej księgowości, co może odstraszać drobnych wynajmujących i ograniczać dostępność ofert dla turystów.
Prognozy krótko- i średnioterminowe
Analitycy przewidują spadek liczby ofert najmu krótkoterminowego nawet o jedną czwartą do końca roku 2025 wskutek wycofywania się mniej profesjonalnych właścicieli mieszkań. Jednocześnie ceny noclegów mogą wzrosnąć średnio o kilkanaście procent ze względu na wzrost kosztów podatkowych i administracyjnych. Rynek może ulec profesjonalizacji – większą rolę zaczną odgrywać firmy zarządzające portfelami apartamentów działające zgodnie ze wszystkimi wymogami prawnymi.
Wpływ na przeciętnego Polaka
Zmienione przepisy mają bezpośrednie konsekwencje zarówno dla właścicieli mieszkań udostępniających je turystom, jak i dla samych podróżujących korzystających z najmu krótkoterminowego.
Koszty dla wynajmujących
Osoby oferujące mieszkania muszą spełnić szereg wymogów formalnych: obowiązek rejestracji działalności gospodarczej przy przekroczeniu limitu 60 dni wynajmu rocznie, rozliczanie VAT według stawki od 8% do nawet 23% oraz ryzyko wysokich kar administracyjnych za uchybienia sięgających trzykrotności zaległych należności podatkowych.
Dostępność noclegów
Dla turystów oznacza to potencjalnie mniejszą dostępność tanich ofert noclegowych. Już teraz obserwuje się wzrost cen – przykładowo w Krakowie ceny najmu krótkoterminowego wzrosły o około osiemnaście procent względem roku poprzedniego. W konsekwencji podróżni mogą być zmuszeni do wyboru droższych lub mniej elastycznych opcji zakwaterowania.
Zaskakujące fakty i rekomendacje
Kontrole skarbówki wykorzystują coraz bardziej zaawansowane metody analizy danych oraz nowoczesne technologie sztucznej inteligencji, co znacząco zwiększa skuteczność wykrywania uchybień podatkowych.
Nieznane aspekty kontroli
KAS stosuje algorytmy AI porównujące dane deklaracji podatkowych z informacjami dostarczonymi przez platformy rezerwacyjne oraz historią transakcji bankowych użytkowników. System ten identyfikuje anomalie z ponad dziewięćdziesięcioprocentową skutecznością, co zmniejsza możliwość ukrycia dochodów przed fiskusem. Co istotne, od 2022 roku urzędnicy mają prawo przeglądać historię rachunków bankowych bez wcześniejszego informowania właściciela konta.
Jak uniknąć sankcji?
Aby uniknąć kar finansowych i problemów prawnych, eksperci zalecają przede wszystkim automatyzację procesów rozliczeniowych poprzez korzystanie z dedykowanego oprogramowania księgowego integrującego się bezpośrednio z platformami typu Airbnb czy Booking.com. Ponadto warto skonsultować się ze specjalistą ds. podatków celem właściwej klasyfikacji działalności (np. ryczałt czy VAT) oraz dokonać dobrowolnej korekty wcześniejszych deklaracji podatkowych, co może obniżyć wysokość ewentualnych kar nawet do dziesięciu procent zaległości.
Podsumowanie
Kontrole skarbówki związane z wynajmem krótkoterminowym stanowią odpowiedź na wieloletnią lukę podatkową oraz problem szarej strefy w turystyce noclegowej. Mimo że nowe regulacje generują dodatkowe koszty i komplikacje dla właścicieli mieszkań, są one kluczowe dla zapewnienia uczciwej konkurencji wobec tradycyjnych usług hotelarskich oraz stabilizacji wpływów budżetowych państwa.
Dla osób oferujących noclegi priorytetem powinno być dostosowanie się do obowiązujących przepisów poprzez profesjonalne prowadzenie rozliczeń oraz korzystanie ze wsparcia ekspertów podatkowych. Turyści natomiast powinni przygotować się na zmiany cenowe i większą formalizację usług najmu krótkoterminowego.
W perspektywie nadchodzących lat rynek ten ma szansę stać się bardziej transparentny i profesjonalny, co przyczyni się do jego dalszego rozwoju zgodnego z europejskimi standardami.Zachęcamy wszystkich właścicieli mieszkań do konsultacji ze specjalistami od podatków oraz wdrożenia
