| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Co to jest ustawa o jawności cen mieszkań? | To prawo wprowadzone w 2025 roku, które wymaga od deweloperów ujawniania pełnych cen mieszkań wraz z wszystkimi opłatami. |
| Jak ustawa wpływa na ceny mieszkań? | Wymogi ustawy zwiększyły koszty ryzyka prawnego, co według deweloperów podniosło ceny mieszkań o 10–15%. |
| Jak kupujący mogą chronić się przed podwyżkami? | Zaleca się wpisywanie maksymalnych widełek cenowych w umowach przedwstępnych oraz korzystanie z niezależnego doradztwa prawnego. |
Ustawa o jawności cen mieszkań, uchwalona w kwietniu 2025 roku i obowiązująca od maja tego samego roku, miała na celu zwiększenie przejrzystości rynku nieruchomości. Jej intencją było ułatwienie konsumentom porównywania ofert i zabezpieczenie ich przed ukrytymi kosztami. Jednakże szybkie tempo legislacji i brak odpowiednich konsultacji doprowadziły do chaosu, który może znacząco podwyższyć koszty zakupu mieszkań. Czy jawność cen rzeczywiście przyniesie korzyści kupującym, czy stanie się kolejną pułapką prawną? Analizujemy kluczowe zmiany i ich konsekwencje dla rynku nieruchomości w Polsce w 2025 roku.
Spis treści:
Ustawa o jawności cen – co mówią przepisy?
Ustawa o jawności cen mieszkań została przegłosowana 25 kwietnia 2025 roku po niezwykle szybkim procesie legislacyjnym trwającym zaledwie 12 dni. Weszła w życie już 1 maja 2025 roku, a Senat ma czas do końca maja na ewentualną korektę lub odrzucenie regulacji. Główne założenia ustawy nakładają obowiązek pełnego ujawniania cen mieszkań wraz ze wszystkimi dodatkowymi opłatami i kosztami ryzyka prawnego. Przepisy skierowane są do wszystkich podmiotów działających na rynku pierwotnym nieruchomości, zwłaszcza firm deweloperskich.
W proces legislacyjny były zaangażowane kluczowe instytucje: rząd RP jako inicjator zmian, Polski Związek Firm Deweloperskich (PZFD), który krytykuje ustawę jako niepraktyczną i szkodliwą dla branży, Federacja Konsumentów wspierająca ideę transparentności, ale wskazująca na luki w regulacjach oraz Senacka komisja gospodarcza pod przewodnictwem senatora Krzysztofa Brejzy odpowiedzialna za ocenę skutków prawa.
Jak ustawa wpłynęła na rynek?
Wpływ ustawy na rynek nieruchomości jest już widoczny. Według badania PZFD z maja 2025 roku aż 78% deweloperów przyznało, że nowe przepisy zmusiły ich do podniesienia cen mieszkań o około 10–15%. Podniesienie cen wynika przede wszystkim z konieczności uwzględnienia w ofertach kosztów ryzyka prawnego oraz dynamicznych klauzul dostosowawczych. Dane GUS potwierdzają spadek liczby nowych projektów deweloperskich o około 30% w pierwszym miesiącu obowiązywania ustawy.
Konsumentom trudno jest teraz porównywać oferty – sondaż SW Research wykazał, że 63% Polaków uważa nowe przepisy za utrudnienie zakupowe ze względu na niejasne zapisy i różnorodność dodatków do cen podstawowych. Wzrosła też liczba sporów sądowych związanych z interpretacją nowych przepisów – tylko w maju zarejestrowano ponad 200 spraw dotyczących ustawy o jawności cen.
Dlaczego doszło do legislacyjnego chaosu?
Geneza chaosu legislacyjnego sięga wcześniejszych wydarzeń. W lutym 2025 roku rząd ogłosił walkę z ukrytymi opłatami po licznych skandalach z poprzedniego roku, gdy klienci byli obciążani wysokimi kosztami adaptacji mieszkań bez jasnej informacji. Projekt ustawy został jednak przygotowany i przyjęty bez udziału branży – Polski Związek Firm Deweloperskich zgłosił kilkadziesiąt poprawek, które nie zostały uwzględnione.
Na tle globalnych trendów przejrzystości cen (np. Francja czy Niemcy) polskie regulacje są wyjątkowo rygorystyczne i nie przewidują okresu dostosowawczego. W efekcie rynek pierwotny zmniejszył aktywność, a boom przeniósł się częściowo na rynek wtórny, gdzie transakcje wzrosły o 25% w kwietniu 2025 roku. Historycznie podobne problemy wystąpiły przy regulacjach dotyczących ochrony lokatorów z 2022 roku, które spowodowały spadek inwestycji wynajmu długoterminowego o blisko połowę.
Kto zyskuje, a kto traci?
Opinie na temat ustawy są podzielone. Rząd podkreśla, że celem jest ochrona konsumentów przed nieuczciwymi praktykami deweloperów oraz zwiększenie przejrzystości rynku. Minister rozwoju Waldemar Buda zapewnia, że ustawa zakończy ukryte opłaty i poprawi sytuację kupujących.
Z kolei eksperci rynkowi wskazują na niedostosowanie przepisów do specyfiki branży. Dr Hanna Tomaszewska ze Szkoły Głównej Handlowej zauważa, że jednolity format cenników ignoruje różnice między inwestycjami i przypomina „porównywanie jabłek do gruszek”. Deweloperzy alarmują o rosnących kosztach prowadzenia działalności i ryzyku bankructwa mniejszych firm – szacuje się, że nawet 15% przedsiębiorstw może upaść do końca przyszłego roku.
Przewidywane skutki dla sektora i konsumentów
Krótkoterminowo spodziewany jest dalszy wzrost cen mieszkań o około 8–12% oraz zamrożenie około jednej piątej nowych projektów. W średnim okresie może dojść do konsolidacji branży i ograniczenia konkurencji. Dla konsumentów oznacza to wyższe koszty zakupu oraz większe trudności w znalezieniu atrakcyjnych ofert.
Dodatkowo rośnie ryzyko sporów prawnych i opóźnień inwestycji – raport JLL wskazuje nawet na możliwość przesunięcia terminów realizacji aż w 70% projektów. Konsumenci muszą liczyć się także z pojawieniem się tzw. „dynamicznych klauzul” umożliwiających deweloperom jednostronne podnoszenie cen po podpisaniu umowy przedwstępnej.
Co to oznacza dla przyszłych nabywców?
Dla osób planujących zakup mieszkania najważniejsze jest ostrożne analizowanie ofert oraz świadomość potencjalnych pułapek prawnych. Przykładowo w Warszawie analizy portalu RynekPierwotny.pl wykazały, że choć deweloperzy deklarują ceny „od 12 000 zł za metr”, finalna kwota po doliczeniu obowiązkowych opłat często przekracza nawet 16 000 zł za metr kwadratowy.
Prawnicy zalecają wpisywanie w umowach przedwstępnych maksymalnych widełek cenowych oraz korzystanie z niezależnego doradztwa prawnego przed podpisaniem dokumentów. To pozwala ograniczyć ryzyko niekontrolowanych podwyżek i chronić interesy kupujących.
Ciekawostki i potencjalne pułapki
Ustawa nie reguluje pewnych dodatkowych opłat, takich jak tzw. „opłaty za widok”. W Gdańsku już pojawiły się mieszkania oferowane „z widokiem na morze” droższe nawet o 20%, mimo że okna wychodzą na billboard reklamowy imitujący plażę. To pokazuje lukę prawną umożliwiającą sztuczne zawyżanie wartości nieruchomości.
Warto również zwrócić uwagę na dane Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów – w ubiegłym roku aż jedna trzecia Polaków rezygnowała z zakupu mieszkania ze względu na niejasne warunki umowy. Po wejściu nowej ustawy ten odsetek może wzrosnąć nawet do połowy zainteresowanych.
Dla przeciętnej rodziny planującej zakup mieszkania za około 600 000 zł dodatkowe korekty cen mogą oznaczać stratę nawet około 90 000 zł przed finalizacją transakcji. Proces inwestycyjny również może wydłużyć się znacznie ze względu na rosnącą liczbę sporów prawnych i kontrowersji wokół interpretacji nowych przepisów.
Podsumowując, ustawa o jawności cen mieszkań zamiast zwiększyć przejrzystość rynku stworzyła warunki sprzyjające nadużyciom i wzrostowi kosztów dla konsumentów. Senat stoi teraz przed zadaniem szybkiej korekty najbardziej kontrowersyjnych zapisów, aby zapobiec dalszym negatywnym skutkom dla branży oraz klientów. W obliczu tych wyzwań przyszli nabywcy powinni zachować szczególną czujność oraz korzystać z fachowego wsparcia prawnego podczas analizowania ofert i podpisywania umów zakupowych.
