Strona główna » Jak obniżyć raty kredytu hipotecznego?

Jak obniżyć raty kredytu hipotecznego?

dodał Anna Wrona
0 komentarze

Kredyt złotówkowy zawsze był postrzegany jako mniej ryzykowny, jednak dziś to posiadacze zobowiązań w rodzimej walucie poważnie zastanawiają się co zrobić by obniżyć raty kredytu, które rosną w zastraszającym tempie. W najtrudniejszej sytuacji znalazły się osoby, które zaciągnęły kredyt hipoteczny na zakup domu lub mieszkania, gdyż są to duże zobowiązania, więc coraz wyższe stopy procentowe najbardziej odczuwalne są właśnie dla tej grupy, nic więc dziwnego, że kredytobiorcy szukają coraz to nowych sposobów by obniżyć miesięczną ratę kredytu. Rozwiązań na ten moment jest kilka i kredytobiorcy mogą wybrać opcję najkorzystniejszą dla siebie, trzeba jednak pamiętać, że bank sam z siebie raty kredytu nie obniży, więc konieczne jest podjęcie odpowiednich działań.

Refinansowanie.

Jednym ze sposób na obniżenie raty kredytu hipotecznego jest jego refinansowanie, czyli przeniesienie kredytu hipotecznego z jednego banku do drugiego. Wygląda to więc tak, że inny bank udziela kredytobiorcy kolejnego kredytu mieszkaniowego, lecz na korzystniejszych warunkach, a środki pozyskane w ten sposób przeznaczane są na spłatę pierwszego kredytu hipotecznego.

Refinansowanie może się więc okazać dobrym sposobem by obniżyć raty kredytu hipotecznego, lecz żeby tak się stało, zwrócić należy uwagę na kilka kwestii. Przede wszystkim zweryfikować trzeba czy po refinansowaniu zobowiązania obniżone zostaną koszty obsługi kredytu, a stanie się tak, gdy np. refinansujący bank nie będzie wymagał dodatkowego ubezpieczenia, lub gdy pobierał będzie niższe odsetki.

Zawierając umowę kredytową banki bardzo często wymagają by kredytobiorca skorzystał również z innych produktów oferowanych przez bank, a więc, żeby np. założył konto bankowe, lub wziął kartę kredytową, zatem żeby refinansowanie rzeczywiście było opłacalne, to takie dodatkowe koszty nie powinny istnieć.

Refinansowanie opłaca się więc, gdy po przeprowadzeniu całego procesu, kredytobiorca będzie płacił dużo niższą niż pierwotna ratę kredytu, i jednocześnie, nie zostanie obciążony przez bank dodatkowymi opłatami, jest to zatem dobra opcja, gdy obecna rata kredytu stanowi dla kredytobiorcy zbyt duże wyzwanie finansowe.

Co istotne, żeby uzyskać refinansowanie wcale nie trzeba daleko szukać, bo również we własnym banku można starać się o uzyskanie refinansowania, i tak naprawdę od tego kredytobiorca  powinien zacząć.

Obecna sytuacja gospodarcza spowodowała, że banki udzielają niewielu kredytów hipotecznych, zatem będą walczyć o utrzymanie dotychczasowych klientów, jest to więc dobry moment by starać się o refinansowanie hipoteki i wynegocjować z bankiem np. obniżenie marży, przez co odczujemy obniżenie raty kredytu.

Wydłużenie okresu spłaty kredytu.

Inną możliwością dla kredytobiorców borykających się ze zbyt wysoką ratą kredytu hipotecznego jest wydłużenie okresu spłaty zaciągniętego zobowiązania, nie jest to jednak rozwiązanie bez wad.

Wydłużając okres spłaty kredytu, miesięczna rata będzie niższa, więc cel jaki chcieli osiągnąć kredytobiorcy zaistnieje, pamiętać jednak należy, że im dłużej kredyt jest spłacany tym bank nalicza większe odsetki, więc finalnie koszt takiego kredytu będzie wyższy.

W momencie, gdy domowy budżet się nie spina, dodatkowe koszty w postaci wyższych odsetek, zwykle jednak nie zniechęcają kredytobiorców do skorzystania z tego rozwiązania, gdyż rozłożone są one na przestrzeni wielu lat, a ponadto, fakt, że okres kredytowania został wydłużony nie oznacza, że kredytobiorca nie może wcześniej spłacić kredytu.

Gdy więc sytuacja materialna kredytobiorcy się poprawi, może on nadpłacać swój kredyt, i wówczas odsetki będą niższe.

Drugą problematyczną kwestią przy wydłużeniu spłaty kredytu jest okres na jaki kredyt został pierwotnie udzielony, gdyż jeśli kredytobiorca swoje zobowiązanie ma spłacać przez 30 lat (taki okres kredytowania został wskazany w umowie), to tak naprawdę nie ma za wielkiego pola manewru by okres ten jeszcze wydłużyć.

Zgodnie z rekomendacjami Komisji Nadzoru Finansowego, maksymalny okres kredytowania wynosi obecnie 35 lat, lecz co ważne, nie każdy bank udziela kredytów na taki okres, gdyż niektóre banki oferują kredyty maksymalnie na 30 lat. Wydłużenie okresu kredytowania najbardziej prawdopodobne zatem jest w przypadku stosunkowo krótkich kredytów hipotecznych, a więc tych zaciągniętych na 20-25 lat.

Wakacje kredytowe.

Wakacje kredytowe również spowodują, że wystąpi obniżenie raty kredytu, jednak co najważniejsze, nie jest to rozwiązanie trwałe.

Pierwszy raz głośno o wakacjach kredytowych zrobiło się głośno podczas pandemii, i wiele banków wprowadziło takie rozwiązanie, które tak naprawdę funkcjonuje do dziś, największy problem polega jednak na tym, że każdy bank ma inne zasady w tym zakresie.

Przede wszystkim, różne są okresy trwania wakacji kredytowych, a więc w jednym banku można wnioskować o trzy miesiące wakacji, a w innym o sześć, zatem tylko przez określony czas kredytobiorca może cieszyć się niższą ratą kredytu i poprawą swoje sytuacji finansowej.

Natomiast druga istotna kwestia to to, jaka część raty kredytu może „pójść na wakacje”. Na ratę kredytu hipotecznego składa się część odsetkowa i część kapitałowa, banki wymyśliły więc sobie, że wakacje kredytowe będą dotyczyć odsetek lub kapitału, lecz nigdy całej raty kredytu.

Takie rozwiązanie nie jest więc zbyt korzystne dla kredytobiorców, którzy stosunkowo niedawno zaciągnęli kredyt, gdyż oni na początku spłacają przede wszystkim odsetki, więc gdy bank zgadza się na wakacje kredytowe w postaci zawieszenia spłaty kapitału, to dla takiego kredytobiorcy zysk z tego tytułu nie jest duży, choć rata kredytu rzeczywiście może być niższa przez kilka miesięcy o kilkaset złotych. Atrakcyjność wakacji kredytowych zależy więc od oferty banku w którym kredyt został zaciągnięty oraz od stanu zadłużenia.

Wakacje kredytowe to jednak termin uniwersalny i w ostatnim czasie znowu o owych wakacjach zrobiło się głośno, a to za sprawą ustawowego rozwiązania, którym wprowadzono wakacje kredytowe w nowej odsłonie. Zgodnie z przepisami, które pod koniec lipca mają wejść w życie, każdy posiadacz kredytu hipotecznego w złotówkach, będzie mógł wnioskować o zawieszenie płatności pełnej raty kredytu (części odsetkowej i kapitałowej) przez cztery miesiące w 2022 roku i przez cztery miesiące (po jednym na każdy kwartał) w 2023 r.

Banki nie mogą odmówić kredytobiorcom wakacji kredytowych, a jedyne co kredytobiorca musi zrobić to złożyć wniosek w tym przedmiocie, przed terminem wymagalności danej raty.

Kredytobiorcy mogą więc przez osiem miesięcy nie spłacać swojego kredytu, co w wielu przypadkach uratuje finanse rodziny, jednak o okres zawieszenia spłaty zostanie wydłużony okres spłaty kredytu, więc korzystając z wakacji kredytobiorca będzie dłużej o kilka miesięcy spłacać swój kredyt.

Unieważnienie kredytu ze względu na WIBOR.

Najbardziej radykalnym rozwiązaniem by obniżyć ratę kredytu hipotecznego w złotówkach jest natomiast złożenie przeciwko bankowi pozwu.

W sądzie kredytobiorca może domagać się usunięcia z umowy kredytowej niedozwolonych postanowień lub może żądać unieważnienia umowy kredytowej w całości, zatem roszczenia kredytobiorcy mogą doprowadzić do tego, że umowa będzie dalej kontynuowana (z pewnymi modyfikacjami), lub że zupełnie przestanie istnieć. Spór na tle kredytu złotówkowego może więc zostać przez sąd rozwiązany następująco:

1) Ustalenie nieistnienia wszystkich składników oprocentowania kredytu, a więc WIBOR+marża. Sąd stosuje wówczas sankcję kredytu darmowego i jeżeli takie orzeczenie zapadnie, umowa kredytowa jest dalej kontynuowana przy zachowaniu dotychczasowych warunków (nie zmienia się okres kredytowania, czy ilość rat), ale bank nie nalicza wtedy odsetek. W takiej więc sytuacji bank musi zwrócić kredytobiorcy sumę wpłaconych odsetkowych części rat. Taki kredyt jest darmowy, gdyż nie naliczane są odsetki, a kredytobiorcy do zwrotu pozostaje tylko pożyczony kapitał;

2) Ustalenie nieistnienia części oprocentowania opartego na WIBOR. Wydając takie rozstrzygnięcie sąd w umowie pozostawia oprocentowanie w wysokości marży bankowej, natomiast WIBOR zostaje całkowicie wyeliminowany. W takim przypadku kredyt jest nadal spłacany na tych samych warunkach, ale według stałego i niskiego oprocentowania, równego wysokości marży. Bank musi natomiast oddać kredytobiorcy nadpłaty wynikające ze stosowania w umowie WIBOR;

3) Usunięcie z umowy kredytowej wskaźnika WIBOR i wprowadzenie w jego miejsce innego wskaźnika np. WKF (Wskaźnik Kosztu Finansowania) – wskaźnik referencyjny, którego administratorem jest Instytut Rynku Finansowego spółka z o.o. z siedzibą w Warszawie, publikowany na stronie internetowej www.irf.org.pl. W tym więc przypadku umowa kredytowa również dalej obowiązuje, lecz zamiast WIBOR-em, kredyt jest oprocentowany według innych parametrów;

4) Unieważnienie całej umowy kredytowej. Jest to rozstrzygnięcie najdalej idące, umowę traktuje się wówczas jakby nie istniała od początku. Kredytobiorca w takiej sytuacji musi oddać bankowi pożyczony kapitał, dlatego dla wielu osób będzie to rozwiązanie najmniej korzystne, z powodu spłaty niewielkiej części kapitału. Wskazane rozwiązanie jest natomiast najbardziej opłacalne dla kredytobiorców, którzy spłacili już cały kapitał lub znaczną jego część i właśnie te osoby nie powinny się wahać by walczyć o unieważnienie.

Unieważnienie jest niezwykle popularne zwłaszcza w sprawach frankowych i nie można się temu dziwić, skoro unieważnienie powoduje, że:

– nie trzeba dłużej spłacać kredytu

– kredytobiorca do banku oddaje tylko kapitał, bez żadnych dodatkowych opłat

– upada zabezpieczenie hipoteczne ustanowione na rzecz banku.

Jeśli więc posiadacz kredytu w złotówkach ma możliwość by swoją umowę unieważnić, powinien z tego rozwiązania skorzystać, gdyż na ten moment nie ma lepszego i pewniejszego sposobu na uwolnienie się od wadliwej umowy kredytowej.

Mamy coś, co może Ci się spodobać

Bankingo.pl

Bankingo to portal dostarczający najnowsze i najważniejsze wiadomości prawo- ekonomiczne. Nasza misja to dostarczenie najbardziej wartościowych informacji w przystępnej formie jak najszybciej to możliwe.

Kontakt:

redakcja@bankingo.pl

Wybór Redakcji

Ostatnie artykuły

© 2022 Bankingo.pl – Portal prawno-ekonomiczny. Wykonanie