Rynek nieruchomości w mniejszych miastach dynamicznie się rozwija, co potwierdzają najnowsze dane z kwietnia 2025 roku. Sprzedaż mieszkań w takich ośrodkach jak Lublin, Szczecin czy Rzeszów wzrosła o 25%, a oferta deweloperów powiększyła się aż o 43%. To wyraźna zmiana w porównaniu do stagnacji obserwowanej w dużych aglomeracjach. Czy mniejsze miasta stają się nowym El Dorado dla branży deweloperskiej? Odpowiedzi na to pytanie szukamy w kontekście obecnych trendów i prognoz na najbliższe lata.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jak wygląda rynek nieruchomości w mniejszych miastach w 2025 roku? | Sprzedaż mieszkań wzrosła o 25%, a oferta deweloperów o 43%, co wskazuje na szybki rozwój tych rynków. |
| Jak wpływa obniżka stóp procentowych na rynek mieszkaniowy w mniejszych miastach 2025? | Obniżka stóp procentowych zmniejsza raty kredytów, zwiększając siłę nabywczą i popyt na mieszkania. |
| Jakie są prognozy dla rynku deweloperskiego w mniejszych miastach Polski na lata 2025-2027? | Przewiduje się wzrost cen, konsolidację branży oraz większy udział zielonych certyfikatów budowlanych. |
Spis treści:
Jak ekspansja deweloperów zmienia rynek nieruchomości w mniejszych miastach?
W świetle ostatnich danych z kwietnia 2025 roku widoczny jest rekordowy wzrost aktywności deweloperskiej poza dużymi aglomeracjami. W sześciu kluczowych rynkach wschodzących – Lublinie, Szczecinie, Bydgoszczy, Rzeszowie, Kielcach i Białymstoku – sprzedaż mieszkań wzrosła o 25% rok do roku, osiągając poziom około 820 transakcji. Oferta dostępnych lokali zwiększyła się aż o 43%, co oznacza ponad 14 tysięcy mieszkań gotowych do zakupu.
Dla porównania, największe miasta borykają się z nadpodażą i wydłużonym czasem wyprzedaży mieszkań – przekraczającym siedem kwartałów. Tymczasem mniejsze miasta utrzymują stabilny popyt i znacznie krótsze okresy sprzedaży. Lublin czy Bydgoszcz odnotowują nawet rekordowe tempo sprzedaży, co świadczy o dojrzałości tych lokalnych rynków oraz rosnącym zainteresowaniu inwestorów. Przykładowo, czas wyprzedaży mieszkań w Szczecinie wynosi obecnie około 9,6 kwartału, podczas gdy Katowice i Łódź notują odpowiednio ponad 11 i prawie 9 kwartałów.
Co napędza ten trend?
Głównymi czynnikami są niższe ceny gruntów i szybsze procedury administracyjne niż w metropoliach. Warto podkreślić, że średnie ceny mieszkań wahają się od około 10 550 zł za metr kwadratowy w Rzeszowie do około 13 300 zł/mkw. w Szczecinie – to znacząco mniej niż średnia cena za metr kwadratowy w Warszawie czy Krakowie. Deweloperzy tacy jak Murapol czy Atal intensyfikują inwestycje właśnie na tych rynkach, realizując projekty obejmujące tysiące mieszkań.
Jakie czynniki ekonomiczne i społeczne napędzają rozwój rynku nieruchomości w mniejszych miastach?
Zmiany preferencji kupujących są jedną z głównych sił napędowych obecnej ekspansji. W dobie pracy hybrydowej lub całkowicie zdalnej aż 40% Polaków korzysta z takiego modelu zatrudnienia przynajmniej częściowo. Umożliwia to przeprowadzkę poza zatłoczone metropolie do spokojniejszych miejsc oferujących lepszy komfort życia przy niższych kosztach. Inwestycje realizowane obecnie w mniejszych miastach oferują standardy dorównujące tym metropolitalnym – parkingi podziemne, wysoką efektywność energetyczną potwierdzoną zielonymi certyfikatami – przy cenach niższych nawet o 20-30%.
W sferze polityki pieniężnej obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej o pół punktu procentowego (do poziomu referencyjnego 5,25%) znacząco zwiększyła zdolność kredytową gospodarstw domowych. Przykładowo rata kredytu hipotecznego na pół miliona złotych spadła średnio o około 140 zł miesięcznie. W połączeniu z utrzymaniem zamrożonych cen energii do września wzmacnia to realny popyt na mieszkania zwłaszcza w tańszych lokalizacjach.
Jak deficyt działek wpływa na sytuację?
Wielkie miasta takie jak Warszawa borykają się z ograniczeniami przestrzennymi – brak terenów objętych miejscowym planem zagospodarowania oraz wydłużone procedury administracyjne (nawet do kilku lat) hamują rozwój nowych inwestycji. Ceny gruntów rosną tam nawet o kilkanaście procent rocznie, podczas gdy rynki regionalne notują znacznie łagodniejszy wzrost cen działek (5-8%). To sprawia, że deweloperzy coraz chętniej przenoszą kapitał i aktywność do mniejszych miejscowości.
Jakie wyzwania stoją przed rynkami nieruchomości w mniejszych miastach?
Mimo pozytywnych perspektyw istnieją istotne zagrożenia dla dalszego rozwoju segmentu regionalnego. Szybki wzrost podaży może prowadzić do przegrzania rynku i powstania bańki cenowej. Szczególnie dotyczy to Szczecina i Białegostoku, gdzie tempo wzrostu liczby nowych mieszkań przekracza 50-100% rocznie. Już teraz czas wyprzedaży przekracza tam dziewięć kwartałów – blisko poziomu alarmowego dla rynku mieszkaniowego.
Kolejnym problemem są bariery infrastrukturalne i administracyjne. Rozwój nowych osiedli wymaga rozbudowy transportu publicznego czy sieci komunalnych – przykładowo Lublin potrzebuje ponad miliarda złotych na rozbudowę sieci tramwajowej obsługującej peryferyjne dzielnice mieszkaniowe. Bez inwestycji infrastrukturalnych jakość życia może ulec pogorszeniu, co ograniczy atrakcyjność tych lokalizacji dla potencjalnych nabywców.
Jakie są prognozy dla rynku deweloperskiego w mniejszych miastach Polski na lata 2025-2027?
Zgodnie z opiniami ekspertów krótkoterminowo (12-18 miesięcy) można spodziewać się umiarkowanego wzrostu cen mieszkań rzędu 3-5% zwłaszcza tam, gdzie czas wyprzedaży jest stosunkowo krótki (np. Bydgoszcz czy Rzeszów). W Szczecinie i Kielcach przewidywana jest raczej stagnacja lub korekta ze względu na nadpodaż lokali.
Zauważalny będzie także rosnący udział mieszkań przeznaczonych na wynajem instytucjonalny – podmioty takie jak Resi4Rent planują dedykować im około 15% nowych inwestycji. W średnim terminie przewidywana jest konsolidacja branży – mniejsi gracze bez zapasów ziemi mogą zostać przejęci przez większe firmy dysponujące bankiem ziemi pozwalającym realizować projekty na skalę kilkunastu tysięcy mieszkań.
Dodatkowo od początku 2026 roku wszystkie nowe inwestycje będą musiały spełniać wymogi unijnej EU Taxonomy dotyczące efektywności energetycznej i ekologii budynków. Podniesie to koszty budowy nawet o kilkanaście procent, ale jednocześnie poprawi jakość środowiskową zasobów mieszkaniowych na rynku regionalnym.
Co oznaczają zmiany na rynku nieruchomości dla przeciętnego Kowalskiego?
Dla kupujących oznacza to przede wszystkim szansę nabycia mieszkania nawet o jedną czwartą tańszego niż w Warszawie czy Krakowie. Średnie ceny za metr kwadratowy w mniejszych miastach oscylują między 10 500 a nieco ponad 13 000 zł – podczas gdy stolica przekracza już poziom ponad 18 000 zł/mkw.
Z drugiej strony konsumenci muszą liczyć się z ryzykiem niedoinwestowania infrastruktury wokół nowych osiedli oraz presją na wzrost czynszów najmu – przykładowo średni czynsz za mieszkanie o powierzchni około 50 metrów kwadratowych w Lublinie wzrósł z około 1800 zł do ponad 2300 zł miesięcznie między rokiem 2023 a początkiem 2025 roku.
Ciekawostką jest fakt, że aż blisko jedna piąta kupujących nowe mieszkania w Rzeszowie to osoby pracujące zdalnie dla firm technologicznych z Doliny Krzemowej. Korzystają one z różnic kursowych oraz atrakcyjnych warunków życia oferowanych przez to dynamiczne miasto regionu Podkarpacia.
Przemieszczanie się kapitału deweloperskiego do mniejszych miast nie jest chwilową modą lecz strukturą napędzaną czynnikami demograficznymi (starzenie się społeczeństwa), technologicznymi (praca hybrydowa) oraz ekonomicznymi (polityka NBP). Kluczowe pozostaje zachowanie równowagi między podażą a realnym popytem aby uniknąć przegrzania rynku i powstania baniek cenowych szczególnie tam gdzie tempo rozwoju jest najwyższe.
Dla inwestorów ważne będzie precyzyjne targetowanie lokalizacji charakteryzujących się stałym wzrostem gospodarczym powyżej pięciu procent rocznie – takim przykładem jest Rzeszów ze swoim imponującym tempem rozwoju wynoszącym ponad 6,7% w ostatnim roku.
Ostatecznie rynek nieruchomości w mniejszych miastach oferuje zarówno szanse jak i wyzwania dla kupujących oraz inwestorów. Czy trend ten utrzyma się długofalowo? Jakie inne innowacje mogą pojawić się jako odpowiedź branży deweloperskiej? To pytania otwarte pozostające przed nami wraz z dalszym rozwojem sytuacji gospodarczej i społecznej Polski.
