W dzisiejszych czasach przeliczenie wysokości raty przy uwzględnieniu obecnych warunków kredytowych nie jest tajemnicą. W Internecie istnieją kalkulatory kredytowe, które po wpisaniu marży banku i aktualnego Wiboru są w stanie policzyć nam aktualne zadłużenie z uwzględnieniem wysokości raty. Często zdarza się, że warunki kredytowe są korzystniejsze od tych, które mamy w umowie kredytowej. Czy w takiej sytuacji warto przenieść kredyt? Jeśli tak, to w jaki sposób? Na co należy zwrócić uwagę przy akceptacji nowej oferty kredytowej? W jaki sposób przebiega proces refinansowania?
Spis treści:
Czym właściwie jest refinansowanie kredytu hipotecznego?
Pojęcie te oznacza proces spłacenia istniejącego zadłużenia w poprzednim banku, oraz zaciągnięcie na ten cel nowego kredytu w konkurencyjnej placówce. Dodatkowo nowy bank staje się wierzycielem nieruchomości. Prościej pisząc, nowy kredyt na korzystniejszych dla klienta warunkach jest zaciągnięty celem spłaty zobowiązania pierwotnego na poczet zakupu nieruchomości.
W momencie spłaty kredytu hipotecznego, pod tym kątem nie jesteśmy już klientami tamtego banku. Bank zwalnia nieruchomość i wysyła informacje o spłacie kredytu hipotecznego. W te miejsce wchodzi nowy kredyt na lepszych warunkach, z niższą ratą kredytową. Bank drugiego wyboru, ten obecny wpisany jest jako wierzyciel w księdze wieczystej przedmiotu zabezpieczenia. Refinansowanie jest przeznaczone na konkretny cel, więc nie można zmienić sposobu wydatkowania środków finansowych.
Kiedy warto skorzystać z refinansowania?
Powodem dla którego klienci podejmują się refinansowania kredytu jest obniżenie kosztów odsetkowych.Nie jest to jednak jedyna kwestia sięgania po tego typu narzędzie. Tak jak dziś, kiedy raty kredytowe są czasem trzykrotnie wyższe niż dwa lata temu, wiele osób zastanawia się nad reperowaniem własnego budżetu. Korzystając z opisywanego rozwiązania klient może zyskać niższą comiesięczną ratę, a co za tym idzie spokojny sen.
Przykład przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku
Biorąc pod uwagę saldo kredytu na poziomie 400 000 zł, przy założeniach dzisiejszego Wiboru i marży banku na poziomie 2.5% , co miesięczna rata kredytowa wynosi 3075zł. Całość zobowiązania do spłaty wynosi ponad 1 100 000zł, a samych odsetek ponad 707 000 zł. Założenie dotyczy rat równych. Jeśli na rynku znajdziemy ofertę z marzą 1,5% to rata kredytowa wynosi niecałe 2800zł.
Biorąc pod uwagę 300 zł co miesiąc, razy 360 miesięcy wychodzi ogromna oszczędność finansowa. Drugim wariantem jest szybsza spłata kredytu hipotecznego, poprzez opłacanie co miesiąc do nowego banku zobowiązania na poziomie kwoty z poprzedniej instytucji. W ten sposób kredyt skróciłby się do 260 miesięcy.
Ważne punkty na które należy zwrócić uwagę
Jak zostało wyżej wspomniane, przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku podyktowane jest niższą ratą, lub ogólnym niższym kosztem odsetkowym. Należy jednak szukać informacji o jednorazowych opłatach, oraz przeliczyć czy ten koszt nie spowoduje dla nas zbyt dużego balastu i operacja dalej będzie opłacalna. Do tych kosztów należy:
- opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego. Po pierwszych trzech latach utrzymywania kredytu na zmiennej stopie procentowej, opłat nie nalicza się.
- opłaty sądowe za zmianą wpisu w księgach wieczystych
- koszt ubezpieczenia
- koszt prowizji za udzielenie kredytu
- koszty związane z utrzymaniem konta bankowego, czy karty kredytowej
Wkład własny, a przeniesienie kredytu hipotecznego
Zazwyczaj nie ma wymogu wnoszenia wkładu własnego do banku. Wkład wylicza się na podstawie stosunku wartości nieruchomości do salda kredytowego. Dla określenia ile jest warta nieruchomość należy zrobić operat szacunkowy. Wykonanie można go zlecić w banku, lub na własną rękę. Warunkiem przeniesienia kredytu jest akceptowalny stosunek wartości przedmiotu do pozostałego salda do spłaty.
Jakie dokumenty są potrzebne?
Nie można jednoznacznie określić jakie dokumenty będą wymagane przy wnioskowaniu o refinansowanie kredytu. Zależy to od profilu klienta, oraz nieruchomości. Umowa kredytowa w banku, z którego chcemy przenieść kredyt, oraz zaświadczenie o saldzie kredytu są na pewno wymagane w każdym przypadku. Ponadto wcześniej wspomniany operat szacunkowy jest koniecznością.
Wady refinansowania
Dużym minusem tej operacji jest czasochłonność. Bank musi bardzo dokładnie sprawdzić nieruchomość, oraz możliwości zarobkowe klienta. W tym czasie rata kredytu nie zmienia się i należy spłacać kredyt na wcześniej ustalonych zasadach. Wycena nieruchomości zlecona w banku również może powodować opóźnienia, jeśli na jej drodze będzie kolejka. Cały proces powoduje również koszty związane z opłatą za operat szacunkowy, oraz zmiany w księgach wieczystych. Przy przeniesieniu kredytu hipotecznego traci się możliwość korzystania z wakacji kredytowych.
Zgodnie z ustawą z wakacji kredytowych ustawowych, może skorzystać każdy kredytobiorca, który podpisał umowę do 1.06.2022 roku. Przy refinansowaniu kredytu znika stara umowa, a w jej miejsce pojawia się nowa z datą obecną. W tej sytuacji, można przenieść kredyt dopiero po wykorzystaniu ustawowych wakacji, np pod koniec 2023 roku. Wakacje kredytowe można zawiesić w czterech wybranych przez siebie miesiącach w roku 2022, oraz w 4 miesiącach po jednym w każdym kwartale w roku 2023.
Czy warto zmieniać bank podczas trwania kredytu hipotecznego?
Zdecydowanie tak. Obniżka na marży w wysokości nawet 1% generuje olbrzymie oszczędności w stosunku do całego okresu kredytowania. Dzięki zatrzymanym środkom można spłacić kredyt hipoteczny szybciej, czy obniżyć ratę kredytową do odpowiednich dla siebie potrzeb.
Warto mieć tylko na uwadze, wszystkie koszty związane z przeniesieniem kredytu. Należy je dokładnie przeliczyć, aby nie było nieprzyjemnych sytuacji. Do nich należy prowizja za udzielenie kredytu, opłata za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, koszta związane z kartą kredytową czy prowadzeniem konta. Ważną wskazówką jest przeniesienie kredytu hipotecznego po wykorzystaniu wakacji kredytowych, ponieważ po podpisaniu nowej umowy kredytowej nie można będzie więcej z nich skorzystać.
