Spis treści:
Przegląd finansowy Cavatina Holding za rok 2024
Rok 2024 przyniósł dla Cavatina Holding wyraźne zmiany w wynikach finansowych. Zysk netto spadł do poziomu 10,84 mln zł, co stanowi około 12% wyniku z roku poprzedniego, kiedy to osiągnął 90,5 mln zł. Również zysk operacyjny (EBIT) zmniejszył się znacząco – z 142,3 mln zł w 2023 do 92,99 mln zł w 2024 roku. Głównym powodem tego spadku była redukcja przychodów z wyceny nieruchomości inwestycyjnych, które stanowią istotną część portfela firmy. Wartość tych przychodów obniżyła się do 137,63 mln zł z 198,36 mln zł w roku poprzednim.
Mimo osłabienia wyników finansowych, segment najmu i aranżacji powierzchni biurowych zanotował wzrost przychodów o 40%, osiągając kwotę 132,28 mln zł. To potwierdza stabilność i trwałość modelu operacyjnego grupy, która pomimo zmieniających się warunków rynkowych utrzymuje solidną pozycję na rynku nieruchomości komercyjnych.
W ujęciu jednostkowym spółka matka odnotowała zysk netto w wysokości 49,06 mln zł, co świadczy o silnej kondycji finansowej głównego podmiotu w strukturze holdingu.
Analiza segmentowa działalności
Segment nieruchomości komercyjnych pozostaje fundamentem działalności Cavatina Holding. W 2024 roku firma oddała do użytku nowoczesny biurowiec Grundmanna Office Park A w Katowicach o powierzchni 20 tys. m², który szybko osiągnął wysoki poziom komercjalizacji – około 90% w ciągu kilku miesięcy od otwarcia. Cały portfel biurowy firmy powiększył się do około 200 tys. m², a średni wskaźnik wynajmu utrzymał się na poziomie około 90%.
Jednocześnie firma zdecydowanie zwiększyła zaangażowanie w segment mieszkaniowy. Realizowane są trzy główne projekty: Belg Apartamenty I w Katowicach, Widzewska Manufaktura w Łodzi oraz Quorum Tower we Wrocławiu. Te inwestycje mają dostarczyć na rynek około 1,6 tysiąca mieszkań. Jednak przychody z tego segmentu będą widoczne dopiero od 2025 roku wraz z przekazaniem lokali nabywcom.
Strategiczna zmiana kierunku: od biur do mieszkań
Cavatina Holding podjęła decyzję o zmianie modelu biznesowego i przesunięciu akcentu z rynku biurowego na mieszkalny. Ta transformacja wynika z kilku kluczowych czynników rynkowych oraz finansowych.
Po pierwsze, wyczerpywanie się atrakcyjnych lokalizacji pod inwestycje biurowe w głównych miastach Polski ogranicza możliwości rozwoju tego segmentu. Po drugie, marże osiągane na rynku mieszkaniowym są znacznie wyższe – średnia marża brutto ze sprzedaży mieszkań oscyluje wokół 25-30%, podczas gdy projekty biurowe generują marże na poziomie około 15-20%. Po trzecie, rynek mieszkaniowy charakteryzuje się krótszym cyklem inwestycyjnym (2-3 lata), co oznacza mniejsze zapotrzebowanie na kapitał i szybszą rotację środków.
Dzięki temu Cavatina może poprawić płynność finansową i efektywniej zarządzać portfelem inwestycji.
Realizowane i planowane projekty mieszkaniowe
W roku 2024 firma sprzedała około 1,2 tysiąca mieszkań o wartości przekraczającej 450 mln zł, głównie na rynkach Katowic i Łodzi. Obecne portfolio rozwojowe obejmuje około 125 tys. m² powierzchni użytkowej mieszkalnej, co odpowiada prawie 2,7 tysiąca mieszkań o wartości przekraczającej 2,2 mld zł.
Do końca 2025 roku Cavatina planuje rozszerzyć ofertę do około 4 tysięcy lokali poprzez realizację nowych projektów m.in. w Warszawie (Chmielna 75), Katowicach (Belg II) oraz we Wrocławiu. Te inwestycje mają istotny potencjał wzrostu przychodów i umocnienia pozycji firmy na rynku mieszkaniowym.
Finanse i zarządzanie kapitałem
Struktura zadłużenia Cavatina Holding jest obecnie dobrze zabezpieczona. Na koniec roku grupa posiadała zadłużenie senioralne na poziomie około miliarda złotych, zabezpieczone na portfelu nieruchomości wartym niemal dwa miliardy złotych. Wskaźnik LTV (loan-to-value) utrzymuje się na bezpiecznym poziomie około 52%, co minimalizuje ryzyko związane z naruszeniem warunków kredytowych.
W lutym 2025 roku spółka przeprowadziła emisję obligacji o wartości 30 milionów złotych z oprocentowaniem WIBOR 6M plus marża sześciu punktów procentowych. To odzwierciedla rosnące koszty finansowania w warunkach podwyższonych stóp procentowych i zwiększonego ryzyka rynkowego.
Wpływ polityki monetarnej na koszty finansowania
Wysokie stopy procentowe sprawiły, że koszt obsługi długu wzrósł do poziomu około 7-8% rocznie, co przełożyło się na wzrost kosztów odsetkowych o około 40% względem roku poprzedniego. Pomimo tego zarząd deklaruje kontynuację dotychczasowej strategii finansowania projektów mieszkaniowych poprzez połączenie przedpłat klientów (około 30%), kapitału własnego (40%) oraz emisji obligacji (30%).
Taka struktura pozwala firmie zachować równowagę pomiędzy bezpieczeństwem finansowym a elastycznością inwestycyjną w warunkach rosnących kosztów kapitału.
Rynek nieruchomości w Polsce: kontekst i wyzwania
Rok 2024 charakteryzował się trudnościami zarówno na rynku mieszkaniowym, jak i komercyjnym. Sprzedaż mieszkań spadła o około 18% rok do roku ze względu na wygaszenie programów rządowego wsparcia oraz wysokie stopy procentowe utrzymujące się na poziomie około 7,5% dla WIBOR 6M.
Mimo to Cavatina udało się utrzymać sprzedaż dzięki elastycznej polityce cenowej oraz innowacjom produktowym. Średnia cena metra kwadratowego mieszkań wyniosła około 11,5 tysiąca złotych – to o około dziesięć procent więcej niż u konkurencji działającej w tym samym segmencie jakościowym.
Dodatkowo firma wprowadziła nowoczesne rozwiązania technologiczne w apartamentach typu „smart”, co wyróżnia ją na tle innych deweloperów i odpowiada na rosnące oczekiwania klientów dotyczące komfortu i funkcjonalności mieszkania.
Pozycja Cavatina Holding wobec konkurencji
Na rynku biurowym Cavatina utrzymuje udział rzędu około ośmiu procent, plasując się za liderami takimi jak Ghelamco czy Skanska. W segmencie mieszkaniowym firma ma obecnie udział rynkowy bliski półtora procenta i znajduje się poza pierwszą dziesiątką deweloperów.
Zarząd jednak zakłada dynamiczny rozwój i planuje wejście do pierwszej piątki największych graczy na rynku mieszkaniowym do roku 2027 dzięki intensyfikacji realizowanych inwestycji oraz ekspansji geograficznej.
Perspektywy rozwoju Cavatina Holding
Na rok 2025 grupa przygotowuje realizację kilku kluczowych inwestycji mieszkaniowych o wartości ponad 750 milionów złotych. Do zakończenia przewidziane są projekty Belg I oraz kolejne etapy Widzewskiej Manufaktury w Łodzi wraz z Quorum Tower we Wrocławiu.
Dodatkowo zaplanowano rozpoczęcie nowych przedsięwzięć obejmujących m.in. Quorum Tower II we Wrocławiu oraz rozbudowę Grundmanna Office Park B w Katowicach wraz z dwoma projektami mieszkaniowymi w Warszawie.
Zakończenie tych inwestycji umożliwi przekazanie klientom ponad 800 mieszkań generujących przychody szacowane między 300 a 350 milionów złotych.
Długoterminowe cele strategiczne
Cavatina Holding wyznaczyła sobie ambitny cel osiągnięcia pięcioprocentowego udziału w polskim rynku mieszkaniowym do roku 2030. Przy prognozowanej wielkości całego rynku na poziomie stu tysięcy sprzedawanych lokali rocznie oznacza to sprzedaż nawet pięciu tysięcy mieszkań rocznie przez firmę.
Zarząd nie wyklucza również rozszerzenia działalności o segment PRS (Private Rented Sector), testując model długoterminowego wynajmu mieszkań zwłaszcza w Warszawie. Taki krok mógłby zapewnić dodatkowe źródło przychodów i dywersyfikację ryzyka biznesowego.
Podsumowanie
Transformacja strategiczna Cavatina Holding w roku 2024 była odpowiedzią na dynamiczne zmiany zachodzące na polskim rynku nieruchomości. Spadek zysku netto należy rozpatrywać jako kosztowną fazę przejściową wynikającą ze świadomego przesunięcia akcentów biznesowych z segmentu komercyjnego na mieszkalny.
Dzięki tej zmianie firma buduje fundament pod bardziej stabilny model działalności oparty o krótsze cykle inwestycyjne i wyższe marże brutto. Utrzymanie wysokiego poziomu przychodów operacyjnych wskazuje jednocześnie na zdolność grupy do efektywnego zarządzania portfelem nieruchomości oraz adaptacji do rosnących kosztów kapitału związanych z polityką monetarną.
Pytaniem otwartym pozostaje tempo dalszego rozwoju segmentu mieszkaniowego oraz zdolność firmy do utrzymania konkurencyjności wobec coraz bardziej wymagających klientów i zmieniającego się otoczenia ekonomicznego.
Zachęcamy do śledzenia kolejnych działań Cavatina Holding jako przykładu przedsiębiorstwa skutecznie dostosowującego swoją strategię biznesową do wyzwań współczesnego rynku nieruchomości w Polsce.
