Kredyty hipoteczne stanowią popularną formę finansowania zakupu nieruchomości. Zgodnie z przepisami regulującymi te transakcje, kredytobiorcy muszą dysponować co najmniej 20% własnych środków na sfinansowanie zakupu mieszkania czy budowę domu. Jeżeli jednak kredytobiorca dysponuje jedynie 10% wkładu własnego, banki nakładają na niego dodatkowe koszty w postaci wyższej marży oraz ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Ta różnica w ostatecznych kosztach kredytu może sięgnąć nawet kilkuset złotych miesięcznie.
Spis treści:
Niespójność zasad a korzyści dla banków
Na pierwszy rzut oka, takie zasady wydają się uczciwe. Kredytobiorca podpisuje umowę kredytową, w której zobowiązuje się do spłaty kredytu ze świadomością, że ma niski wkład własny. Jednakże, jeśli przyjrzymy się tym zasadom bardziej dogłębnie, można dojść do wniosku, że są one bezsensowne i działają wyłącznie na korzyść banków. Czy nie nadszedł czas, aby podjąć działania w celu zmiany tych przepisów?
Przyjrzyjmy się bliżej dwóm scenariuszom, które ilustrują niespójność tych zasad i ich negatywne konsekwencje dla kredytobiorców.
Przykład 1: Zakup mieszkania
Załóżmy, że kredytobiorca zaciąga kredyt hipoteczny na zakup mieszkania, ale posiada tylko 10% wkładu własnego. Bank zgadza się udzielić mu kredytu, jednak nalicza wyższą marżę i dodatkowe ubezpieczenie od niskiego wkładu własnego. Jednakże, po pewnym czasie kredytobiorca otrzymuje dodatkowe środki, które wystarczą na uzupełnienie brakującego wkładu własnego do wymaganego minimum 20%. Decyduje się on na nadpłatę kredytu, aby zredukować jego saldo. Niestety, mimo że teraz spełnia wymagane kryterium, nadal musi płacić karę za niski wkład własny przez pozostałe lata trwania umowy kredytowej.
Przykład 2: Budowa domu
Wyobraźmy sobie sytuację, w której kredytobiorca buduje dom. Bank udziela mu kredytu hipotecznego na finansowanie budowy, ale wypłaca pieniądze w transzach. Na początku kredytobiorca dysponuje jedynie 10% wkładu własnego, a pozostałe 90% finansowane jest przez bank. W trakcie budowy, kredytobiorca otrzymuje dodatkowe środki, które wystarczą na sfinansowanie reszty budowy z własnej kieszeni. Decyduje się on zakończyć proces budowy z własnych środków, więc nie składa wniosku o uruchomienie ostatniej transzy kredytu. W rezultacie, bank sfinansował jedynie 60% wartości domu, a wkład własny kredytobiorcy wynosi 40%. Mimo to, bank nadal traktuje ten kredyt jako kredyt o podwyższonym ryzyku, ponieważ nie spełnia on wymaganego minimum 20% wkładu własnego.
Brak jednoznacznej definicji wkładu własnego
Zadając pytanie, dlaczego tak się dzieje, dochodzimy do wniosku, że brakuje jednoznacznej definicji wkładu własnego. Każdy bank ma swoje własne zrozumienie tego pojęcia, co prowadzi do niejasności i wykorzystywania przez banki niespójności między stanem faktycznym a umową kredytową. To dla banków korzystne, ale dla kredytobiorców niesprawiedliwe.
Potrzeba zmiany przepisów
W ostatnich latach, relacje między bankami a klientami uległy zmianie. Klienci mają teraz większe możliwości wpływu na warunki umów, a banki są bardziej zobowiązane do przejrzystości. Jednakże, w przypadku kredytów hipotecznych, brak równości w traktowaniu kredytobiorców z różnym wkładem własnym jest sprzeczny z tą zmianą.
Możemy odnieść to do zdobyczy cywilizacyjnych, takich jak zwrot części prowizji za udzielenie kredytu w przypadku wcześniejszej spłaty. Dawniej nie było to uwzględniane, ale teraz uznaje się to za nieuczciwe. Podobnie, ponoszenie wyższych kosztów z powodu niskiego wkładu własnego jest nonsensowne, szczególnie gdy wkład własny kredytobiorcy nie jest tak naprawdę niski.
Czy to sprawiedliwe?
Wysokie kary nałożone na kredytobiorców za niski wkład własny wydają się być niesprawiedliwe i niezgodne z duchem zmian, jakie zachodzą w relacjach bank – klient. Wymóg posiadania minimum 20% wkładu własnego nie uwzględnia realnego stanu finansowego kredytobiorcy. Z tego powodu, istnieje pilna potrzeba zmiany przepisów dotyczących kredytów hipotecznych, aby zapewnić uczciwość i równość w traktowaniu wszystkich kredytobiorców.
