Czasy tanich kredytów hipotecznych dobiegły końca – kredytobiorcy, którzy cieszyli się z rekordowo niskich stóp procentowych i zaciągali zobowiązanie na zakup wymarzonego domu lub mieszkania, dziś płacą raty, które są niemal dwukrotnie wyższe niż jeszcze rok temu. A to nie koniec podwyżek – cykl zapoczątkowany w październiku 2021 roku przez RPP może trwać jeszcze wiele miesięcy. Kredytobiorcy złotowi muszą spodziewać się kolejnych wzrostów wysokości spłacanych rat.
Spis treści:
Rekordowy WIBOR to horrendalne raty
Gdy banki wezmą już pod uwagę obecny poziom stawki referencyjnej dla bieżących ofert kredytowych, oprocentowanie zobowiązań z niskim wkładem własnym osiągnie historyczny poziom. Dla kredytu hipotecznego zaciągniętego przy wkładzie własnym na poziomie 10%, oprocentowanie wyniesie już wkrótce ponad 9%.
To wynik wyższy niż w czasie kryzysu w 2008 roku, a nie można zapominać, że Rada Polityki Pieniężnej nie powiedziała jeszcze ostatniego słowa w kwestii podnoszenia stóp procentowych. Mimo iż banki starają się obniżać swoje marże, na niewiele się to zdaje – nawet w przypadku kredytów z wkładem własnym przekraczającym 20% oprocentowanie jest niewiele niższe i wynosi przeciętnie 8,58%.
Obecna sytuacja gospodarczo-ekonomiczna wpływa negatywnie również na zdolność kredytową Polaków, która w przypadku małżeństw z dziećmi zmniejszyła się nawet o ponad połowę. Spadki cen na rynku nieruchomości, jeśli na chwilę obecną w ogóle występują, dotyczą na ogół mniej atrakcyjnych lokalizacji lub inwestycji o mniejszym potencjale. Biorąc pod uwagę drastyczny spadek zdolności kredytowej, wiele rodzin będzie musiało odłożyć marzenia o własnym mieszkaniu lub domu na później.
Wysoki WIBOR może przełożyć się również na koszty wynajmu nieruchomości – wiele mieszkań pod wynajem jest obciążonych hipoteką. Jeśli wysokość rat w niespełna rok uległa niemal podwojeniu, oczywiste jest, że właściciele tych nieruchomości będą starali się ująć tę podwyżkę w czynszu.
Efektem tego może być odpływ z dużych miast tych osób, których nie stać na kupno mieszkania, a wkrótce także na wynajem. Niewykluczone, że ta grupa niedoszłych kredytobiorców zdecyduje się na przeprowadzkę do mniejszych miejscowości – zwłaszcza, jeśli nie będzie to kolidować z pracą.
Odpowiedź rządu na wysokie raty: wakacje kredytowe i nieoprocentowane pożyczki
Rząd próbuje walczyć z konsekwencjami podwyżek stóp procentowych przy pomocy dodatkowych programów wsparcia. Do głównych sposobów łagodzenia skutków wysokiego oprocentowania mają należeć:
- wakacje kredytowe w bieżącym i przyszłym roku
- system pożyczek z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców
- plan zmiany WIBOR-u na inną „sprawiedliwszą” stawkę
Co istotne, zamierzeniem rządu jest udzielenie ustawowej pomocy tylko tym kredytobiorcom, którzy posiadają kredyt hipoteczny w złotówkach. Wszystko wskazuje na to, że z rozwiązań zaproponowanych przez państwo nie będą mogli skorzystać frankowicze, mimo iż charakter ich zobowiązania nie jest walutowy, a część środowiska eksperckiego jest zgodna, że ten typ umów należy traktować jako kredyty w złotówkach.
Poza tym dość ważnym wyjątkiem, wakacje kredytowe mają być przyznawane wszystkim kredytobiorcom złotowym, bez wprowadzenia kryterium dochodowego. Za taką możliwością optował m.in. NBP, ale nic nie wskazuje, aby rząd miał uwzględnić te rekomendacje i ograniczył program wakacji kredytowych do najbardziej potrzebujących.
W ramach tego mechanizmu kredytobiorca będzie mógł zawiesić spłatę czterech rat w bieżącym roku i kolejnych czterech w przyszłym (w którym odroczeniu będzie podlegać jedna wybrana rata na kwartał).
O ile wakacje kredytowe będą dostępne dla szerokiej grupy Polaków, o tyle już pożyczki z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców będą osiągalne tylko dla osób, które spełnią określone warunki. W ramach tej formy pomocy kredytobiorca w szczególnie trudnej sytuacji finansowej będzie mógł ubiegać się o nieoprocentowaną pożyczkę w kwocie do 2 tys. zł miesięcznie, wypłacaną maksymalnie przez 36 miesięcy.
Po dwóch latach od otrzymania ostatniej wpłaty, kredytobiorca będzie zobowiązany rozpocząć proces spłacania pożyczki w 144 ratach. Po spłaceniu pierwszych 100 z nich, będzie mógł ubiegać się o umorzenie reszty.
Zapowiedź zmiany stawki WIBOR na inny wskaźnik wywołała wiele szumu medialnego i spekulacji na temat tego, jaki wpływ będzie to miało na wysokość rat. Mimo zapewnień rządu, że nowa stawka będzie sprawiedliwsza i odciąży kredytobiorców, którzy właśnie przez wzgląd na WIBOR płacą dziś tak wysokie raty, eksperci nie są co do tego przekonani. Wielu z nich wskazuje, że zamiennik będzie tworzony w oparciu o unijne przepisy, wg których nowa stawka musi być porównywalna do starej.
W takiej sytuacji powinno dojść do tzw. korekty spreadu, która umożliwiłaby wyrównanie wartości obu wskaźników. Podobna sytuacja miała już miejsce na początku roku, gdy znana frankowiczom stawka LIBOR była zastępowana wskaźnikiem SARON – wtedy korekta była niewielka. Jak będzie w przypadku WIBOR-u, okaże się prawdopodobnie dopiero w praktyce – nowa stawka ma zacząć obowiązywać od 1 stycznia 2023 roku.
Pierwsze pozwy złotówkowiczów trafiają do sądów
Nie można zapomnieć o tym, że część kredytobiorców nie ma zamiaru potulnie czekać, aż rząd stworzy skuteczne i działające systemy zapobiegania drastycznym podwyżkom oprocentowania kredytu. Niektórzy z nich są zdecydowani walczyć o sprawiedliwość w sądach, gdzie będą starali się udowodnić, że banki niedostatecznie informują o ryzyku związanym ze zmiennym oprocentowaniem kredytów hipotecznych.
Trudno obecnie nawet spekulować na temat tego, jak sądy podejdą do tego problemu. Należy jednak podkreślić, że jeśli kredytobiorcy będą masowo buntować się przeciwko obciążaniu ich pełnym ryzykiem związanym z nieprzewidywalną sytuacją gospodarczo-ekonomiczną, może się okazać, że temat stanie się nośny, jak ten dotyczący frankowiczów.
Kredytobiorcom, którzy kilkanaście lat temu zaciągali zobowiązanie w CHF mówiono, że nie mają szans w sądach. Dziś orzecznictwo sądów całkowicie temu przeczy, a konsumenci mający kredyt frankowy wygrywają w ostatnich miesiącach ponad 90% spraw o unieważnienie lub odfrankowienie umowy.
