Wiele osób kupiło mieszkanie, wziąwszy w tym celu kredyt hipoteczny. Rosnące stopy procentowe, a wraz z nimi stawki WIBOR i finalnie raty kredytów sprawiają, że coraz więcej osób ma trwałe lub przejściowe problemy ze spłatą zadłużenia. Bank, w określonych warunkach, może wypowiedzieć kredytobiorcy umowę, co niesie za sobą poważne konsekwencje – zwrot całej kwoty w krótkim czasie, często także utratę mieszkania. Istnieją pewne sposoby, aby poradzić sobie z taką sytuacją. Warto wiedzieć, kiedy bank może wypowiedzieć umowę – muszą bowiem zaistnieć szczególne okoliczności.
Spis treści:
Bank wypowiada umowę kredytu hipotecznego
Prawo bankowe przewiduje, że umowa kredytowa staje się podstawą udzielania kredytów oraz pożyczek, w tym kredytu hipotecznego. Jedna strona – bank – przekazuje kredytobiorcy pieniądze na dany cel, a druga bierze na siebie zobowiązanie do regularnej spłaty kapitału oraz odsetek o ustalonej wartości.
To właśnie umowa kredytowa wskazuje, w jakim terminie kredytobiorca musi spłacić swoje zadłużenie względem banku, realizując harmonogram spłat. Niewywiązanie się z tego warunku będzie ostatecznie skutkowało zerwaniem przez bank umowy z kredytobiorcą. Do takich sytuacji dochodzi jednak w ostateczności.
Jaka jest podstawa prawna takich działań?
Przepisy jasno regulują warunki wypowiadania umów przez banki. W przypadku, gdy mówimy o kredycie hipotecznym, jego warunki reguluje Ustawa o Prawie Bankowym. Szczególnie interesujący jest artykuł 75, z którego wynika, że bank może wypowiedzieć umowę tylko w konkretnych sytuacjach:
- Kredytobiorca utracił zdolność kredytową i nie zgodził się na realizację programu naprawczego
- Kredytobiorca nie dotrzymał warunków, na jakich został mu udzielony kredyt
Wypowiadając umowę, bank musi wyznaczyć okres wypowiedzenia, który nie będzie krótszy niż 30 dni, a jeżeli kredytobiorca jest zagrożony upadłością, wówczas termin ten skraca się do 7 dni.
Czym jest wypowiedzenie warunkowe?
Zanim bank podejmie tak drastyczne kroki, często stosuje formę polubownego rozwiązania sprawy. Jest to tak zwane warunkowe wypowiedzenie umowy kredytu. Na czym to polega? Kredytobiorca otrzymuje od banku pismo, w którym zostaje wezwany do bezzwłocznej spłaty całej kwoty pożyczki. W przypadku, gdy tego nie zrobi, należy traktować wezwanie do zapłaty jako wypowiedzenie umowy.
Eksperci twierdzą jednak, że oświadczenie woli tego typu, które przygotowują banki, często narusza procedurę działania upominawczego – wynika to z orzecznictwa sądów uznających takie działania za niejednoznaczne. Wymaga się zatem, aby bank wyraźne określił w piśmie, że wypowiada umowę kredytu hipotecznego, natomiast wypowiedzenie może stracić moc prawną, jeśli dłużnik dokona spłaty w terminie.
Odstąpienie i wypowiedzenie umowy kredytu to nie to samo!
Różnica między odstąpieniem od umowy, a jej wypowiedzeniem polega przede wszystkim na odmiennych skutkach prawnych takiego działania. W obu przypadkach umowa zostanie rozwiązana przed terminem jej zakończenia, lecz finalny efekt będzie inny. Odstępując od umowy, jedna ze stron anuluje jej wcześniejsze postanowienia, co wyklucza okres wypowiedzenia, jaki jest brany pod uwagę w przypadku wypowiedzenia umowy. Z odstąpienia korzystają przede wszystkim kredytobiorcy, co gwarantuje im Ustawa o kredycie hipotecznym, warto jednak o tym wiedzieć.
Co pozwala bankom wypowiedzieć umowę kredytu hipotecznego?
W celu wypowiedzenia umowy kredytu, bank musi powołać się na konkretne przepisy, które mu to umożliwią. Aby było to możliwe, muszą zaistnieć konkretne przesłanki, takie jak:
- Pieniądze z kredytu zostały wykorzystane w innym celu
- Zabezpieczenia kredytu straciły swoją wartość (np. obniżono wartość zastawionej hipoteki)
- Kredytobiorca celowo wprowadził bank w błąd, podając nieprawdziwe informacje na temat sytuacji prawnej albo zdolności kredytowej
- Utracona została zdolność kredytowa kredytobiorcy – może to skutkować obniżeniem kwoty kredytu lub wypowiedzeniem umowy w całości
- Warunki udzielenia kredytu zostały złamane przez kredytobiorcę
Minimalny czas, jaki musi zachować bank na realizację wypowiedzenia umowy to 30 dni. Umowa kredytowa może zakładać, że okres wypowiedzenia będzie wydłużony, aby pozwolić kredytobiorcy zgromadzić środki, na przykład poprzez samodzielną sprzedaż mieszkania. Jedynie zagrożenie upadłością kredytobiorcy jest w stanie skrócić ten okres do 7 dni, aby szybciej zabezpieczyć roszczenia banku.
Najczęstszą przyczyną wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego przez bank jest powstaje znacznych zaległości w spłacie rat kapitałowo-odsetkowych. Przed wypowiedzeniem umowy bank musi pomóc kredytobiorcy w poprawie jego sytuacji finansowej. Zwykle realizuje się to poprzez profesjonalne doradztwo.
Wezwanie do zapłaty musi przewidywać termin na uregulowanie zaległości, który trwa przynajmniej 14 dni. W tym czasie kredytobiorca może także złożyć wniosek o restrukturyzację kredytu, a w trakcie trwania tej procedury bank nie może wypowiedzieć umowy kredytu hipotecznego. W przypadku, gdy jedyną możliwością pozostaje sprzedaż mieszkania, bank zobligowany jest do tego, aby zapewnić kredytobiorcy pół roku na podjęcie odpowiednich działań w tym kierunku.
Bank wypowiedział umowę – jakie są konsekwencje?
W konsekwencji wypowiedzenia umowy przez bank, kredytobiorca zobowiązany jest do zwrotu całkowitej sumy pożyczki wraz z odsetkami w okresie ustalonym przez bank, ale nie krótszym niż trzydzieści dni. Banki czasem ustalają dłuższe okresy wypowiedzenia, co ma na celu dodatkowe zabezpieczenie ich interesów. Warto zaznaczyć, że według ekspertów najczęstszą przyczyną wypowiedzenia umów kredytowych jest ignorowanie przez kredytobiorców prób kontaktu ze strony banku.
Jakie kroki można podjąć po wypowiedzeniu umowy przez bank?
Sytuacje, w których dłużnik jest w stanie spłacić całą kwotę w okresie ustalonym przez bank należą do rzadkości. Kolejnym krokiem banku jest więc skierowanie sprawy do sądu, który może wydać sądowy nakaz zapłaty – taki dokument upoważnia do wszczęcia egzekucji komorniczej. Rozwiązaniem dla kredytobiorcy może być podważenie zasadności wypowiedzenia umowy przed sądem albo próba doprowadzenia do ugody z bankiem.
Cofnięcie wypowiedzenia umowy kredytu hipotecznego
Istnieją przesłanki, które pozwalają cofnąć wypowiedzenie. Może stać się to w drodze ugody lub podczas rozstrzygnięcia sądowego. Kredytobiorca musi wówczas udowodnić przed sądem, że to bank dopuścił się uchybień lub popełnił błąd w ocenie sytuacji. Przykładem mogą być wezwania do spłaty przesłane na nieodpowiedni adres lub brak propozycji restrukturyzacji kredytu przed wypowiedzeniem umowy.
Czy kredytobiorca także może wypowiedzieć umowę?
W celu wypowiedzenia kredytu hipotecznego przez kredytobiorcę wystarczy jedynie złożyć odpowiednie oświadczenie. Czas na spłatę pozostałego zadłużenia został określony przez Ustawę o Prawie Bankowym na trzy miesiące. Ważne jest, iż kredytobiorca nie musi podawać przyczyny swojego działania. Zakończenie umowy z jego strony jest wówczas dobrowolne, a bank otrzymuje pozostałą kwotę wynikającą z umowy kredytowej.
