Wszystko wskazuje na to, że czeka nas niemała rewolucja w kredytach bankowych. Kolejne banki wycofują kredyty hipoteczne ze zmiennym oprocentowaniem. Najpierw zrobił to bank ING, potem BNP Paribas, a teraz do tego grona dołącza bank Millenium. Mamy nowy trend na rynku, ale eksperci są przekonani, że nie ma się z czego cieszyć. Największe ryzyko jak zwykle podejmują kredytobiorcy i trzeba dobrze rozważyć jaki kredyt hipoteczny wybrać, by w dłuższej perspektywie nie tylko na tym nie stracić, ale też mieć możliwość jakiegokolwiek manewru.
Zaciągający dziś kredyt hipoteczny mogą jeszcze wybierać: mogą np. wziąć pożyczkę na zakup lub budowę domu lub mieszkania ze zmiennym oprocentowaniem. W takim przypadku jej oprocentowanie zależy od wskaźnika WIBOR oraz marży. Gdy rośnie WIBOR, rośnie też kwota raty, a także suma kredytu do spłacenia, gdy jednak spada, płacimy mniej. Są więc dobre i złe strony tego rozwiązania, ale ryzyko było powszechnie znane. I trzeba przyznać, że – przy niewielkich skokach inflacji – bardzo niewielkie. Dlatego do 2018 roku praktycznie wszystkie kredyty mieszkaniowe były oparte o WIBOR i miały zmienne oprocentowanie.
Spis treści:
2018 rok – powolna zmiana w kredytach hipotecznych w Polsce
Właśnie w 2018 roku zaczęło się to powoli zmieniać. Wtedy do oferty ING trafił kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem. Było to jednak rozwiązanie okresowe, czyli przez pierwsze 5 lat kredytu oprocentowanie było stałe. Po 5 latach bank był zobowiązany do złożenia nowej oferty – na kolejne 60 miesięcznych rat ze stałym oprocentowaniem. Klient miał dwie możliwości: zgadzał się na ofertę banku lub zamieniał kredyt na pożyczkę ze zmiennym oprocentowaniem, opartym o WIBOR.
W Polsce był to przełom, tymczasem w innych krajach Europy podobne rozwiązanie było stosowane od lat. W 2018 roku aż 81,3% Czechów, którzy zaciągnęli kredyty hipoteczne, miało raty oparte o stałe oprocentowanie. Liderem byli Włosi, gdzie takie rozwiązanie wybierało aż 99,5% klientów, w Belgii było to 71,6% pożyczek hipotecznych, w Danii 63,6%, a w Wielkiej Brytanii 63%.
Nie może więc dziwić, że ze sprawdzonych rozwiązań zaczęły korzystać także polskie banki. Po ING przyszedł czas na Pekao S.A. Ale kolejne przyglądały się temu z dystansem.
Rok 2022 – nowe otwarcie rynku kredytów hipotecznych
Wszystko zmieniło się w 2022 roku, gdy Rosja zaatakowała Ukrainę i zaczęła się mocno niepewna sytuacja na rynkach finansowych, wywołana przede wszystkim skokowo rosnącą inflacją. Już w drugim kwartale aż 65,64% kredytów hipotecznych zaciągniętych w Polsce miało stałe oprocentowanie. Oczywistą przyczyną była obawa o dalszy wzrost stóp procentowych. Nie zmienił tego nawet fakt, że oferta banków na pierwszy rzut oka nie była zbyt atrakcyjna – sięgała ok. 10% rocznego oprocentowania.
Tymczasem jeszcze rok wcześniej banki oferowały stałe oprocentowanie w wysokości… nie więcej niż 4%. I to na 5 najbliższych lat. Kto wtedy zaciągnął kredyt na takich warunkach, może dziś otwierać szampana. Takich osób było jednak w Polsce niewiele. Mało kto spodziewał się bowiem tak dużego kryzysu związanego z wybuchem wojny. Zwłaszcza, że Narodowy Bank Polski uspokajał w komunikatach, przekonując o sile polskiej gospodarki i solidnych fundamentach złotówki. Tymczasem przez 12 miesięcy stopy procentowe wzrosły o 6,65 punktów procentowych, a WIBOR trzymiesięczny o 7,28 punktów procentowych. Tym samym wystrzeliły też raty kredytów z oprocentowaniem zmiennym.
Co dalej z kredytami hipotecznymi?
Inflacja się stabilizuje, można wręcz zauważyć powolny spadek cen niektórych produktów. Ustabilizowały się ceny surowców, zwłaszcza energetycznych. Mało kto śledzi już też doniesienia z frontu z wypiekami na twarzy. Wojna spowszedniała, jak każda, która toczy się (póki co) za naszymi granicami.
Czy teraz warto więc zaciągać kredyt hipoteczny ze stałym oprocentowaniem? Wszystko wskazuje na to, że w obecnym czasie najlepszym rozwiązaniem jest pożyczka z oprocentowaniem zmiennym. Stopy procentowe będą bowiem obniżane, gdy będzie spadać inflacja. Nie trzeba też wspierać kursu złotówki, która radzi sobie całkiem nieźle w parach z najważniejszymi walutami, czyli amerykańskim dolarem oraz euro. Wzrost PKB też nie jest imponujący, co również wpływa na to, że stopy procentowe warto obniżyć – po to żeby bardziej dostępne kredyty zachęciły do inwestycji i pobudziły gospodarkę do wzrostu.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem – bilet w jedną stronę
Dlatego banki powolutku zaczęły już wycofywać oferty ze stałym oprocentowaniem. Warto bowiem pamiętać, że praktycznie każdy bank oferuje kredytobiorcom możliwość zmiany kredytu z oprocentowaniem zmiennym na stałe. Ale oferty w odwrotnym kierunku nie ma nikt – jeśli więc ktoś zdecydował się na stałe oprocentowanie, musi płacić raty o stałej wysokości przez okres, w którym się zobowiązał.
W przypadku kredytów hipotecznych jest to najczęściej pięć lat. Sęk w tym, że w przypadku obniżania stóp procentowych, co niebawem powinno nastąpić, klient będzie na tym tracić, bo jego rata nie zostanie obniżona.
Banki rywalizują jednak o klientów i czekają na ruchy swoich konkurentów. Muszą teraz przestawić się z kredytów opartych na wskaźniku WIBOR, na oparte o WIRON. Tylko, że na razie nikt nie przedstawił takiej oferty, więc mamy przede wszystkim do wyboru stałe oprocentowanie pożyczek w różnych bankach. A to – jeśli stopy procentowe będą obniżane – wcale nie jest korzystne rozwiązanie.
Eksperci twierdzą bowiem, że za dwa lata stopy procentowe mogą być niższe o połowę. Wtedy dzisiejszym kredytobiorcom pozostanie jeszcze do spłaty co najmniej 30 rat znacznie droższych niż będzie oferował rynek pożyczek z oprocentowaniem zmiennym. Warto pamiętać, że niektóre kredyty ze stałym oprocentowaniem oferują okres nawet 10 lat stałych rat…
Jaki kredyt hipoteczny wybrać?
Przed zaciągnięciem kredytu warto więc zastanowić się na czym nam zależy i na co nas stać. Bo pozornie dobra i bezpieczna oferta stałego oprocentowania może wcale nie być dla nas korzystna. Dlatego jeśli nie jesteśmy wybitnymi strategami geopolitycznymi i makroekonomicznymi, lepiej zaufać doświadczeniu, które mówi, że nie zawsze proponowana przez bank oferta będzie na dłuższą metę korzystna dla nas. Lepiej nawet podjąć złą decyzję, ale taką, którą potem będzie można zmienić.
