Banki w Polsce od roku 2023 przy sprzedaży kredytów mieszkaniowych będą mogły zastąpić wskaźnik referencyjny WIBOR nowo wprowadzana stawką WIRON. Jest to zapowiadana od lat reforma, która w planach ma również zmiany stawek w umowach już zawartych. Na jakie zmiany mogą szykować się klienci banków zamierzający zaciągnąć kredyt hipoteczny?
Spis treści:
Pierwsze wpływy zmiany WIBOR na WIRON na rynku
ING Bank Śląski już zawiesił sprzedaż kredytów mieszkaniowych ze zmiennym oprocentowaniem, pozostawiając jedynie w ofercie kredyty hipoteczne z oprocentowaniem stałym. Ten stan rzeczy ma trwać do połowy 2023 roku i inne banki mogą postąpić podobnie.
Ogólnie zastępowanie WIBOR stawką WIRON wpłynie na zmiany na hipoteki zawierane w rodzimej walucie, a tych w Polsce jest ponad 2 mln, przy czym aż 90% ma oprocentowanie zmienne. Co zmienia reforma?
Różnice między WIRON a WIBOR
Za wprowadzeniem WIRON w zastępstwie WIBOR stoi Komitet Sterujący Narodowej Grupy Roboczej (KS NGR) ds. wskaźników i docelowo nowy wskaźnik ma być dla umów finansowych kluczowym.
Warsaw Interest Rate Overnight, czyli WIRON jest wskaźnikiem nazywanym risk free rate, a w tłumaczeniu oznacza stopę wolną od ryzyka. WIRON ma być kształtowany przede wszystkim na faktycznych transakcjach, gdy przy WIBOR banki bazują głównie na ustalonych poziomach stawek. WIRON ma wprowadzić model overnight (ON) do kalkulacji, a więc stawek, gdzie podmiot pożycza innemu podmiotowi pieniądze na jeden dzień. Jednocześnie WIRON ma dotyczyć nie tylko banków i innych instytucji finansowych w odniesieniu do depozytów niezabezpieczonych, jak ma to miejsce w wypadku WIBOR, ale również większych przedsiębiorstw.
Różnicą najistotniejsza jest jednak brak przy WIRON panicznego wzrostu albo spadku stawek wynikających z podnoszenia bądź obniżania stóp procentowych przez NBP. Polega to na tym, że przy WIBOR banki wybiegały wprzód i przykładowo początek roku i wiosna przyniosły WIBOR 3M wyższy od stopy referencyjnej NBP, ponieważ banki uznały, że stopy NBP za 3 miesiące jeszcze wzrosną.
Gdyby uznały, że stopy spadną, WIBOR 3M znalazłby się poniżej stóp NBP. Przy WIRON 3M obowiązują dane z przeszłości i przy podwyżkach, a także obniżkach stóp NBP nie wystąpią gwałtowne reakcje, ale wzrosty i spadki będą powolne.
Od kiedy WIRON?
Pierwsze kredyty ze stawką WIRON według opracowanej przez KS NGR tzw. mapy drogowej mają byc oferowane już od początku 2023 r. z jednoczesnym równoległymi ofertami ze stawką WIBOR. Dotyczy to również produktów dla przedsiębiorstw. Natomiast od roku 2024 WIBOR zniknie całkowicie z nowych kredytów, a dodatkowo ma wejść zamiana WIBOR na WIRON w umowach kredytowych już istniejących. W tym celu do końca roku 2023 ma zostać wyznaczony tzw. spread korygujący, mający byc doliczany do tego typu umów.
Co na to banki?
ING Bank Śląski zawiesił kredyty z WIBOR. A inne czołowe banki w segmencie kredytów hipotecznych?
Z banków płyną nieoficjalne sygnały, że postąpienie podobne do Banku Śląskiego może u ich klientów zrodzić pretensje w wypadku spadku stóp procentowych. Dostępna oferta jedynie o stałym oprocentowaniu i na dodatek wysokim nie dawałaby klientom wyboru, a trzeba wiedzieć, że są to najwyższe stopy procentowe NBP od dwudziestu lat. Wzięcie kredytu z WIBOR oznacza spadek rat przy obniżeniu stóp NBP.
Najbardziej prawdopodobnym scenariuszem jest taki, w którym pierwsze kredyty z WIRON będą oferowały banki państwowe, a więc PKO BP oraz Pekao. Mało prawdopodobne jest jednak, aby takie kredyty były oferowane już od początku roku i raczej nieoficjalnie mówi się o okolicach jego połowy.
Przedstawiciele PKO BP oficjalnie to zresztą potwierdziły i mówią o programie pilotażowym, który ruszy w drugim półroczu 2023 roku, a dodatkowo ma dotyczyć raczej klientów korporacyjnych. Oficjalnie nie ma natomiast doniesień o rezygnacji z kredytów z WIBOR przed wprowadzeniem kredytów z WIRON.
Pekao informuje jedynie, że bank powołał zespoły wdrożeniowe, które postarają się jak najszybciej przygotować produkty oparte o WIRON.
Santander Bank Polska jeszcze nie podjął decyzji odnośnie terminów wprowadzenia hipotek z WIRON. Padło jednak stwierdzenie, że dostosuje się do mapy drogowej i produkty będą dostępne w roku 2023.
BNP Paribas informuje o pracach przygotowawczych zaplanowanych na okres od kilku do kilkunastu miesięcy. Tutaj również deklarowane jest wdrożenie w 2023 roku, ale padła też jasna deklaracja, że w BNP Paribas będą nadal dostępne produkty z WIBOR.
Z mBanku nie wypłynęła żadna jasna deklaracja, ale mówi się o trwających pracach.
Credit Agricole jest na etapie analizy tematu WIRON.
Alior Bank deklaruje dostosowanie się do harmonogramu mapy drogowej. Tutaj dodano, że według tego harmonogramu całkowita rezygnacja z kredytów opartych na WIBOR ma nastąpić dopiero w roku 2025.
Bank Ochrony Środowiska rozważa oferowanie kredytów hipotecznych wyłącznie z częściowo stałą stopą procentową, aż do całkowitego wdrożenia kredytów opartych o WIRON. Termin ich wdrażania nie nastąpi wcześniej niż w połowie roku 2023.
Czy hipoteki z WIRON będą tańsze?
Na dziś stawki WIRON 3M są niższe od WIBOR 3M i wynoszą odpowiednio 6,3 do 7,15 proc. Zaciągniecie pierwszych kredytów mieszkaniowych z WIRON będzie możliwe najprawdopodobniej w połowie 2023 roku, ale czy będzie tańsze? Niekoniecznie, ponieważ w efekcie różnego naliczania stawki mogą się do siebie zbliżyć, a ponadto banki w wypadku strat mogą to sobie rekompensować podnoszeniem marży.
Jednocześnie jest jednak światełko w tunelu, ponieważ spadek popytu na hipoteki wraz z dużą konkurencją na rynku mogą powodować ostrożność banków w kwestii neutralizacji niższych stawek bazowych poprzez podwyższanie marż.
Liczba wniosków o kredyt hipoteczny jest najniższa od kilkunastu lat i jest mało prawdopodobne, aby wprowadzenie WIRON zmieniło widocznie ten rynek. Średnie oprocentowanie kredytów hipotecznych wzrosło w roku 2022 o 6,75 pkt proc., co jest wynikiem wzrostu stóp NBP. W efekcie jedynie obniżki stóp procentowych może istotnie poprawić ten wskaźnik.
