Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce przeżywa bezprecedensowy kryzys podaży. W pierwszym kwartale 2025 roku oddano do użytku zaledwie 8 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni biurowych – to najmniejszy wynik od 2010 roku. Równocześnie popyt na biura wzrósł o 22 procent rok do roku, osiągając poziom 338 tysięcy metrów kwadratowych transakcji najmu. Ta dramatyczna nierównowaga rynkowa oznacza, że najemcy muszą przygotować się na rosnące stawki czynszowe i ograniczoną dostępność atrakcyjnych lokalizacji.
Analitycy rynku nieruchomości wskazują, że sytuacja w pierwszym kwartale 2025 roku odbiega drastycznie od rekordowych lat 2017-2019, kiedy podaż powierzchni biurowych przekraczała 400 tysięcy metrów kwadratowych rocznie. Deweloperzy wstrzymują nowe inwestycje z powodu wysokich kosztów finansowania, przedłużających się procedur administracyjnych i rosnących wymagań certyfikacji BREEAM oraz LEED. Warszawa odnotowała jedynie 6 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni, podczas gdy miasta regionalne łącznie dostarczyły zaledwie 2 tysiące metrów kwadratowych.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Ile wynosił wzrost popytu na biura w I kwartale 2025? | Popyt wzrósł o 22% rok do roku, osiągając 338 tys. m² transakcji najmu przy rekordowo niskiej podaży zaledwie 8 tys. m². |
| Kiedy spodziewać się poprawy sytuacji na rynku biurowym? | Analitycy przewidują, że znacząca poprawa podaży nastąpi dopiero po 2027 roku, gdy zakończą się kluczowe projekty deweloperskie. |
| Czy wzrosną stawki wynajmu biur w 2025 roku? | Prognozy wskazują wzrost stawek o 4,5% w Warszawie i 2,8% w miastach regionalnych do końca 2025 roku. |
Spis treści:
Rekordowo niskie liczby – analiza historycznej podaży
Podaż powierzchni biurowych w pierwszym kwartale 2025 roku osiągnęła historyczne minimum, wyniosząc zaledwie 8 tysięcy metrów kwadratowych w skali całego kraju. To dramatyczny spadek w porównaniu z rekordowym rokiem 2017, kiedy w samym pierwszym kwartale oddano do użytku ponad 100 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur. Warszawa, tradycyjnie dominująca na rynku, wniosła do tej kwoty jedynie 6 tysięcy metrów kwadratowych, co stanowi zaledwie 15 procent średniej kwartalnej z lat 2018-2020.
Miasta regionalne, które w ostatnich latach zyskiwały na znaczeniu, odnotowały jeszcze gorsze wyniki. Kraków, Wrocław, Gdańsk i Katowice łącznie dostarczyły zaledwie 2 tysiące metrów kwadratowych nowych powierzchni biurowych. Dla porównania, w analogicznym okresie 2019 roku te same miasta oddały do użytku ponad 45 tysięcy metrów kwadratowych nowoczesnych biur. Analitycy JLL Polska wskazują, że taka sytuacja nie miała miejsca od czasów kryzysu finansowego z 2008 roku.
Szczególnie dotkliwy jest brak nowych inwestycji deweloperskich w segmencie powierzchni biurowych klasy A. Projekty takie jak The Bridge czy Office House w Warszawie, pierwotnie planowane do oddania w pierwszym kwartale, zostały przesunięte na drugą połowę roku z powodu komplikacji proceduralnych i rosnących kosztów budowy. Deweloperzy coraz częściej wstrzymują rozpoczęcie nowych projektów do czasu uzyskania pre-leasingu na poziomie co najmniej 40 procent powierzchni.
Wzrost popytu na tle spadającej podaży
Paradoksalnie, kryzys podaży powierzchni biurowych zbiegł się z dynamicznym wzrostem popytu, który w pierwszym kwartale 2025 roku osiągnął poziom 338 tysięcy metrów kwadratowych transakcji najmu – wzrost o 22 procent rok do roku. Ten trend jest szczególnie widoczny w Warszawie, gdzie pomimo oddania zaledwie 6 tysięcy metrów kwadratowych nowych biur, popyt netto wyniósł 120 tysięcy metrów kwadratowych. Rynek najmu biur w Warszawie przeżywa obecnie największe napięcie od dekady.
Napędzającymi popyt sektorami są przede wszystkim technologie informacyjne, usługi finansowe oraz rosnący sektor publiczny. Firmy IT, które stanowią 38 procent nowo tworzonych miejsc pracy, poszukują specjalistycznej infrastruktury biurowej wyposażonej w zaawansowane systemy technologiczne. Sektor finansowy, mimo wyzwań regulacyjnych, zwiększa zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe klasy A w centralnych lokalizacjach miast.
Następstwem tej nierównowagi jest systematyczny wzrost stawek czynszowych i spadek powierzchni dostępnej do natychmiastowego najmu. W Warszawie wskaźnik pustostanów biurowych spadł do 10,5 procent, podczas gdy w miastach regionalnych wynosi średnio 17,5 procent. Najemcy muszą wydłużyć czas poszukiwania odpowiednich lokalizacji i przygotować się na mniej korzystne warunki negocjacji umów najmu. Analitycy przewidują, że trend ten utrzyma się co najmniej do końca 2025 roku.
Konsekwencje dla strategii najmu
Rosnący popyt przy ograniczonej podaży powierzchni biurowych wymusza na najemcach zmianę strategii poszukiwania nowych lokalizacji. Firmy muszą rozpoczynać proces relocacji znacznie wcześniej niż dotychczas – eksperci zalecają rozpoczęcie poszukiwań co najmniej 18 miesięcy przed wygaśnięciem obecnej umowy najmu. Proces ten wydłużył się średnio o 6 miesięcy w porównaniu z okresem sprzed pandemii.
Negocjacje umów najmu przebiegają obecnie w zdecydowanie mniej korzystnych warunkach dla najemców. Właściciele nieruchomości coraz rzadziej zgadzają się na długie okresy bezczynszu, skracają okresy zwolnień z czynszu i ograniczają budżety na aranżację powierzchni. Jednocześnie rośnie popularność umów najmu z indeksacją czynszu powiązaną z inflacją, co dodatkowo zwiększa koszty dla najemców w średnim i długim terminie.
Głębsze przyczyny kryzysu podaży
Strukturalne problemy polskiego rynku nieruchomości komercyjnych sięgają głębiej niż chwilowe trudności ekonomiczne. Główną przyczyną dramatu są rosnące koszty materiałów budowlanych, które w latach 2021-2023 wzrosły średnio o 18 procent. Szczególnie dotkliwy jest wzrost cen stali budowlanej, betonu i materiałów izolacyjnych, które stanowią znaczną część kosztów budowy nowoczesnych biurowców. Deweloperzy oszacowali, że koszty budowy metra kwadratowego powierzchni biurowej wzrosły z 3500 złotych w 2020 roku do ponad 5200 złotych w 2025 roku.
Drugi istotny czynnik to drastyczne zmiany w finansowaniu projektów deweloperskich. Marże kredytowe dla deweloperów wzrosły z 2,5 procent do 3,8 procent w ciągu ostatnich 24 miesięcy, podczas gdy stopy procentowe utrzymują się na poziomie 5,25 procent. Realne koszty finansowania projektów deweloperskich osiągnęły najwyższy poziom od 2008 roku, co zmusza inwestorów do znacznie ostrożniejszego podejścia do nowych inwestycji.
Równie problematyczny jest niedobór wykwalifikowanej siły roboczej w branży budowlanej. Brakuje obecnie około 120 tysięcy pracowników, co generuje silną presję płacową i wydłuża terminy realizacji projektów. Średni czas realizacji projektu biurowego wydłużył się z 28 miesięcy w 2020 roku do 34 miesięcy w 2025 roku, głównie z powodu problemów kadrowych i skomplikowanych procedur administracyjnych.
Wyzwania regulacyjne i środowiskowe
Nowe wymogi środowiskowe i energetyczne stanowią dodatkowe wyzwanie dla deweloperów planujących inwestycje w powierzchnie biurowe. Wprowadzenie obowiązku uzyskania decyzji środowiskowej wydłużyło średnio o 6 miesięcy procedury administracyjne dla nowych projektów. Wymogi certyfikacji BREEAM i LEED, choć pożądane przez najemców, zwiększają koszty budowy o 8-12 procent w porównaniu z tradycyjnymi standardami.
Polityka klimatyczna Unii Europejskiej nakłada na nowe budynki biurowe obowiązek osiągnięcia neutralności klimatycznej do 2030 roku. Deweloperzy muszą inwestować w zaawansowane systemy energetyczne, panele fotowoltaiczne, systemy rekuperacji i zielone tarasy. Te inwestycje, choć konieczne z punktu widzenia zrównoważonego rozwoju, znacząco zwiększają nakłady kapitałowe i wydłużają czas zwrotu z inwestycji.
Zmiany na mapie inwestycji regionalnych
Warszawa utrzymuje dominującą pozycję na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, ale jej przewaga systematycznie maleje. W pierwszym kwartale 2025 roku stolica wygenerowała 75 procent całkowitego popytu na powierzchnie biurowe, ale jednocześnie odnotowała najwyższe stawki czynszowe w kraju. W ścisłym centrum Warszawy stawki wynajmu osiągnęły poziom 27 euro za metr kwadratowy miesięcznie, podczas gdy poza centralnymi dzielnicami kształtują się na poziomie 15-18,5 euro.
Miasta regionalne zyskują na atrakcyjności, szczególnie w kontekście rozwoju centrów usług biznesowych i firm technologicznych. Kraków odnotował popyt na poziomie 57 tysięcy metrów kwadratowych, a Wrocław 44 tysięcy metrów kwadratowych – wyniki imponujące w przeliczeniu na liczbę mieszkańców. Katowice wyróżniają się rosnącym zainteresowaniem firm z sektora logistycznego, które poszukują powierzchni biurowej zintegrowanej z centrami dystrybucyjnymi.
Gdańsk i Trójmiasto rozwijają się jako centra outsourcingu usług finansowych, wykorzystując bliskość portów morskich i dogodne połączenia komunikacyjne z krajami skandynawskimi. Wrocław umacnia pozycję jako hub technologiczny, przyciągając inwestycje firm z branży automotive i biotechnologii. Te specializacje regionalne tworzą zróżnicowane zapotrzebowanie na różne typy powierzchni biurowych.
Perspektywy rozwoju miast średnich
Miasta średnie, takie jak Lublin, Białystok czy Rzeszów, stopniowo zyskują na znaczeniu jako alternatywne lokalizacje dla firm poszukujących tańszych powierzchni biurowych. Stawki czynszowe w tych miastach są o 40-60 procent niższe niż w Warszawie, przy jednocześnie rosnącej dostępności wykwalifikowanych pracowników. Rozwój infrastruktury transportowej i telekomunikacyjnej czyni te lokalizacje coraz bardziej atrakcyjnymi dla firm z sektora usług.
Kluczowym czynnikiem rozwoju jest obecność uczelni wyższych, które dostarczają wykwalifikowanych absolwentów, szczególnie w obszarach IT, finansów i inżynierii. Firmy coraz częściej decydują się na model rozproszonej działalności, lokując różne funkcje w różnych miastach w zależności od dostępności talentów i kosztów operacyjnych. Ten trend może w dłuższej perspektywie złagodzić napięcia na rynku warszawskim.
Rewolucja ESG w projektowaniu biur
Wymagania środowiskowe, społeczne i ładu korporacyjnego stają się kluczowym czynnikiem decyzyjnym na rynku najmu biur w Warszawie i innych polskich miastach. Budynki posiadające certyfikat BREEAM Excellent lub LEED Gold odnotowują wskaźnik pustostanów na poziomie zaledwie 7,2 procent, podczas gdy obiekty niespełniające norm ESG wykazują pustostan sięgający 19,8 procent. Ta znacząca różnica dowodzi, że najemcy coraz częściej traktują zrównoważoność jako niezbędny element strategii biznesowej.
Najnowsze projekty biurowe w Polsce charakteryzują się zaawansowanymi rozwiązaniami środowiskowymi. Przykładem jest warszawski budynek Spark, gdzie 45 procent energii pochodzi z paneli fotowoltaicznych zintegrowanych z fasadą, system rekuperacji odzyskuje 80 procent ciepła, a zielone tarasy zajmują 30 procent powierzchni dachowej. Takie rozwiązania zwiększają koszty budowy o 10-15 procent, ale zapewniają długoterminową konkurencyjność na rynku.
Korporacje międzynarodowe coraz częściej wymagają od swoich polskich oddziałów lokalizacji w budynkach spełniających najwyższe standardy środowiskowe. Firmy takie jak Google, Microsoft czy Amazon deklarują, że do 2030 roku wszystkie ich biura mają osiągnąć neutralność klimatyczną. Te zobowiązania przekładają się na konkretne wymagania wobec wynajmowanych powierzchni i wpływają na decyzje lokalizacyjne.
Innowacje technologiczne w smart buildings
Nowoczesne budynki biurowe ewoluują w kierunku inteligentnych systemów zarządzania przestrzenią i energią. Systemy smart building wykorzystują sztuczną inteligencję do optymalizacji zużycia energii, kontroli klimatyzacji i oświetlenia w zależności od rzeczywistego wykorzystania powierzchni. Technologie te pozwalają na redukcję kosztów eksploatacyjnych o 20-30 procent, co jest istotne w kontekście rosnących cen energii.
Pandemia przyspieszyła rozwój technologii bezstykowych w budynkach biurowych. Systemy kontroli dostępu, zarządzania windami i rezerwacji sal konferencyjnych oparte na aplikacjach mobilnych stały się standardem w nowych projektach. Deweloperzy inwestują również w systemy monitorowania jakości powietrza, które w czasie rzeczywistym kontrolują poziom CO2, wilgotności i zanieczyszczeń, automatycznie dostosowując parametry wentylacji.
Prognozy rozwoju rynku biurowego
Perspektywy rozwoju polskiego rynku powierzchni biurowych na najbliższe kwartały pozostają niepewne. Analitycy Cushman & Wakefield prognozują, że znacząca poprawa podaży nastąpi dopiero po 2027 roku, gdy zakończą się kluczowe projekty deweloperskie obecnie znajdujące się w fazie planowania. W drugim kwartale 2025 roku planowane jest oddanie 109 tysięcy metrów kwadratowych nowych powierzchni, głównie w Warszawie, ale to wciąż znacznie poniżej długoterminowej średniej.
Średnie stawki wynajmu będą systematycznie rosły – prognozy wskazują na wzrost o 4,5 procent w Warszawie i 2,8 procent w miastach regionalnych do końca 2025 roku. Presja na wzrost czynszów wynika nie tylko z ograniczonej podaży, ale również z rosnących kosztów eksploatacyjnych budynków, szczególnie energii i usług facility management. Właściciele nieruchomości coraz częściej przerzucają te koszty na najemców poprzez mechanizmy indeksacji umów.
Kluczowym wyzwaniem stanie się modernizacja istniejących zasobów biurowych. Szacuje się, że 35 procent powierzchni biurowych w Polsce wymaga pilnej renowacji, aby sprostać standardom zeroemisyjności Unii Europejskiej na 2030 rok. Koszty tych modernizacji będą znaczące, ale niezbędne dla utrzymania konkurencyjności starszych budynków na rynku najmu.
Czynniki wpływające na przyszły rozwój
Ożywienie inwestycyjne w sektorze nieruchomości komercyjnych uzależnione jest od kilku kluczowych czynników. Po pierwsze, stabilizacja kosztów materiałów budowlanych – indeks cen stali spadł o 12 procent w pierwszym kwartale 2025 roku, co może sygnalizować poprawę warunków dla deweloperów. Po drugie, uproszczenie procedur administracyjnych dla projektów mieszanych łączących funkcje biurowe, mieszkalne i handlowe.
Wzrost poziomu pre-leasingu, który obecnie obejmuje zaledwie 18 procent budowanych powierzchni, jest niezbędny dla uruchomienia nowych inwestycji. Deweloperzy wymagają obecnie zabezpieczenia co najmniej 40 procent powierzchni przed rozpoczęciem budowy, co jest znacznie wyższym poziomem niż w latach poprzednich. Ten trend odzwierciedla ostrożność inwestorów wobec niepewności rynkowej i wysokich kosztów finansowania projektów.
Rynek biurowy w Polsce wszedł w fazę strukturalnej transformacji, gdzie tradycyjne wskaźniki podaży i popytu muszą być interpretowane przez pryzmat zmian technologicznych, regulacyjnych i społecznych. Rekordowo niska podaż powierzchni biurowych w pierwszym kwartale 2025 roku sygnalizuje głębokie przemiany w gospodarce przestrzennej i preferencjach najemców. Firmy i inwestorzy muszą przygotować się na nową rzeczywistość charakteryzującą się wyższymi kosztami, dłuższymi procesami decyzyjnymi i rosnącym znaczeniem kryteriów zrównoważonego rozwoju w wyborze lokalizacji biurowych.
Podaż powierzchni biurowych w Polsce osiągnęła w 2025 roku poziom krytyczny, co wymaga nowego podejścia do planowania i inwestowania w nieruchomości komercyjne.
