Krótka przerwa była tylko ciszą przed burzą – wskaźnik WIBOR znów rośnie i nie zamierza się zatrzymać. Do tej pory przebił już tegoroczne maksymalne wyniki, co wiąże się ze wzrostem rat kredytobiorców. Takie warunki z pewnością nie są odpowiednie do wprowadzania ulg w ramach wymagań nadzoru, które są postulowane przez banki. Dodatkowo nie wpłyną one korzystnie na poprawę zdolności kredytowej osób, zdecydowanych na hipotekę.
Październik był pierwszym miesiącem, w którym Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na podniesienie stóp procentowych. Taka decyzja spowodowała lekkie obniżenie się wskaźników WIBORu oraz nie powróciły do ,,płaskowyżu” z września. Poprawą nie mogliśmy się jednak długo cieszyć.
19 października wskaźnik WIBOR 3M miał poziom 7,36% – początek miesiąca znów nie był maksymalnym wynikiem i został ,,przebity”. Notowania wynikające z kontraktów FRA, wyceniających możliwe ruchy wskaźników rynku międzybankowego, mówią tylko jedno – oczekuje się wzrostu cen pieniądza. Obecnie stawka za 3 miesiące oscyluje w granicach 8%.
Spis treści:
Martwiące harmonogramy
Kredytobiorcy, którzy wybrali umowy ze zmiennym oprocentowaniem mają się czym martwić – możliwe są bowiem kolejne obciążenia finansowe spowodowane aktualizacją harmonogramów. Przykładem niech będzie kredyt opiewający na 300 tys. zł, z 25-letnim okresem spłacania rat oraz marżą wynoszącą 2%. Zgodnie z ostatnim odczytem WIBORu 3M rata w stosunku do pierwszych dni października zwiększyłaby się o około 30 zł. W przypadku osiągnięcia wskaźnika 8%, raty mogą się zwiększyć nawet do 130 zł.
Terapia odchudzająca a zdolność kredytowa
Wzrastające od jesieni 2021 r. stopy procentowe odbiły swoje piętno na zdolności kredytowej osób zdecydowanych na wybór kredytów hipotecznych. Para wnioskująca o kredyt z 10% wkładem własnym przy zarobkach rzędu 6 tys. zł mogła liczyć na kwotę wynoszącą około 500 tys. złotych. Ta sama para decydująca się na kredyt w czerwcu 2022 roku mogła liczyć jedynie na kwotę około 270 tys. zł. – ten przykład idealnie obrazuje, jak szybko zmniejszyła się zdolność kredytowa w przeciągu tak krótkiego czasu.
Niższa zdolność kredytowa to również wypadkowa nowych zaleceń nadzoru. Banki obliczają maksymalne obciążenie klientów, zakładając wzrost stóp aż o 5 punktów procentowych w stosunku do bieżącego wyniku. Popyt na kredyty hipoteczne również zmalał, a ostatnie tak niskie notowania datuje się na 15 lat wstecz. W związku z tym, deweloperzy oraz banki postulują poluzowanie obecnych wymogów nadzoru.
Sam prezes Związku Banków Polskich podczas Kongresu Deweloperów powiedział o zamiarach dotyczących wnioskowania do KNF. Wstąpiono tam w imieniu wszystkich banków. Celem jest rozważenie zdjęcia buforu 5 proc. dla kredytów ze stałą stopą oprocentowania. Postulowano również o ewentualne ich obniżenie także dla kredytów o zmiennej stopie oprocentowania do około 3 punktów.
Bufor 5-punktowy miał sens w przypadku, gdy stopy procentowe oscylowały w okolicach zera. Obecnie stopa wynosząca około 7 proc. udowadnia, że to założenie ma coraz mniejsze uzasadnienie, jak stwierdził Paweł Borys będący prezesem PFR.
Zmiana bez oczekiwanych efektów
Oprocentowanie kredytów o stałym oprocentowaniu zmienia się razem ze wzrostem stóp procentowych. Przeciętny kredytobiorca, biorąc pod uwagę obecne stopy oraz przewidywania co do ich poziomu w przyszłości uważa, że wyznaczają one kwotę kredytu. Jednak podstawowa różnica między kredytem stałoprocentowym i zmiennoprocentowym dotyczy ryzyka związanego ze stopami procentowymi. Jednak dotyczy ono jedynie kilku pierwszych lat spłacania rat. Plusem kredytu o stałym oprocentowaniu jest właśnie brak ryzyka związanego z ich ewentualnym wzrostem.
Jakie więc konsekwencje przyniosłoby obniżenie buforów podczas oceny zdolności kredytowej klienta? Przykładowo bank udziela kredytu, którego rata miesięczna wynosi 35 proc. dochodów kredytobiorcy. Zatem jak wyglądałaby największa możliwa zdolność kredytowa tej osoby przy założeniu różnego buforu stóp procentowych oraz zmiennym poziomie dochodu klienta?. Do obliczeń przyjmujemy obecny wskaźnik WIBOR 3M zwiększony o marżę wynoszącą 2 punkty. Łączna stopa procentowa wynosiłaby w takim przypadku 9,36 proc.
Dochód, jaki zakładamy, wynosi 9 tys. zł, więc zachowawczo jako ratę kredytu hipotecznego można przyjąć 3150 zł. Pomijając dodatkowe bufory, dotyczące ewentualnego wzrostu stóp, dostępna kwota kredytu wyniosłaby w granicach 365 tys. zł. Biorąc pod uwagę teraźniejszy bufor na poziomie 5 punktów, kwota zmniejsza się aż do 255 tys. zł. Gdyby zmniejszono bufor do 3 punktów procentowych, zdolność finansowa klienta zwiększyłaby się o około 36 proc.
Sama analiza zdolności kredytowej stosowanej przez banki jest znacznie bardziej skomplikowana, jednak na powyższym przykładzie omówiony został pewien problem. Zmniejszenie buforów to jedynie chwilowe rozwiązanie. Zdolność kredytowa delikatnie wzrośnie, a dostępność kredytów hipotecznych nadal może pozostać taka sama, ze względu na kolejne ewentualne podwyżki stóp procentowych przez RPP.
