Podczas gdy większość polskich miast notuje spadki cen mieszkań na rynku wtórnym, Łódź wyłamuje się z tego trendu, odnotowując wzrost wartości nieruchomości o ponad 2% w pierwszej połowie 2025 roku. Ten niezwykły fenomen stawia miasto w centrum uwagi analityków rynku nieruchomości, którzy próbują zrozumieć mechanizmy stojące za tym wyjątkowym zjawiskiem. Średnie ceny mieszkań w Łodzi osiągnęły poziom 8,8 tys. zł za metr kwadratowy, podczas gdy Kraków zanotował spadek o 5,1% rocznie, Lublin o 4,1%, a Olsztyn o 3,6%. Ta dysproporcja regionalna może oznaczać fundamentalną zmianę w strukturze polskiego rynku mieszkaniowego.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Dlaczego tylko Łódź notuje wzrosty cen mieszkań? | 30% ofert to mieszkania po 1989 roku, niższe ceny bazowe przyciągają kupujących przy wysokich stopach procentowych |
| O ile spadły ceny w innych miastach? | Kraków -5,1%, Lublin -4,1%, Olsztyn -3,6% rocznie, Warszawa i Gdańsk -3-6% kwartalnie |
| Jak inflacja wpływa na realne ceny mieszkań? | Przy inflacji 4,1% realne spadki w Krakowie to -9,2%, w Łodzi wzrost realny wynosi -2,1% |
Spis treści:
Łódź przeciwko trendom – analiza wzrostu cen mieszkań
Ceny mieszkań w Łodzi wzrosły z 2% w marcu do stabilnego poziomu 8,8 tys. zł za metr kwadratowy w maju 2025 roku, co czyni miasto jedynym w Polsce, które odnotowuje wzrost wartości nieruchomości na rynku wtórnym. Ten unikalny trend kontrastuje z ogólnopolską tendencją spadkową, która objęła wszystkie pozostałe duże ośrodki miejskie. Napływ nowych ofert w Łodzi wzrósł o 31% od początku roku, co świadczy o ożywieniu lokalnego rynku.
Kluczowym czynnikiem wyróżniającym Łódź jest struktura jakościowa oferty mieszkaniowej. W przeciwieństwie do innych miast, gdzie dominują lokale z wielkiej płyty wymagające modernizacji, w Łodzi 30% dostępnych mieszkań pochodzi z okresu po 1989 roku. Te nowsze nieruchomości charakteryzują się lepszym stanem technicznym i wyższą efektywnością energetyczną, co przekłada się na ich atrakcyjność wśród potencjalnych nabywców.
Porównanie z krajowymi trendami spadkowymi
Podczas gdy ceny mieszkań w Łodzi rosną, pozostałe polskie metropolie doświadczają znaczących korekt cenowych. Kraków, który jeszcze w 2024 roku był liderem wzrostów, odnotował spadek cen do poziomu 15 tys. zł za metr kwadratowy, co oznacza 5,1% redukcję w ujęciu rocznym. Warszawa i Gdańsk zanotowały kwartalne spadki w przedziale 3-6%, podczas gdy Lublin stracił 4,1% wartości rocznie, osiągając medianę cen na poziomie 9,9 tys. zł za metr.
Te regionalne dysproporcje odzwierciedlają różne kondycje lokalnych rynków mieszkaniowych. W Krakowie liczba ofert wzrosła o 22% w ciągu ostatnich dwóch lat, podczas gdy popyt zmalał o 13%, co doprowadziło do nadpodaży i presji na obniżenie cen. Podobna sytuacja występuje w Lublinie, gdzie różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi sięga 8-12%, wskazując na silną pozycję negocjacyjną kupujących.
Mechanizmy ekonomiczne za wzrostem cen w Łodzi
Podstawowym czynnikiem wyjaśniającym wyjątkową sytuację na łódzkim rynku mieszkaniowym jest dostępność cenowa w kontekście obecnej polityki monetarnej. Przy stopie referencyjnej NBP utrzymującej się na poziomie 5,25%, średnia rata kredytu hipotecznego dla mieszkania o powierzchni 50 metrów kwadratowych w Warszawie przekracza 4000 złotych miesięcznie. W Łodzi, dzięki niższym cenom bazowym, podobna rata wynosi około 2300 złotych, co utrzymuje segment kupujących w aktywności rynkowej.
Struktura nabywców w Łodzi różni się również od innych miast. Dominują tu kupujący na własne potrzeby mieszkaniowe, podczas gdy w Warszawie czy Krakowie znaczny udział mieli inwestorzy spekulacyjni, którzy obecnie wycofują się z rynku. To zmniejszenie aktywności inwestycyjnej w drogich miastach przyczynia się do spadku popytu i korekt cenowych, podczas gdy w Łodzi popyt mieszkaniowy pozostaje stabilny dzięki lokalnym nabywcom.
Rola rewitalizacji śródmieścia w kształtowaniu rynku
Trwająca rewitalizacja centrum Łodzi wpływa pozytywnie na atrakcyjność inwestycyjną miasta, szczególnie w segmencie mieszkań w odnowionych kamienicach. Programy miejskie ukierunkowane na poprawę infrastruktury i przestrzeni publicznych zwiększają wartość nieruchomości w centralnych dzielnicach. Dodatkowo, rozwój sektora usług i IT w mieście generuje popyt na mieszkania ze strony młodych specjalistów, którzy cenią sobie dostępność cenową przy zachowaniu standardów jakościowych.
Mniejsza spekulacja inwestycyjna w Łodzi oznacza także bardziej stabilne fundamenty cenowe. Podczas gdy w Warszawie czy Krakowie znaczny udział transakcji miał charakter spekulacyjny, napędzając sztuczne wzrosty cen, w Łodzi większość transakcji realizowana jest przez kupujących na własne potrzeby. Ta struktura popytu zapewnia większą odporność na wahania koniunktury i zmniejsza ryzyko gwałtownych korekt cenowych.
Wpływ inflacji na realne wartości nieruchomości
Majowy wskaźnik inflacji CPI wynoszący 4,1% znacząco wpływa na realną wartość transakcji mieszkaniowych w całej Polsce. W kontekście rosnących cen dóbr i usług, nominalne spadki cen mieszkań w większości miast przekładają się na jeszcze głębsze realne straty wartości. W Krakowie nominalny spadek o 5,1% oznacza realną stratę wartości na poziomie 9,2% po uwzględnieniu siły nabywczej pieniądza.
W Łodzi, mimo nominalnego wzrostu cen o 2%, realny spadek wartości wynosi 2,1%, co nadal stanowi lepszy wynik niż w pozostałych polskich miastach. Ta relatywna odporność na inflację czyni łódzki rynek mieszkaniowy atrakcyjnym dla nabywców poszukujących stabilności inwestycyjnej. Dodatkowo, niższe ceny bazowe oznaczają mniejsze obciążenie budżetów domowych kosztami obsługi kredytu w okresie wysokiej inflacji.
Negocjacje cenowe jako wskaźnik kondycji rynku
Dynamika negocjacji cenowych różni się znacząco między regionami, odzwierciedlając lokalne warunki rynkowe. W Warszawie i Gdańsku aż 87% transakcji kończy się obniżką ceny średnio o 7%, a w co dziesiątej transakcji upust sięga 20%. Ta wysoka skłonność do negocjacji wskazuje na przewagę kupujących i presję na sprzedających do obniżania oczekiwań cenowych.
W Łodzi sytuacja jest bardziej zrównoważona – tylko 65% sprzedających zgadza się na obniżki, a mediana upustów wynosi 4,5%. Ta mniejsza różnica między cenami ofertowymi a transakcyjnymi świadczy o lepiej dopasowanym poziomie cen do możliwości nabywczych lokalnego rynku. Sprzedający w Łodzi mają silniejszą pozycję negocjacyjną, co potwierdza większą równowagę między podażą a popytem.
Perspektywy rozwoju rynku w drugiej połowie 2025 roku
Prognozy na pozostałą część 2025 roku wskazują na kontynuację obecnych trendów z możliwością ich umiarkowania. Analitycy Pekao przewidują, że od drugiego kwartału ceny na rynku wtórnym w całej Polsce zaczną spadać średnio o 0,5% kwartalnie. W przypadku Łodzi ten trend może być opóźniony lub złagodzony ze względu na planowane uruchomienie rządowego programu wsparcia dla kupujących na rynku wtórnym.
Program zakłada dopłaty do rat kredytowych w wysokości do 1000 złotych miesięcznie, co przy obecnych cenach w Łodzi może znacząco zwiększyć dostępność mieszkań dla szerszego grona nabywców. W połączeniu z zapowiedziami obniżek stóp procentowych o około 50 punktów bazowych do końca roku, może to utrzymać lub nawet wzmocnić popyt na łódzkim rynku mieszkaniowym.
Wyzwania dla konkurencyjnych rynków
W pozostałych miastach kluczowym problemem pozostaje nadpodaż mieszkań. W Warszawie liczba aktywnych ofert przekracza 51 tysięcy, we Wrocławiu przyrost podaży wynosi 9% rocznie, a w Krakowie rynek zmaga się z exodusem inwestorów. Eksperci przewidują, że do końca roku ceny w tych miastach mogą spaść o kolejne 3-5%, podczas gdy Łódź prawdopodobnie utrzyma stabilizację na poziomie 8,8-9,0 tys. złotych za metr kwadratowy.
Długoterminowe prognozy sugerują, że Łódź może stać się beneficjentem przesunięcia popytu mieszkaniowego z droższych metropolii. Młodzi specjaliści i rodziny szukające pierwszego mieszkania coraz częściej rozważają Łódź jako alternatywę dla Warszawy czy Krakowa, szczególnie w kontekście rozwoju pracy zdalnej i poprawy komunikacji między miastami. Ten trend może wspierać stabilność lub umiarkowane wzrosty cen w średnim horyzoncie czasowym.
Ceny mieszkań w Łodzi: jedyne miasto w Polsce z wzrostem wartości na rynku wtórnym mimo ogólnokrajowych spadków i inflacji 4,1%.
