Polacy spłacający kredyty hipoteczne na koniec 2021 roku musieli poświęcać na to średnio 30 proc. swoich miesięcznych wynagrodzeń – tak wynika z badań Urzędu Komisji Nadzoru Finansowego. Sytuacja jednak pogarsza się i szacuje się, że we wrześniu tego roku może to być nawet 42 proc. Można powiedzieć, że wakacje kredytowe spadły kredytobiorcom z nieba, bowiem gdyby nie ta wprowadzona w lipcu ustawa o zawieszeniu rat to ponad 35 proc. klientów kredytowych musiałoby poświęcać ponad połowę swoich zarobków na obciążenia i koszty związane ze spłacaniem kredytów. To wszystko w związku ze wzrostem rat, które są bezpośrednim skutkiem podnoszonych od jakiegoś czasu stóp procentowych. Już bez patrzenia analitycznym okiem widać, że rat rosną w dużo szybszym tempie niż pensje osób z zaciągniętymi kredytami hipotecznymi.
Dane zaprezentowane przed Urząd Komisji Nadzoru Finansowego pokazują, że raty kredytobiorców na koniec 2021 roku wynosiły średnio 30% ich pensji netto. Wartość ta podobna jest zarówno dla klientów mających kredyt w złotówkach, jak i w innej walucie, najczęściej w euro lub we frankach.
Zaprezentowany procent obliczany jest na podstawie wskaźnika DSTI (po angielsku Debt Service To Income). DSTI to stosunek miesięcznej wartości wszystkich spłacanych rat do miesięcznego dochodu netto. Wskaźnik DSTI prezentowany przez UKNF uwzględnia w sobie nie tylko koszty związane z obsługą kredytu na mieszkanie, ale również inne obciążenie kredytowe, chociażby te związane z hipoteką lub z ubezpieczeniem.
Wskaźnik w górę, choć póki co niewiele
Czym wskaźnik DSTI jest wyższy tym gorzej, gorzej dla klientów ale także ogólnie dla gospodarki. Istnieje wówczas większego ryzyko i oznacza to, że większa część dochodów pochłaniana jest przez koszty związane z obsługą kredytu. UKNF nie podaje jednak bezpiecznej wartość wskaźnika, do jakiej ten mógłby się zbliżać i nie byłoby potrzeby bicia na alarm. Jak podaje jednak jedna z osób z UKNF najważniejsze jest to czy dochód rozporządzalny pomniejszony o koszt obsługi kredytu nie jest niższy od kosztu utrzymania się kredytobiorcy.
W sposób nieformalny przyjmuje się, że wskaźnik DSTI, czyli mówiąc wprost stosunek dochodów do kosztów kredytu, nie powinien przekraczać 50 proc. Wiosną tego roku UKNF opublikował raport w którym wskazał kiedy powinna być zachowana ostrożność banków, a jest to 40 proc. w przypadku kredytobiorców o dochodach niższych niż przeciętne w ich miejscu zamieszkania oraz 50% przy kredytobiorcach w dochodami wyższymi niż średnia w ich miejscu zamieszkania.
Wskaźnik DSTI w polskim sektorze bankowym, wynoszący 30 proc. na koniec 2021 roku jest jedynie o 1 proc. wyższy niż na koniec 2020 roku. Sytuacja związana ze stopami procentowymi jak i kosztami życia, jest jednak wysoce dynamiczna i w ostatnim roku bardzo szybko się zmienia, to i tak niewielki wzrost wskaźnika pomiędzy 2020 a 2021 rokiem, może wydawać się mały, patrząc i biorąc pod uwagę wzrost kosztu pieniądza w naszym kraju.
Obecnie jednak wskaźnik DSTI jest dużo wyższy, bowiem stawki WIBOR urosły w przeciągu ostatnich 12 miesięcy z 0,2-0,3 do nawet 7,15-7,30 proc., co przekłada się wzrost oprocentowania hipotek o 4,4 proc. od początku tego roku, a wzrost rat kredytów o nawet 50-60 proc. w zależności od momentu wzięcia kredytu.
Jak dużą część wynagrodzeń pochłaniają obecnie raty kredytów?
Analitycy twierdzą przy obliczeniach wskaźnika DSTI należy wziąć pod uwagę dwie kluczowe sprawy, które w diametralny sposób uległy zmianie w trakcie ostatnich 12 miesięcy. Przede wszystkim jest to wzrost raty kredytów oraz średnie wynagrodzenie, które według statystyk również rośnie. Ci sami eksperci wyliczyli, że wskaźnik DSTI na wrzesień 2022 roku wynosi 42 proc. i ten duży wzrost w ostatnim okresie jest skutkiem gwałtownych podwyżek stóp procentowych, które są bezpośrednią przyczyną wzrostu wartości rat kredytów zaciągniętych w złotówce.
Z pewnością niepokojące może być, że aż 33 mld zł kredytów mieszkaniowych, czyli 6,8% całości kredytów w Polsce miała wskaźnik DSTI powyżej 60 proc., a było to jeszcze przed największymi podwyżkami stóp procentowych co oznacza, że dla części społeczeństwa mogą w niedalekiej przyszłości wystąpić problemy finansowe związane ze spłaceniem kredytów, bowiem wskaźnik wynosić może nawet 90 proc. Pamiętać jednak należy o wprowadzonych niedawno wakacjach kredytowych, które umożliwiają przesunięcie płatności 8 rat na koniec okresu kredytowania oraz o Funduszu Wsparcia Kredytobiorców.
Co najciekawsze, jeszcze w roku 2021 udzielano dużo kredytów hipotecznych. Pomimo szalejącej inflacji, kredytobiorcy decydowali się na kredyty z i tak już dużym wskaźnikiem DSTI w graniach 30, 40 a może nawet 50 proc., gdzie teraz ten wskaźnik sięgać już może wspomnianych wcześniej 90 proc. Być może sprzedaż z takim wysokim DSTI dotyczyła osób bardziej zamożnych, posiadających duży majątek lub inne aktywa, dzięki czemu spłata rat kredytu nie jest zagrożona.
