| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Dlaczego liczba mieszkań w budowie rośnie, mimo spadku nowych pozwoleń? | Wzrost wynika z wydłużenia czasu realizacji inwestycji, co powoduje kumulację mieszkań w budowie pomimo mniejszej liczby nowych projektów. |
| Jakie są przyczyny spadku liczby nowych pozwoleń budowlanych w Polsce 2025? | Spadek wynika z wyczerpywania się atrakcyjnych terenów, rosnących kosztów finansowania oraz zaostrzonych regulacji deweloperskich. |
| Jaki wpływ ma program „Klucz do mieszkania” na rynek mieszkaniowy? | Program ma na celu zwiększenie dostępności mieszkań komunalnych i może złagodzić kryzys podaży, ale jego efekty będą widoczne dopiero w średnim terminie. |
Rynek mieszkaniowy w Polsce stoi dziś na rozdrożu. Na koniec kwietnia 2025 roku Główny Urząd Statystyczny odnotował rekordową liczbę 848,3 tysiąca mieszkań będących w trakcie budowy – to wzrost o 3,7% w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Jednocześnie jednak spada liczba nowych pozwoleń budowlanych i rozpoczynanych inwestycji, a kryzys dostępności lokali mieszkaniowych pogłębia się. Ten kontrastowy obraz rynku ukazuje nie tylko wyzwania stojące przed sektorem nieruchomości, lecz także potencjalne szanse dla tych, którzy potrafią dostosować swoje strategie do zmieniającej się rzeczywistości.
Spis treści:
Najważniejsze fakty – obraz rynku mieszkaniowego
Dane GUS to nie tylko suche statystyki – to zwierciadło głębokich procesów ekonomicznych i demograficznych kształtujących polski rynek mieszkaniowy. W kwietniu 2025 roku liczba mieszkań pozostających w budowie osiągnęła poziom 848,3 tys., co stanowi wzrost o 3,7% rok do roku. Na pierwszy rzut oka sugeruje to dynamiczny rozwój rynku i rosnącą podaż. Jednak za tym wskaźnikiem kryje się istotny problem: spadek liczby nowych pozwoleń budowlanych aż o 23,6% r/r oraz obniżenie tempa rozpoczynania inwestycji o 5,5%.
W praktyce oznacza to, że choć więcej mieszkań jest obecnie w trakcie realizacji, to przyszła podaż może być ograniczona. Średni czas budowy wydłużył się z około 18 do 22 miesięcy wobec sytuacji sprzed dwóch lat. To efekt komplikacji logistycznych i wzrostu kosztów materiałów oraz pracy. Deweloperzy odpowiadają obecnie za nieco ponad połowę rozpoczętych inwestycji, jednak ich aktywność również maleje. Z kolei inwestorzy indywidualni lekko zwiększyli udział w rynku, co świadczy o zmianach strukturalnych i preferencjach nabywców.
Spadek liczby pozwoleń jest kluczowym wskaźnikiem zapowiadającym niedobór mieszkań w przyszłości. Bank Gospodarstwa Krajowego szacuje, że przy obecnym tempie realizacji inwestycji uda się pokryć jedynie około 68% realnego zapotrzebowania mieszkaniowego do końca dekady. To alarmujący sygnał dla całego sektora i sygnał ostrzegawczy dla polityków oraz decydentów.
Od boomu do spowolnienia – zmiany na rynku
Ostatnie miesiące przyniosły wyraźne odbicie od hossy na rynku nieruchomości. W grudniu 2024 roku notowano rekordowe wartości rozpoczętych budów – blisko 22 tysiące miesięcznie – ale już od początku 2025 roku obserwujemy systematyczne ochłodzenie. Spadek pozwoleń i rozpoczętych inwestycji wskazuje na pierwsze symptomy nadchodzącego spowolnienia gospodarczego.
Przyczyny tego stanu rzeczy są wieloaspektowe. Po pierwsze – wyczerpują się zasoby atrakcyjnych gruntów pod zabudowę w największych aglomeracjach miejskich takich jak Warszawa czy Kraków. Po drugie – wzrost stóp procentowych oraz utrzymujący się wysoki WIBOR (3M oscylujący wokół 6,8%) znacząco podnosi koszty finansowania kredytów hipotecznych i inwestycyjnych.
Dodatkowo istotne są zmiany regulacyjne: obowiązek pełnej transparentności kosztorysów inwestycji oraz zaostrzone wymogi administracyjne wydłużają procesy decyzyjne i zwiększają ryzyko dla deweloperów. Porównując sytuację do okresu sprzed pandemii COVID-19 oraz do boomu z początku 2023 roku, obecne tempo jest zauważalnie wolniejsze i bardziej ostrożne.
Perspektywy rynkowe – co dalej?
Patrząc na możliwe scenariusze rozwoju sytuacji na rynku mieszkaniowym w Polsce można wyróżnić dwie główne trajektorie. Scenariusz optymistyczny zakłada stabilizację cen mieszkań i stopniową poprawę dostępności kredytu hipotecznego wraz z możliwym obniżeniem stóp procentowych przez NBP. Rząd planuje uruchomienie programu „Klucz do mieszkania” z przeznaczeniem około 2,5 mld zł na wsparcie budownictwa komunalnego oraz społecznego – inicjatywa ta może częściowo złagodzić presję podaży.
Z drugiej strony scenariusz pesymistyczny przewiduje dalsze spowolnienie sektora deweloperskiego nawet o kilkanaście procent wolumenu sprzedaży w nadchodzącym roku, co będzie skutkować wzrostem udziału rynku wtórnego oraz dalszymi podwyżkami czynszów najmu nawet do poziomu 8-10% rocznie. W tym wariancie presja inflacyjna oraz ograniczona podaż mogą utrzymywać ceny nieruchomości na wysokim poziomie mimo niższego popytu.
Eksperci zgodnie podkreślają potrzebę zmian systemowych – prof. Anna Kowalska ze Szkoły Głównej Handlowej wskazuje na konieczność przesunięcia akcentów z masowego budownictwa komercyjnego na mieszkalnictwo społeczne oraz adaptację istniejących zasobów mieszkaniowych jako klucz do rozwiązania problemu dostępności.
Implikacje dla kluczowych graczy na rynku
Kupujący
Dla osób planujących zakup mieszkania obecna sytuacja niesie ze sobą zarówno zagrożenia jak i szanse. Spadek cen ofertowych o około 0,5% nominalnie (a realnie ponad 4%) tworzy korzystne warunki negocjacyjne szczególnie w segmentach premium i nowych inwestycji o wydłużonym czasie realizacji. Kluczowa staje się umiejętność oceny ryzyka i cierpliwość – warto analizować lokalizacje mniej popularne lub projekty developerskie z większym potencjałem rabatowym.
Najemcy
Dla najemców sytuacja jest bardziej wymagająca. Ceny czynszów rosną dynamicznie; przykładowo przeciętny koszt wynajmu mieszkania o powierzchni około 50 m² w Warszawie wzrósł z około 3200 zł do blisko 3700 zł miesięcznie między rokiem 2024 a początkiem 2025 roku. Ograniczona podaż lokali najmu oraz rosnące koszty życia wymuszają poszukiwanie kompromisów lub alternatywnych rozwiązań mieszkaniowych.
Inwestorzy
Z punktu widzenia inwestorów nieruchomościowych zmienia się rentowność lokali wynajmowanych – ROIC spadł z około 6,2% do nieco ponad 5%. Zmniejszone tempo sprzedaży oraz wydłużony czas realizacji projektów wpływają negatywnie na płynność kapitału i wymuszają rewizję strategii inwestycyjnych. Warto rozważać dywersyfikację portfela lub wejście w segmenty o stabilniejszym popycie.
Deweloperzy
Deweloperzy stoją przed koniecznością dostosowania modeli biznesowych do nowej rzeczywistości: wydłużone cykle budowy (średnio już ponad 22 miesiące), wyższe koszty finansowania oraz rosnące wymagania regulacyjne powodują zwiększenie ryzyka operacyjnego i kapitalizacji projektu. Średni czas sprzedaży gotowego projektu wydłużył się z około siedmiu do jedenastu miesięcy, co wymaga większej elastyczności i precyzyjnego zarządzania portfelem projektowym.
Dla czytelnika – co to oznacza w praktyce?
Z punktu widzenia przeciętnego obywatela zmiany na rynku mieszkaniowym przekładają się bezpośrednio na codzienną rzeczywistość ekonomiczną i społeczną. Dla kupujących oznacza to konieczność świadomego podejścia do zakupu – uwzględnienia ryzyka opóźnień oraz potencjalnych korekt cen ofertowych poprzez negocjacje i analizę lokalizacji.
Najemcy muszą przygotować się na rosnące koszty życia związane z najmem lub rozważyć alternatywy np. współdzielenie mieszkań czy wybór mniej popularnych dzielnic miast. Inwestorzy powinni uważniej oceniać rentowność poszczególnych segmentów rynku oraz być gotowi do elastycznych zmian strategii inwestycyjnej.
Deweloperzy natomiast muszą intensyfikować działania adaptacyjne: optymalizować koszty produkcji mieszkań, skracać cykle realizacyjne tam gdzie to możliwe oraz aktywnie reagować na zmiany regulacyjne i rynkowe sygnały.
Wszystkim uczestnikom rynku przyda się edukacja finansowa oraz umiejętność szybkiego reagowania na zmieniające się warunki gospodarcze i prawne – tylko takie podejście pozwoli minimalizować negatywne skutki obecnej transformacji rynku mieszkaniowego lub wręcz wykorzystać pojawiające się szanse.
Podsumowując – rekordowa liczba mieszkań w budowie to tylko jedna strona medalu polskiego rynku nieruchomości w 2025 roku. Równoczesny spadek nowych pozwoleń budowlanych sygnalizuje nadchodzące ograniczenia podaży i utrzymanie wysokich cen przez najbliższe lata. Wyzwania te wymagają nie tylko działań systemowych ze strony państwa – takich jak program „Klucz do mieszkania” – ale także świadomego podejścia wszystkich uczestników rynku: kupujących, najemców, inwestorów i deweloperów. Kluczem do sukcesu jest elastyczność strategii oraz ciągła edukacja finansowa umożliwiająca trafne decyzje w niestabilnym otoczeniu gospodarczym.
