Obniżka stóp procentowych, ogłoszona przez Radę Polityki Pieniężnej 7 maja 2025 roku, wzbudza nadzieje na poprawę sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce. Jednak eksperci z Otodom wskazują, że sama decyzja o zmniejszeniu stóp o 50 punktów bazowych nie rozwiąże wszystkich problemów sektora mieszkaniowego. W obliczu zawirowań cenowych i ograniczonej podaży wielu kupujących zastanawia się, jak wpłynie obniżka stóp procentowych na rynek nieruchomości w Polsce 2025 oraz co to oznacza dla kredytobiorców i inwestorów.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jak wpłynie obniżka stóp procentowych na rynek nieruchomości w Polsce 2025? | Obniżka o 50 pb to pierwszy krok, ale potrzebne są dalsze cięcia i reformy, by znacząco ożywić sprzedaż mieszkań. |
| Jakie są skutki decyzji RPP z maja 2025 dla kredytobiorców? | Raty kredytów hipotecznych spadły średnio o kilkaset złotych miesięcznie, ale nadal pozostają wysokie względem dochodów. |
| Jaki jest wpływ programów wsparcia na sprzedaż mieszkań w Polsce po 2025 roku? | Brak nowych programów po „Bezpiecznym Kredycie 2%” ogranicza popyt inwestycyjny i utrudnia poprawę sytuacji na rynku. |
Spis treści:
Jakie są najważniejsze fakty dotyczące obniżki stóp procentowych w maju 2025?
Decyzja Rady Polityki Pieniężnej z dnia 7 maja 2025 r. o obniżeniu stóp procentowych o 50 punktów bazowych do poziomu referencyjnego 4,75% stanowi pierwszy sygnał łagodzenia polityki monetarnej wobec rynku nieruchomości. Według Katarzyny Kuniewicz, dyrektorki badań rynku w Otodom, taka zmiana jest jednak niewystarczająca do wywołania znaczącego ożywienia sprzedaży. Analitycy Otodom wskazują, że potrzebne byłyby cięcia sięgające od 100 do nawet 150 pb, by realnie zwiększyć liczbę zawieranych transakcji.
Aktualnie około 13% potencjalnych nabywców mieszkań deklaruje oczekiwanie na dalsze obniżki stóp przed podjęciem decyzji zakupowej. Realizacja tych oczekiwań mogłaby przynieść nawet około pięciu tysięcy dodatkowych transakcji rocznie na największych rynkach w Polsce. W krótkim okresie już teraz obserwujemy spadek rat kredytowych – dzięki zmniejszeniu WIBORu 3M z poziomu około 5,85% do około 5,48%, rata kredytu hipotecznego na kwotę pół miliona złotych zmalała średnio o dwieście złotych miesięcznie. Gdyby WIBOR spadł do prognozowanych wartości bliskich 3,64%, możliwa byłaby redukcja rat nawet o ponad siedemset złotych miesięcznie.
Pomimo tych pozytywnych sygnałów deweloperzy nadal borykają się z rekordową podażą niesprzedanych mieszkań – aktualnie w ofercie znajduje się ponad czterdzieści siedem tysięcy lokali. Jednocześnie ceny utrzymują się na wysokim poziomie – przykładowo w Krakowie za metr kwadratowy trzeba zapłacić już ponad piętnaście tysięcy złotych, co oznacza wzrost rok do roku o ponad cztery procent.
Jak wygląda kontekst decyzji RPP i co wpłynęło na obecny stan rynku nieruchomości?
W świetle ostatnich wydarzeń rynkowych decyzja Rady Polityki Pieniężnej jest odpowiedzią na zauważalne spowolnienie aktywności transakcyjnej. Już w czwartym kwartale 2024 roku liczba zawieranych umów kupna-sprzedaży mieszkań spadła o osiemnaście procent rok do roku, a ceny w Warszawie ustabilizowały się na poziomie około jedenastu tysięcy dwustu złotych za metr kwadratowy. Paradoksalnie natomiast majowe dane z Krakowa pokazują wzrost cen do historycznych maksimów przy jednoczesnym spadku wolumenu sprzedaży.
Na taki stan rzeczy wpływa również luka popytowa wywołana brakiem nowych programów wsparcia po wygaszeniu popularnego „Bezpiecznego Kredytu 2%” pod koniec 2023 roku. Skutkiem tego było ograniczenie zakupów inwestycyjnych niemal o jedną trzecią, co pogłębiło problemy deweloperów oraz zmniejszyło dynamikę rynku wtórnego.
Porównując do wcześniejszych lat warto przypomnieć, że okres od końca 2021 do początku 2023 charakteryzował się gwałtownym wzrostem stóp procentowych z poziomu niemal zerowego do blisko siedmiu procent. To doprowadziło do załamania sprzedaży – liczba transakcji spadła aż o trzydzieści procent w stosunku do szczytu sprzed pandemii – oraz wzrostu udziału gotówki jako źródła finansowania zakupów do ponad czterdziestu procent wszystkich transakcji.
Jakie są perspektywy po obniżce stóp procentowych – czego mogą oczekiwać kupujący i inwestorzy?
W krótkim terminie (około sześciu do dwunastu miesięcy) spodziewane jest jedynie umiarkowane ożywienie na rynku mieszkaniowym. Nawet przy planowanych dalszych cięciach rzędu kolejnych pięćdziesięciu punktów bazowych wzrost liczby sprzedanych mieszkań nie przekroczy prawdopodobnie dziesięciu procent. Taka dynamika nie wystarczy jednak do efektywnego wykorzystania nadwyżek podaży i wyrównania popytu.
Z drugiej strony istnieje ryzyko spekulacji ze strony inwestorów instytucjonalnych, którzy mogą wykorzystać niższe koszty finansowania do wykupienia tańszych mieszkań pod wynajem lub dalszą odsprzedaż. Taka aktywność może utrwalić wysokie ceny i utrudnić dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych.
W średnim okresie (lata 2026–2027) kluczowa stanie się realizacja kompleksowych reform strukturalnych. Eksperci z Otodom postulują wdrożenie programów wsparcia także dla rynku wtórnego odpowiadającego za większość transakcji (około sześćdziesiąt osiem procent). Presję demograficzną dodatkowo potęguje grupa młodych dorosłych – tak zwani „gniazdownicy” – których obecnie około czterysta osiemdziesiąt tysięcy nie stać na samodzielne mieszkanie przy obecnych cenach i dochodach.
Długofalowo można obawiać się efektu „odroczonej podaży”. Deweloperzy ograniczają rozpoczęcia nowych inwestycji – dane za pierwszy kwartał 2025 roku pokazują spadek liczby nowych budów aż o dziewiętnaście procent względem analogicznego okresu poprzedniego roku. To może skutkować niedoborami mieszkań za kilka lat i dalszym wzrostem cen. Jednocześnie rośnie zainteresowanie nieruchomościami rekreacyjnymi – ceny działek nad jeziorami poszły w górę o ponad piętnaście procent w ciągu roku.
Co powinni wiedzieć kredytobiorcy i inwestorzy po obniżce WIBOR i jakie są alternatywy finansowania?
Dla osób posiadających kredyty hipoteczne lub planujących ich zaciągnięcie istotną informacją jest możliwość optymalizacji rat poprzez refinansowanie zobowiązań przy niższym WIBORZE. Przykładowo spadek WIBORU trzymiesięcznego o sto punktów bazowych może zmniejszyć miesięczną ratę kredytu o około czterysta dwadzieścia złotych przy kwocie pożyczki czterysta tysięcy złotych.
Należy jednak uważać na pułapkę lokacyjną – ceny mieszkań w mniejszych miastach notują tendencję spadkową sięgającą trzech procent rocznie, podczas gdy większe aglomeracje utrzymują wzrosty rzędu dwóch do czterech procent rocznie. Ta dynamika wymusza strategiczne podejście zarówno przy zakupach własnych lokali mieszkalnych, jak i inwestycjach.
Dla inwestorów atrakcyjną alternatywą staje się rynek nieruchomości rekreacyjnych. Ceny działek nad jeziorami rosną dynamicznie, oferując stopę zwrotu z inwestycji szacowaną między sześcioma a ośmioma procent rocznie. Z kolei segment wynajmu mieszkalnictwa doświadcza presji związanej ze zwiększoną ofertą najmu oraz spadkiem czynszów nawet o osiem procent w największych miastach.
Zaskakujące są także koszty wynikające z oczekiwania na lepsze warunki rynkowe – osoby odkładające decyzję zakupową od maja 2024 do maja 2025 roku straciły przeciętnie blisko pięćdziesiąt tysięcy złotych ze względu na wzrost cen i inflację. Coraz więcej kupujących korzysta również z alternatywnych źródeł finansowania takich jak sprzedaż innych nieruchomości czy fundusze własne – to wzrost udziału aż o dziewięć punktów procentowych od początku dekady.
Decyzja Rady Polityki Pieniężnej z maja tego roku to ważny sygnał dla rynku mieszkaniowego, jednak eksperci zgodnie podkreślają konieczność szerszego podejścia. Tylko połączenie działań monetarnych z nowoczesnymi programami wsparcia oraz zwiększeniem podaży przystępnych mieszkań może realnie wpłynąć na poprawę dostępności lokali dla szerokiego grona nabywców. Jak zauważa Katarzyna Kuniewicz: „Prawdziwy przełom nastąpi wtedy, gdy rata kredytu będzie stanowiła mniej niż trzydzieści procent mediany wynagrodzeń – obecnie przekracza ona niemal pięćdziesiąt procent”.
Zachęcamy czytelników do uważnego śledzenia bieżących zmian oraz aktywnego udziału w dyskusjach dotyczących przyszłości rynku nieruchomości zarówno online, jak i poprzez media społecznościowe. Wyrażanie opinii i dzielenie się doświadczeniami może pomóc kształtować politykę mieszkaniową korzystną dla wszystkich uczestników rynku.
