Pani Kasia przez kilka lat wynajmowała swoje mieszkanie na Airbnb, nie zgłaszając dochodów do urzędu skarbowego. Pewnego dnia otrzymała list z Krajowej Administracji Skarbowej (KAS) informujący o wszczęciu kontroli i możliwości nałożenia kary sięgającej nawet 30 tysięcy złotych. Ta historia nie jest wyjątkiem – od 2025 roku kontrola wynajmu krótkoterminowego w Polsce przybrała na sile, a fiskus prześwietla transakcje nawet pięć lat wstecz. Czy jesteś pewien, że Twoje rozliczenia z fiskusem są bezbłędne? Sprawdź, co musisz wiedzieć o najnowszych zmianach i jak uniknąć wysokich kar.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Co to jest kontrola wynajmu krótkoterminowego? | To działania KAS mające na celu weryfikację prawidłowości rozliczeń podatkowych właścicieli mieszkań oferowanych na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com. |
| Jakie kary grożą za niezgłoszone dochody z wynajmu? | Kary mogą sięgać do 30 tys. zł za wykroczenia skarbowe, a w przypadku oszustw podatkowych nawet milionów złotych. |
| Co zmienia dyrektywa DAC7 dla wynajmujących? | Wprowadza obowiązek automatycznego raportowania danych o transakcjach wynajmu krótkoterminowego do urzędów skarbowych przez platformy cyfrowe. |
Spis treści:
Nowa rzeczywistość dla właścicieli mieszkań na platformach wynajmu
Od stycznia 2025 roku kontrola wynajmu krótkoterminowego w Polsce weszła na zupełnie nowy poziom. Właściciele mieszkań oferujących noclegi na popularnych platformach, takich jak Airbnb czy Booking.com, muszą liczyć się z tym, że Krajowa Administracja Skarbowa (KAS) ma dostęp do szczegółowych danych o ich transakcjach. Wszystko dzięki unijnej dyrektywie DAC7, która od połowy 2024 roku zobowiązuje platformy cyfrowe do przekazywania informacji o użytkownikach i ich dochodach do organów podatkowych państw członkowskich.
Dane te obejmują m.in. imiona i nazwiska, numery PESEL, adresy zamieszkania oraz szczegóły dotyczące liczby i wartości transakcji. Dzięki temu fiskus może prześwietlać rozliczenia nawet pięć lat wstecz, co oznacza, że osoby ukrywające dochody z najmu ryzykują nie tylko kary finansowe, ale także konieczność dopłaty zaległych podatków wraz z odsetkami.
Statystyki pokazują skalę problemu – według Polskiego Stowarzyszenia Wynajmu Krótkoterminowego aż 70% spośród ponad 87 tysięcy aktywnych ofert w maju 2024 roku było nieprawidłowo rozliczanych. To efekt rosnącej presji fiskusa oraz coraz skuteczniejszych narzędzi kontroli.
Zrozumienie perspektywy skarbówki
KAS wyjaśnia, że celem nowych regulacji jest przede wszystkim zwalczanie unikania opodatkowania i uszczelnianie systemu podatkowego. Wprowadzenie dyrektywy DAC7 umożliwia szybkie dotarcie do rzetelnych danych o przychodach z wynajmu krótkoterminowego, które wcześniej często pozostawały poza zasięgiem organów kontrolnych.
Metody wykrywania nieprawidłowości obejmują analizę danych przekazywanych przez platformy rezerwacyjne oraz porównanie ich z deklaracjami podatkowymi właścicieli nieruchomości. Dodatkowo KAS wykorzystuje monitoring rachunków bankowych oraz sygnały od sąsiadów lub innych osób świadomych nieregularności. Dzięki temu fiskus może szybko identyfikować przypadki ukrywania dochodów lub niewłaściwego stosowania form opodatkowania.
Perspektywa wynajmujących
Nowe przepisy budzą wiele emocji wśród właścicieli mieszkań oferowanych na wynajem krótkoterminowy. Część z nich obawia się nadmiernej biurokracji oraz wysokich kar finansowych za błędy lub niedopatrzenia. Przykłady osób już ukaranych pokazują, że sankcje mogą przekraczać roczne przychody z najmu, co w praktyce zmusza wielu drobnych wynajmujących do zaprzestania działalności lub przejścia na długoterminowy najem.
Z drugiej strony pojawiają się głosy wskazujące na potrzebę profesjonalizacji rynku i uczciwej konkurencji. Eksperci podkreślają, że prawidłowe rozliczanie się z podatków to obowiązek każdego przedsiębiorcy czy osoby prowadzącej działalność gospodarczą – również w obszarze najmu krótkoterminowego. Nowe regulacje wymuszają więc bardziej transparentne podejście oraz zachęcają do korzystania ze wsparcia doradców podatkowych i nowoczesnych narzędzi księgowych.
Jak uniknąć problemów z urzędem skarbowym?
Przede wszystkim warto pamiętać o obowiązku dokładnego dokumentowania wszystkich przychodów związanych z wynajmem krótkoterminowym oraz terminowym składaniu odpowiednich deklaracji podatkowych. Po nowelizacji przepisów w 2025 roku coraz więcej właścicieli musi rozważyć rejestrację działalności gospodarczej zamiast korzystać z ryczałtu – zwłaszcza jeśli ich aktywność ma charakter stały i profesjonalny.
Dostępne są liczne aplikacje i programy księgowe dedykowane obsłudze najmu krótkoterminowego, które ułatwiają ewidencjonowanie transakcji oraz przygotowanie dokumentacji potrzebnej podczas kontroli skarbowej. Ponadto konsultacje z doradcami podatkowymi pozwalają uniknąć kosztownych błędów i lepiej dostosować formę opodatkowania do specyfiki prowadzonej działalności.
Ważne jest także śledzenie komunikatów urzędu skarbowego oraz korzystanie ze sprawdzonych źródeł informacji – zarówno oficjalnych stron ministerstwa finansów, jak i organizacji branżowych wspierających właścicieli mieszkań na rynku najmu krótkoterminowego.
Co dalej? Przyszłość rynku wynajmu krótkoterminowego
Analizy rynku wskazują, że pod wpływem nowych regulacji następuje stopniowa profesjonalizacja sektora wynajmu krótkoterminowego. Coraz większą rolę odgrywają aparthotele oraz firmy zarządzające nieruchomościami na wzór tradycyjnych operatorów hotelarskich. Prognozy mówią o wzroście udziału profesjonalnych podmiotów nawet do 45% rynku do końca dekady.
Taka transformacja może ograniczyć dostępność tanich ofert prywatnych mieszkań dla turystów, ale jednocześnie zwiększy bezpieczeństwo i jakość usług. Z kolei część drobnych właścicieli decyduje się na powrót do długoterminowego najmu mieszkań – co ma wpływ na rynek mieszkaniowy i ceny najmu w miastach.
Dlaczego to ważne nawet jeśli nie wynajmujesz mieszkania?
Zmiany dotyczące kontroli wynajmu krótkoterminowego mają szerszy wpływ na cały rynek mieszkaniowy oraz gospodarkę Polski. Uszczelnienie systemu podatkowego oznacza większe wpływy do budżetu państwa i ograniczenie szarej strefy. W efekcie może to przełożyć się na stabilizację cen najmu długoterminowego oraz lepsze warunki dla inwestorów i najemców.
Dodatkowo rosnąca transparentność sektora sprzyja rozwijaniu legalnej konkurencji oraz poprawie standardów obsługi gości turystycznych. Nawet osoby niezwiązane bezpośrednio z wynajmem powinny więc śledzić te zmiany, gdyż dotyczą one szeroko pojętego rynku nieruchomości i jego przyszłości.
Podsumowanie i wezwanie do działania
Kontrola wynajmu krótkoterminowego w Polsce od 2025 roku to znak czasów – koniec „dzikiej” ery najmu bez formalności i bezpiecznego ukrywania dochodów przed fiskusem. Właściciele mieszkań muszą dostosować się do nowych przepisów, by uniknąć wysokich kar finansowych oraz problemów prawnych. Świadome rozliczanie się to dziś nie tylko obowiązek, ale także sposób na budowanie wiarygodności i stabilności biznesu.
Zachęcamy wszystkich zainteresowanych rynkiem wynajmu do korzystania z dostępnych narzędzi księgowych, konsultacji eksperckich oraz uważnego śledzenia zmian legislacyjnych. Jak mówi wiceminister finansów Zbigniew Stawicki: „Ci, którzy płacą podatki, mogą spać spokojnie”. To najlepsza rada dla każdego właściciela mieszkania oferowanego gościom na krótkie pobyty.
