Historia właściciela mieszkania w Krakowie pokazuje skalę zmian, które dotknęły rynek najmu krótkoterminowego. Pan Marek, który przez kilka lat wynajmował swoje mieszkanie turystom za pośrednictwem platformy Airbnb, został zaskoczony wezwaniem do urzędu skarbowego. Okazało się, że urząd naliczył mu zaległości podatkowe sięgające kilkudziesięciu tysięcy złotych oraz grozi wysoką karą administracyjną do 30 tys. zł. Ta historia nie jest odosobniona – od 2025 roku kontrola najmu krótkoterminowego w Polsce weszła na nowy, znacznie bardziej rygorystyczny poziom, który obejmuje nawet pięć lat wstecz. W artykule przedstawiamy kompleksowy przegląd mechanizmów kontroli, konsekwencji dla rynku i obywateli oraz perspektyw na przyszłość.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Czym jest kontrola najmu krótkoterminowego? | To nadzór fiskalny nad wynajmem mieszkań na krótkie okresy, mający na celu wykrycie nieujawnionych przychodów i zaległości podatkowych. |
| Jak działa retroakcja w kontroli podatkowej? | Organy skarbowe mogą badać transakcje z ostatnich pięciu lat, nakładając kary i zaległości za wcześniejsze uchybienia. |
| Jakie są kary za niezgłoszoną działalność przy wynajmie krótkoterminowym? | Kara administracyjna może sięgnąć do 30 tys. zł, a wraz z zaległymi podatkami i odsetkami kwota ta często przekracza 100 tys. zł. |
Spis treści:
Nowy paradygmat kontroli podatkowej w erze cyfrowej
Od lipca 2024 roku Polska wprowadziła unijną dyrektywę DAC7, która diametralnie zmieniła podejście do kontroli najmu krótkoterminowego. Platformy cyfrowe takie jak Airbnb czy Booking.com zostały zobligowane do raportowania szczegółowych danych o wynajmujących oraz ich transakcjach bezpośrednio do Krajowej Administracji Skarbowej (KAS). Dane te obejmują m.in. tożsamość właścicieli nieruchomości, adresy lokali oraz wysokość przychodów uzyskanych z najmu.
W praktyce oznacza to automatyczne monitorowanie rynku najmu krótkoterminowego i szybkie wykrywanie nieprawidłowości dzięki zaawansowanym algorytmom analitycznym KAS. Do końca stycznia 2025 roku urząd otrzymał raporty dotyczące ponad 217 tysięcy podmiotów świadczących usługi noclegowe. Statystyki pokazują, że aż 62% spraw poddanych kontroli wykazało różnego rodzaju uchybienia podatkowe. To dowód na skuteczność nowych rozwiązań cyfrowych w walce ze szarą strefą[12].
Ekspertka prawa podatkowego dr Anna Kowalska podkreśla: „To nie jest zwykła kontrola – to pełna inwigilacja cyfrowa. Każda rezerwacja z ostatnich pięciu lat może być teraz poddana forensicznej analizie”. To oznacza radykalne zwiększenie transparentności rynku oraz wzrost ryzyka dla osób ukrywających dochody z najmu.
Mechanizm pięcioletniej retroakcji
Kontrola najmu krótkoterminowego opiera się na mechanizmie retroakcji, który umożliwia organom skarbowym ustalanie zaległości podatkowych sięgających nawet pięciu lat wstecz. Zgodnie z art. 70 Ordynacji podatkowej organy mają prawo badać dokumentację i transakcje od roku 2020 do chwili obecnej.
Praktyczny przykład pokazuje skalę potencjalnych zobowiązań: właściciel mieszkania w Warszawie wynajmujący lokal za około 400 zł za dobę przy średnim obłożeniu ok. 150 dni rocznie mógł uzyskać przychód rzędu 300 tys. zł przez pięć lat. Przy stawce podatku dochodowego i VAT zaległości mogą wynieść około 82 tys. zł plus kary administracyjne nawet do 30 tys. zł[7][12]. Tak duże obciążenia finansowe mogą doprowadzić do poważnych problemów zarówno mikroprzedsiębiorców, jak i osób wynajmujących okazjonalnie.
Konsekwencje dla rynku najmu krótkoterminowego
Upadki mikroprzedsiębiorców i konsolidacja rynku
Dane Urzędu Statystycznego wskazują na zauważalny spadek liczby aktywnych ofert na platformach takich jak Airbnb czy Booking.com – tylko w pierwszym kwartale 2025 roku zmniejszyła się ona o około 12% w Warszawie oraz nawet o 18% w Krakowie[1][6]. Wiele małych podmiotów wycofuje się z rynku ze względu na wysokie wymagania formalne i ryzyko finansowe związane z kontrolami.
Marek Nowak z CBRE zauważa: „Rynek przechodzi głęboką transformację. Małe podmioty bez wsparcia księgowego nie są w stanie sprostać nowym wymogom. Widzimy przejmowanie lokali przez profesjonalne fundusze inwestycyjne”. To oznacza konsolidację rynku wokół większych graczy dysponujących zasobami pozwalającymi na sprawne zarządzanie obowiązkami podatkowymi.
Wzrost kosztów dla konsumentów
Zmiany legislacyjne i wzrost kosztów obsługi prawnej oraz podatkowej przenoszone są częściowo na klientów końcowych – turystów korzystających z najmu krótkoterminowego. Średnia cena noclegu w Warszawie wzrosła z około 250 zł za dobę w 2024 roku do ponad 320 zł w pierwszych miesiącach 2025 roku[6][7]. Około jedna trzecia tej podwyżki wynika bezpośrednio ze zwiększonych obciążeń fiskalnych nakładanych na właścicieli nieruchomości.
Perspektywy i kontrowersje
Argumenty zwolenników zaostrzenia kontroli
Zwolennicy nowych regulacji wskazują przede wszystkim na zwiększenie wpływów do budżetu państwa oraz poprawę konkurencyjności wobec legalnych podmiotów branży hotelarskiej. Ministerstwo Finansów poinformowało o odzyskaniu już ponad 470 mln zł z tytułu zaległych podatków dzięki nowym przepisom[12].
Wiceminister finansów Zbigniew Stawicki argumentuje: „To walka o sprawiedliwość społeczną – profesjonalne hotele płacą pełen VAT, podczas gdy wcześniej wiele osób działało poza systemem i unikało opodatkowania”. Zdaniem resortu nowe przepisy są konieczne dla uczciwego funkcjonowania rynku turystycznego.
Głosy krytyki ze strony przedsiębiorców
Z kolei organizacje zrzeszające wynajmujących zwracają uwagę na problemy proceduralne i brak odpowiedniego okresu przejściowego. „Kontrole prowadzone są często bez uprzedzenia, a kary nakładane nawet za drobne błędy formalne” – mówi Joanna K., właścicielka apartamentów w Poznaniu[1][6]. Przedsiębiorcy postulują większą edukację i wsparcie zamiast represji.
Wpływ na przeciętnego obywatela
Nowe obowiązki dla okazjonalnych wynajmujących
Nawet osoby wynajmujące mieszkanie sporadycznie muszą dostosować się do nowych wymogów prawnych – oznacza to konieczność rejestracji działalności gospodarczej w CEIDG, prowadzenia ewidencji przychodów oraz składania deklaracji VAT-7 co miesiąc[5][7]. Brak tych formalności grozi karą administracyjną do wysokości 30 tys. zł niezależnie od wysokości osiągniętych dochodów[6][9].
Paradoksalne efekty uboczne
Analitycy rynku nieruchomości zauważają paradoksalne skutki zmian – spadek dostępności mieszkań na wynajem długoterminowy o około 14% w największych miastach Polski[12]. Wielu właścicieli decyduje się pozostawić lokale puste lub całkowicie wycofać z rynku niż mierzyć się z biurokracją oraz ryzykiem sankcji wynikających z najmu krótkoterminowego.
Przyszłość rynku w świetle nowych regulacji
Technologiczny wyścig zbrojeń
Aby sprostać rosnącym wymaganiom fiskusa oraz ułatwić rozliczenia podatkowe, platformy takie jak Airbnb wdrażają nowe rozwiązania technologiczne. Jedną z nich jest funkcja „AutoTax”, która automatycznie oblicza należne podatki, generuje deklaracje oraz przesyła dane do KAS w czasie rzeczywistym[14]. Koszt tej usługi to około 4,5% od każdej transakcji – co budzi kontrowersje zwłaszcza wśród mniejszych wynajmujących obawiających się dodatkowych opłat.
Perspektywy zmian legislacyjnych
Sejmowa komisja finansów pracuje nad projektem zmian ustawodawczych mających ułatwić życie najmniejszym uczestnikom rynku. Propozycje obejmują ulgę podatkową dla nowych podmiotów, uproszczoną formę rozliczeń przy przychodach do 50 tys. zł rocznie oraz obowiązkowe szkolenia podatkowe dla wynajmujących[12]. Projekt ma zostać poddany pod głosowanie jeszcze przed końcem trzeciego kwartału 2025 roku.
Konieczność walki ze szarą strefą i uporządkowania rynku najmu krótkoterminowego jest dziś jednym z priorytetów państwa polskiego. Choć regulacje budzą emocje i kontrowersje, to jednak ich skuteczność w zwiększaniu wpływów budżetowych jest niewątpliwa. Dla właścicieli mieszkań oznacza to konieczność adaptacji do nowych realiów, korzystania z narzędzi wspierających rozliczenia oraz zachowania pełnej transparentności wobec organów skarbowych.
Zachowując uczciwość i stosując się do obowiązujących przepisów można uniknąć dotkliwych kar oraz zapewnić sobie stabilność prowadzonej działalności. Monitorowanie zmian prawnych oraz aktywna edukacja to dziś kluczowe elementy bezpiecznego funkcjonowania na coraz bardziej wymagającym rynku najmu krótkoterminowego.
