W marcu 2025 roku nastąpił zaskakujący przełom na rynku nieruchomości w Polsce – co czwarty Polak spodziewa się spadku cen mieszkań, co stanowi trzykrotny wzrost wobec września 2024. Wyniki badania Kantar wskazują na zmianę nastrojów, wywołaną stabilizacją stóp procentowych oraz wygaszeniem programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ta rewolucja w oczekiwaniach ma istotne znaczenie dla kupujących i inwestorów, którzy coraz uważniej obserwują ceny mieszkań i warunki kredytowe.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jakie są prognozy cen mieszkań na 2025 rok? | Co czwarty Polak oczekuje spadku cen mieszkań po obniżce stóp procentowych w 2025 roku. |
| Jaki wpływ ma program Bezpieczny Kredyt 2% na ceny nieruchomości? | Program zwiększył popyt i ceny w 2023, ale jego zakończenie ochłodziło rynek i wpłynęło na stabilizację cen. |
| Jak zmieniły się preferencje kupujących na rynku mieszkaniowym w Warszawie w 2025? | Kupujący coraz częściej wybierają mieszkania z dobrym rozkładem, a nie tylko lokalizację, co wpływa na strukturę podaży. |
Spis treści:
Jak zmieniły się ceny mieszkań w Polsce według najnowszych badań?
Badanie Kantar przeprowadzone dla Otodom w marcu 2025 roku ujawnia istotną zmianę oczekiwań Polaków wobec rynku nieruchomości. Odsetek osób przewidujących wzrost cen mieszkań spadł z 68% we wrześniu 2024 do 52% obecnie. Równocześnie liczba oczekujących spadków cen wzrosła zaledwie z 8% do aż 25% – to trzykrotny wzrost w ciągu pół roku. Ta zmiana odzwierciedla rosnącą świadomość wpływu stabilizacji stóp procentowych oraz wygaszenia programu rządowego „Bezpieczny Kredyt 2%”[1][9].
W praktyce przekłada się to na wyhamowanie wzrostu cen. W pierwszym kwartale 2025 roku średnie ceny nowych mieszkań wzrosły jedynie o 2,1% rok do roku, a na rynku wtórnym o 3,9%, co jest najniższym tempem od początku pandemii[16]. Średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce wynosi obecnie około 11,8 tys. zł, podczas gdy w dużych miastach przekracza już poziom 15 tys. zł[2]. Wzrost podaży mieszkań wtórnych o około 20% w pierwszym kwartale tego roku dodatkowo wspiera stabilizację rynku[10].
Jakie były przyczyny przejścia od euforii do ostrożności na rynku nieruchomości?
Przełomowa zmiana nastrojów jest efektem kilku kluczowych czynników. Program „Bezpieczny Kredyt 2%”, który obowiązywał od końca 2023 do połowy 2024 roku, znacząco podniósł popyt na kredyty hipoteczne i przyczynił się do wzrostu cen o około 4% w trzecim kwartale ubiegłego roku[4]. Po zakończeniu tego wsparcia rynek zaczął się ochładzać.
Jak program „Bezpieczny Kredyt 2%” wpłynął na rynek mieszkaniowy?
Program oferował dopłaty do oprocentowania kredytów hipotecznych, co zwiększyło zdolność kredytową kupujących nawet o kilkadziesiąt procent. W efekcie banki udzieliły ponad połowy kredytów właśnie z tym wsparciem, powodując szybki wzrost popytu i presję na ceny[4]. Po jego wygaśnięciu popyt zaczął spadać, a rynek zaczął dostosowywać się do nowych warunków.
Jaki był wpływ wysokich stóp procentowych?
W okresie od połowy 2023 do początku 2025 WIBOR trzymany był na poziomie powyżej 7%, co ograniczało zdolność kredytową potencjalnych nabywców nawet o około jedną trzecią[8]. Jednak od października zeszłego roku stopy stabilizują się na poziomie NBP wynoszącym około 5,75%, a WIBOR już obniżył się do około 5,45% w kwietniu tego roku[18][16], co sprzyja poprawie sytuacji kredytobiorców.
Jak zmieniają się preferencje kupujących?
Coraz większe znaczenie mają czynniki takie jak rozkład pomieszczeń czy dostępność przestrzeni użytkowej. Według badania aż 63% kupujących zwraca uwagę przede wszystkim na funkcjonalność mieszkania, podczas gdy tylko nieco ponad jedna czwarta skupia się głównie na lokalizacji – to wyraźny zwrot względem wcześniejszych lat[7]. To przesunięcie wpływa też na strukturę podaży i ofert dostępnych zwłaszcza na rynku wtórnym.
Jakie są prognozy ekspertów dotyczące przyszłych cen mieszkań?
Eksperci rynku nieruchomości dzielą się obecnie dwoma głównymi nurtami prognoz. Z jednej strony pojawiają się opinie optymistyczne, wskazujące na możliwość korekty cen i poprawę dostępności mieszkań. Z drugiej – głosy ostrzegające przed utrzymaniem strukturalnych barier hamujących duże spadki.
Kto przewiduje przystępniejsze ceny?
Katarzyna Kuniewicz, Dyrektorka Badań Rynku w Otodom, podkreśla: „Zmiana oczekiwań to efekt kumulacji czynników: spadającego popytu inwestycyjnego, zwiększonej podaży wtórnej oraz zapowiedzi cięć stóp procentowych. Przy obniżkach stóp o nawet do dwóch punktów procentowych możemy spodziewać się korekty cen o około 5-7% w największych aglomeracjach”[1][9].
Grzegorz Woźniak z Q3D Locum dodaje: „Koszty działek budowlanych spadły o ponad 12% już w pierwszym kwartale tego roku. To przełoży się bezpośrednio na tańsze inwestycje deweloperskie za około dwa lata”[2].
Kto ostrzega przed ograniczeniami rynku?
Jarosław Sadowski z Rankomat.pl wskazuje: „Deficyt mieszkań nadal wynosi około trzy miliony lokali. Nawet zwiększenie rocznej produkcji do ćwierć miliona nie pozwoli szybko nadrobić braków. Spadki cen będą więc raczej symboliczne – maksymalnie kilku procent”[5].
Z kolei Polski Związek Firm Deweloperskich zwraca uwagę na wysokie koszty materiałów budowlanych – są one obecnie o niemal jedną piątą wyższe niż przed pandemią – co ogranicza możliwości głębszych obniżek bez zagrożenia rentowności firm[6].
Co oznaczają te zmiany dla kupujących, najemców i inwestorów?
Dla wielu osób planujących zakup mieszkania sytuacja zaczyna być bardziej sprzyjająca niż jeszcze kilka miesięcy temu. W Warszawie średnia cena ofertowa spadła od początku roku o ponad cztery procent i wynosi obecnie około 14 200 zł za metr kwadratowy[11][12]. Coraz częściej można negocjować rabaty rzędu nawet dziesięciu procent od ceny wywoławczej.
Dla najemców natomiast obserwujemy dynamiczny wzrost stawek najmu – aż o ponad dwadzieścia procent w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy. Specjaliści przewidują jednak stabilizację tych kosztów wraz ze wzrostem dostępności mieszkań pochodzących z rynku wtórnego[13].
Inwestorzy muszą liczyć się ze spadkiem rentowności najmu netto do około 4,8%, wobec wartości blisko siedmiu procent sprzed trzech lat. Niższe stopy procentowe mogą jednak poprawić opłacalność inwestycji poprzez tańsze finansowanie[16].
Ciekawostką jest fakt, że ponad połowa agentów nieruchomości zauważa większe spadki cen dotykające większych mieszkań niż kawalerki – to efekt migracji rodzin ku bardziej przestronnym lokalom poza centrum miast[10].
Jakie scenariusze rysują się dla rynku nieruchomości w Polsce na lata 2025-2026?
Analitycy wyróżniają trzy główne scenariusze rozwoju sytuacji:
Scenariusz podstawowy (60%)
Zakłada umiarkowane cięcia stóp przez RPP o około półtora punktu procentowego do końca roku oraz spadek cen ofertowych o kilka procent (3-5%). W efekcie sprzedaż może wzrosnąć nawet o piętnaście procent względem poprzedniego roku.
Scenariusz optymistyczny (25%)
Zawiera dodatkowe wsparcie ze strony nowych programów rządowych oraz silniejsze obniżki stóp (do poziomu około czterech procent). W takim układzie ceny utrzymałyby stabilność przy dynamicznym wzroście wolumenu sprzedaży nawet o jedną czwartą.
Scenariusz pesymistyczny (15%)
Związany jest z utrzymaniem wysokiej inflacji powyżej siedmiu procent oraz zamrożeniem stóp procentowych przez RPP. W tej sytuacji można spodziewać się niewielkiego wzrostu cen (około dwóch-trzech procent) przy jednoczesnym załamaniu liczby transakcji.
Mirosław Bednarek z Matexi Polska podsumowuje: „Rok 2025 będzie czasem przeceny dla cierpliwych nabywców. Najlepsze okazje pojawią się prawdopodobnie już w trzecim kwartale wraz z zakończeniem okresów rozliczeniowych deweloperów”[14].
Rynek nieruchomości stoi dziś u progu ważnych zmian. Stabilizacja stóp procentowych oraz wygaszenie programów rządowych powodują realny spadek dynamiki wzrostu cen mieszkań. Jednak trwałe problemy strukturalne – takie jak deficyt lokali czy koszty materiałów budowlanych – ograniczają skalę możliwych korekt.
Śledzenie decyzji Rady Polityki Pieniężnej oraz reakcji deweloperów będzie kluczowe dla wszystkich zainteresowanych zakupem lub inwestycją.
Podsumowując, ceny mieszkań powoli wychodzą ze spirali nieustannych podwyżek sprzed lat. Przełomowe zmiany nastrojów i sygnały z rynku dają nadzieję na bardziej przystępne oferty już w najbliższych miesiącach — warto być czujnym i gotowym wykorzystać nadchodzące okazje.
