Warszawski rynek biurowy w 2025 roku przeżywa zaskakujący paradoks – mimo rekordowego wzrostu popytu na wynajem powierzchni biurowych, współczynnik pustostanów utrzymuje się na wysokim poziomie 10,5%. W pierwszym kwartale roku najemcy podpisali umowy na ponad 160 tys. m² nowych biur, jednak znaczna część nowoczesnych przestrzeni pozostaje niewykorzystana. Ta sytuacja wynika ze zmieniających się preferencji najemców, ograniczonej podaży nowych inwestycji oraz rosnącej roli elastycznych rozwiązań biurowych. W niniejszym artykule analizujemy przyczyny tych zjawisk oraz przedstawiamy prognozy ekspertów dotyczące przyszłości rynku biurowego w Warszawie.
| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jakie są przewidywania dla rynku biurowego w Warszawie w 2025 roku? | Eksperci prognozują spadek wskaźnika pustostanów do około 9% oraz wzrost czynszów w centralnych lokalizacjach. |
| Dlaczego deweloperzy ograniczają nowe inwestycje biurowe w Warszawie? | Ze względu na wysokie koszty budowy i finansowania oraz koncentrację na projektach w centrum miasta. |
| Jaki jest wpływ pandemii na zapotrzebowanie na elastyczne przestrzenie biurowe w stolicy? | Pandemia zwiększyła popularność flex office’ów, które obecnie stanowią rosnący segment rynku biurowego. |
Spis treści:
Jak wygląda aktualna sytuacja na rynku biurowym Warszawy w 2025 roku?
W pierwszym kwartale 2025 roku widoczny jest dynamiczny wzrost popytu na powierzchnie biurowe – najemcy podpisali umowy na rekordowe 160 tys. m², co oznacza wzrost o 16% rok do roku. Jednocześnie wskaźnik pustostanów utrzymuje się na poziomie około 10,5%, co przekłada się na blisko 660 tys. m² niewynajętych powierzchni. Ten pozorny paradoks wynika z nierównomiernego rozłożenia popytu i podaży: większość nowych inwestycji koncentruje się w centralnych dzielnicach Warszawy, podczas gdy obszary peryferyjne odnotowują wyższe wskaźniki pustostanów, sięgające nawet 13%.
Dane pokazują także, że aż 54% transakcji najmu realizowanych było w ścisłym centrum miasta, gdzie wskaźnik pustostanów spadł do 7,4%. Warto podkreślić, że aż 17% powierzchni zajęli właściciele budynków prowadzący długoterminowe strategie zarządzania aktywami. Ta struktura wskazuje na rosnącą selektywność najemców oraz rosnącą wartość dobrze zlokalizowanych i nowoczesnych obiektów.
Jakie są przyczyny wysokiego poziomu pustostanów mimo rosnącego popytu?
Wysoki wskaźnik niewynajętych powierzchni wynika przede wszystkim z kilku czynników. Po pierwsze, istnieje duża różnica między lokalizacjami – obiekty położone poza centrum często nie spełniają oczekiwań najemców pod względem standardu i dostępności komunikacyjnej. Po drugie, zmieniające się preferencje firm wpływają na wybór bardziej elastycznych i ekologicznych przestrzeni, co powoduje niższy popyt na starsze lub mniej dostosowane budynki.
Dodatkowo, wysoki koszt najmu i utrzymania powierzchni klasy A poza centralnymi dzielnicami sprawia, że firmy szukają alternatyw lub ograniczają wielkość wynajmowanych biur. Te czynniki razem powodują utrzymywanie się istotnego poziomu pustostanów mimo ogólnego wzrostu liczby podpisywanych umów.
Dlaczego deweloperzy ograniczają nowe inwestycje biurowe w Warszawie?
W świetle ostatnich danych za pierwsze miesiące 2025 roku zauważalny jest trend ograniczenia nowych inwestycji deweloperskich. Planowana nowa podaż to jedynie około 135 tys. m² – znacząco mniej niż średnia historyczna. Powodem tego jest przede wszystkim koncentracja inwestycji wyłącznie w centralnych lokalizacjach Warszawy oraz rosnące koszty budowy i finansowania projektów.
Jan Szulborski z Cushman & Wakefield zwraca uwagę: „Wysokie ceny materiałów budowlanych i trudności z pozyskaniem finansowania sprawiają, że deweloperzy wolą skupić się na finalizacji istniejących inwestycji niż rozpoczynać nowe przedsięwzięcia.” Ponadto polityka banków i instytucji finansowych wymaga coraz bardziej rygorystycznej oceny ryzyka, co dodatkowo hamuje rozwój nowych projektów.
Jak pandemia COVID-19 wpłynęła na decyzje deweloperów?
Pandemia wywołała długotrwałe zmiany w sposobie pracy firm i ich podejściu do przestrzeni biurowych. Wielu najemców zdecydowało się na model pracy hybrydowej lub zdalnej, co zmniejszyło bezpośrednie zapotrzebowanie na tradycyjne powierzchnie biurowe. W efekcie deweloperzy dostosowują swoje strategie do nowych realiów rynkowych – coraz większą wagę przykładając do elastycznych rozwiązań oraz certyfikatów ekologicznych.
W odpowiedzi na te zmiany popularność zdobywają tzw. flex office’y – elastyczne przestrzenie umożliwiające pracę bez stałego przydziału miejsca. W Warszawie udział takich rozwiązań stale rośnie i do końca dekady może stanowić nawet do 15% całkowitej podaży powierzchni biurowej.
Jakie są perspektywy i opinie ekspertów dotyczące rynku biurowego Warszawy?
Eksperci rynku nieruchomości prezentują mieszane nastroje wobec dalszego rozwoju sektora biurowego w stolicy. Z jednej strony Ewa Derlatka-Chilewicz z Cushman & Wakefield podkreśla realną możliwość dalszego spadku wskaźnika pustostanów do poziomu około 9% jeszcze przed końcem 2025 roku, pod warunkiem utrzymania wysokiego tempa absorpcji powierzchni.
Z kolei Vitalii Arkhypenko wskazuje na stopniowe podnoszenie czynszów w najlepszych lokalizacjach oraz wzrost wartości nieruchomości posiadających certyfikaty BREEAM Excellent – co potwierdza rosnącą rolę standardów ESG (Environmental, Social and Governance) jako kluczowego czynnika decydującego o atrakcyjności budynków.
Czy ceny wynajmu będą rosły? Jak technologie wpływają na rynek?
Analitycy Savills prognozują wzrost czynszów za wynajem powierzchni biurowych w centrum Warszawy o około 4-6% do końca bieżącego roku. Budynki wyposażone w inteligentne systemy zarządzania energią oraz rozwiązania smart building mogą liczyć nawet na premię cenową rzędu 30%. Coraz większe znaczenie ma także inwestowanie w technologie zwiększające efektywność energetyczną, które mają podwoić swoje udziały do roku 2027.
Co oznaczają zmiany rynkowe dla firm i pracowników?
Z punktu widzenia przedsiębiorstw zmieniające się warunki rynkowe wymagają elastyczności zarówno pod względem wyboru powierzchni, jak i modeli pracy. Coraz więcej firm wdraża polityki desk-sharingu oraz adaptuje swoje siedziby zgodnie z zasadami ESG. Efektem jest także rozwój usług wellness w przestrzeniach biurowych – około 15% powierzchni w centrum miasta zostało przekształconych pod kątem poprawy komfortu pracowników.
Dla małych i średnich przedsiębiorstw dostępne są rozwiązania modułowe lub oferowane przez operatorów flex office’ów, które pozwalają efektywniej zarządzać kosztami najmu przy zachowaniu dostępu do nowoczesnych standardów infrastruktury.
Jak trendy ESG wpływają na decyzje firm dotyczące wyboru biur?
Zrównoważony rozwój staje się jednym z głównych kryteriów wyboru powierzchni przez najemców. Firmy coraz częściej wymagają od swoich siedzib certyfikatów ekologicznych takich jak BREEAM czy LEED. Takie budynki charakteryzują się niższymi kosztami eksploatacji oraz lepszym komfortem użytkowników, co przekłada się również na pozytywny odbiór marki pracodawcy.
Deweloperzy inwestują więc nie tylko w nowoczesne technologie, ale także dbają o aspekty społeczne i środowiskowe swoich projektów, co jest zgodne z globalnymi trendami ESG i oczekiwaniami rynku.
Warszawski rynek biurowy stoi dziś przed wyzwaniami związanymi z koniecznością pogodzenia rosnącego popytu ze specyficzną strukturą podaży i zmieniającymi się potrzebami najemców. Mimo wysokiego poziomu pustostanów perspektywy wskazują na stopniową poprawę sytuacji – zwłaszcza dzięki ograniczeniu nowych inwestycji poza centrum oraz adaptacji przestrzeni do modeli hybrydowych i elastycznych rozwiązań. Firmy przygotowujące się do przyszłości powinny zwracać uwagę nie tylko na lokalizację czy standard techniczny budynków, ale również aspekty związane ze zrównoważonym rozwojem i innowacyjnością infrastruktury.
