| To musisz wiedzieć | |
|---|---|
| Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości przez małżonków? | Każdy z małżonków musi złożyć osobną deklarację PIT-39, wykazując po połowie przychód i koszty. |
| Kiedy liczony jest pięcioletni okres zwolnienia z podatku? | Od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, niezależnie od zmian majątkowych jak rozwód czy intercyza. |
| Czy spłata byłego małżonka kwalifikuje się do ulgi mieszkaniowej? | Może, jeśli służy zabezpieczeniu własnego mieszkania, ale interpretacje KIS są w tym zakresie niejednoznaczne. |
Sprzedaż nieruchomości przez małżonków lub byłych małżonków to zagadnienie obarczone wieloma aspektami prawnymi i podatkowymi. W roku 2025 Krajowa Informacja Skarbowa (KIS) wydała precyzyjne wytyczne dotyczące rozliczenia takiej transakcji, które uwzględniają specyfikę majątku wspólnego oraz zmiany ustroju majątkowego po rozwodzie. Wiele osób zastanawia się, jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości zgodnie z aktualnymi przepisami i interpretacjami KIS, aby uniknąć niepotrzebnych kosztów podatkowych i komplikacji formalnych. Artykuł przedstawia pięć kluczowych zasad obowiązujących w 2025 roku, które pomogą zrozumieć mechanizmy rozliczenia podatkowego sprzedaży nieruchomości przez małżeństwa oraz osoby po rozwodzie.
Spis treści:
Podstawy prawne rozliczenia sprzedaży nieruchomości przez małżonków
Podstawą prawną opodatkowania przychodów ze sprzedaży nieruchomości jest art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (PIT). Zgodnie z nim, przychody z odpłatnego zbycia nieruchomości podlegają opodatkowaniu podatkiem dochodowym, jeżeli sprzedaż następuje przed upływem pięciu lat od końca roku kalendarzowego nabycia lub wybudowania tej nieruchomości. W przypadku małżonków istotne jest, że okres ten liczony jest od daty nabycia nieruchomości do majątku wspólnego, nawet jeśli później doszło do zmiany ustroju majątkowego lub rozwodu.
Majątek wspólny to ogół praw i obowiązków majątkowych nabytych przez małżonków w trakcie trwania ich związku małżeńskiego, chyba że umowa majątkowa stanowi inaczej. Znaczenie tego pojęcia dla rozliczenia sprzedaży nieruchomości jest kluczowe – gdy nieruchomość stanowi część wspólności majątkowej, każdy z małżonków jest zobowiązany do samodzielnego rozliczenia swojej części przychodu i kosztów w deklaracji PIT-39.
Ważnym aspektem jest również sytuacja, gdy nieruchomość została pierwotnie nabyta przez jednego z małżonków przed zawarciem małżeństwa i następnie włączona do majątku wspólnego poprzez umowę rozszerzającą wspólność majątkową. KIS potwierdza w interpretacjach z 2023 roku, że data pierwotnego nabycia pozostaje podstawą do liczenia okresu pięcioletniego zwolnienia podatkowego[3].
Dochód ze sprzedaży nieruchomości podlega opodatkowaniu stawką 19%, a każdy z małżonków powinien wykazać połowę przychodu oraz kosztów zakupu lub modernizacji we własnej deklaracji PIT-39. Taka zasada wynika z faktu, że przychody ze sprzedaży nie podlegają wspólnemu opodatkowaniu małżeństwa stosowanemu w innych źródłach dochodu, jak wynagrodzenie czy działalność gospodarcza[1][2].
Wspólność majątkowa a obowiązek podatkowy
W przypadku obowiązującej wspólności ustawowej każdy z małżonków traktowany jest jako osobny podatnik pod względem podatku dochodowego od sprzedaży nieruchomości. Oznacza to konieczność składania oddzielnych deklaracji PIT-39 oraz samodzielnego rozliczenia połowy przychodu i kosztów. Krajowa Informacja Skarbowa podkreśla tę zasadę w swoich interpretacjach już od kilku lat[1][2].
Istotne jest także rozróżnienie sytuacji, gdy jedna ze stron wykorzystuje nieruchomość na cele działalności gospodarczej. Mimo iż całość może być środkiem trwałym przedsiębiorstwa jednego z małżonków, podział przychodów ze sprzedaży pozostaje równy między oboje współwłaścicieli. To oznacza konieczność indywidualnego rozliczenia się obu stron niezależnie od faktycznego użytkowania[1].
Zawarcie umowy o rozdzielność majątkową (intercyzy) lub jej rozwiązanie wpływa na status prawny własności nieruchomości, ale nie zmienia daty jej nabycia dla celów podatkowych. Interpretacje KIS potwierdzają bowiem, że moment pierwotnego zakupu pozostaje punktem odniesienia do liczenia pięcioletniego okresu zwolnienia niezależnie od późniejszych zmian[3]. Podobnie po rozwodzie podział majątku zachowuje pierwotną datę nabycia nieruchomości dla celów podatkowych[9].
Sprzedaż nieruchomości po rozwodzie
Rozwód wiąże się często z koniecznością podziału majątku wspólnego, co rodzi pytania o konsekwencje podatkowe takiego podziału i ewentualnej późniejszej sprzedaży nieruchomości przez byłych małżonków. Sąd może orzec fizyczny podział nieruchomości na części lub przyznać ją jednemu z nich wraz ze spłatą drugiej strony albo nakazać jej sprzedaż z podziałem uzyskanych środków.
Ważne jest to, że data nabycia nieruchomości przypisana do danego małżonka nie ulega zmianie wskutek podziału czy spłat po rozwodzie. Oznacza to możliwość skorzystania ze zwolnienia podatkowego po upływie pięciu lat od pierwotnej transakcji zakupu[12]. Przykład: jeśli para kupiła mieszkanie w 2018 roku i rozstała się w 2023 roku, to sprzedając je w 2024 roku już nie zapłaci podatku dochodowego od tej transakcji.
Byli małżonkowie mogą również sprzedawać swoje udziały niezależnie. Każdy odpowiada za rozliczenie podatkowe swojej części udziału – jeśli sprzeda swój udział przed upływem pięciu lat od zakupu przez całość nieruchomości, zapłaci podatek tylko od swojej części dochodu[6][12]. Nawet gdy zarządzają wspólnie nieruchomością po rozwodzie, obowiązuje zasada składania osobnych deklaracji PIT-39 dla każdej strony[9].
Ulga mieszkaniowa dla (byłych) małżonków
Ulga mieszkaniowa pozwala na zwolnienie dochodu ze sprzedaży nieruchomości z podatku pod warunkiem przeznaczenia uzyskanych środków na cele mieszkaniowe w ciągu trzech lat od końca roku kalendarzowego sprzedaży. Dotyczy to zarówno osób pozostających w związku małżeńskim, jak i byłych małżonków[5][10].
Kwestia spłaty byłego małżonka jako celu mieszkaniowego budzi kontrowersje. Sądy administracyjne coraz częściej uznają tę spłatę za działanie zabezpieczające własne prawo do mieszkania i kwalifikujące się do ulgi mieszkaniowej[14]. Przykład takiego orzeczenia pochodzi z Wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie (sygn. III SA/Wa 516/19), gdzie spłata udziału była traktowana jako cel mieszkaniowy.
Z drugiej strony Krajowa Informacja Skarbowa nadal prezentuje ostrożne stanowisko i niejednokrotnie neguje możliwość zastosowania ulgi mieszkaniowej do spłat między byłymi małżonkami[14]. W praktyce oznacza to konieczność indywidualnej analizy sytuacji oraz konsultacji ze specjalistą przed dokonaniem rozliczeń podatkowych.
Interpretacje Krajowej Informacji Skarbowej – najnowsze wytyczne
Krajowa Informacja Skarbowa regularnie wydaje interpretacje dotyczące opodatkowania sprzedaży nieruchomości przez małżeństwa oraz osoby po rozwodzie. Najważniejsze stanowiska obejmują potwierdzenie obowiązku składania osobnych deklaracji PIT-39 przez każdego współwłaściciela bez względu na formę wspólności majątkowej[9], utrzymanie daty pierwotnego nabycia jako podstawy liczenia okresu zwolnienia z podatku[3], a także ograniczoną akceptację ulgi mieszkaniowej przy spłacie byłego współmałżonka[10][14].
KIS zachęca także do składania indywidualnych wniosków o interpretację w przypadku nietypowych lub skomplikowanych sytuacji. Takie podejście pozwala na uniknięcie ryzyka błędnej kwalifikacji zdarzeń i ewentualnych sankcji fiskalnych[8]. Podatnicy powinni szczegółowo opisać okoliczności związane ze statusem majątkowym oraz sposobem finansowania zakupu czy modernizacji nieruchomości.
Podsumowanie
Rozliczenie sprzedaży nieruchomości przez małżonków i byłych małżonków wymaga precyzyjnej znajomości przepisów prawa podatkowego oraz aktualnych interpretacji Krajowej Informacji Skarbowej. Kluczowe zasady obejmują konieczność składania oddzielnych deklaracji PIT-39 przez każdą ze stron oraz liczenie pięcioletniego okresu zwolnienia od momentu pierwotnego nabycia nieruchomości do majątku wspólnego. Po rozwodzie data ta nie ulega zmianie, co pozwala na korzystanie ze zwolnienia także byłym współmałżonkom.
Ulga mieszkaniowa pozostaje istotną formą optymalizacji podatkowej przy odpowiednim przeznaczeniu środków ze sprzedaży na cele mieszkaniowe, jednak wymaga ostrożnej interpretacji – szczególnie gdy dotyczy spłat między byłymi partnerami. Rekomendowane jest korzystanie z doradztwa podatkowego oraz składanie indywidualnych wniosków o interpretacje w przypadku wątpliwości.
Dzięki aktualnym wytycznym KIS na rok 2025 można skuteczniej planować transakcje związane ze sprzedażą nieruchomości i unikać nieoczekiwanych zobowiązań podatkowych. Nie daj się więc zaskoczyć – bądź świadomy swoich praw i obowiązków oraz korzystaj z dostępnej wiedzy eksperckiej.
