Lata 2005-2008 to złoty okres rynku nieruchomości oraz prawdziwa fala popularności kredytów frankowych. Z uwagi na dużą liczbę domów i mieszkań na sprzedaż w bardzo korzystnych cenach wielu Polaków zdecydowało się na podpisanie umowy kredytowej w obcej walucie. Niestety, bardzo szybko osoby takie doczekały się załamania sytuacji na rynku nieruchomości oraz drastycznej podwyżki cen franka szwajcarskiego. Dodatkowo okazało się, że umowy zawierane z bankami były sformułowane w sposób niekorzystny dla kredytobiorcy, który niejednokrotnie pozostawał z ogromnym zadłużeniem i perspektywą utraty domu.
Z uwagi na to oraz spadającą wartość zakupionych nieruchomości i coraz wyższe raty kredytowe wielu frankowiczów szybko zdecydował się na oddanie zakupionej w ten sposób nieruchomość pod wynajem, by, chociaż trochę ułatwić sobie spłatę zadłużenia.
Obecnie, gdy pojawiła się możliwość pozywania banków oraz unieważniania umów kredytowych we frankach coraz więcej frankowiczów bierze pod uwagę konieczność sądowego rozstrzygnięcia niezwykle niekorzystnego dla siebie zobowiązania. Wiele osób zastanawia się przy tym, czy fakt wynajmu nieruchomości może wpłynąć na szansę kredytobiorcy na wygraną w procesie. W dzisiejszym tekście spróbujemy odpowiedzieć na to pytanie.
Spis treści:
Wynajem mieszkania zakupionego na kredyt we frankach – trzy różne scenariusze
Wcześniej wspomnieliśmy o tym, że wielu frankowiczów zdecydowało się na wynajem zakupionej na kredyt we frankach nieruchomości. Nie każda z tych sytuacji wygląda jednak identycznie, a różnice te mogą znacząco wpływać na wyrok w przypadku wejścia frankowicza na drogę sądową przeciw bankowi. Zatem, żeby odpowiedzieć sobie na pytanie, jak wynajem takiego mieszkania wpływa na pogląd sądu na temat sytuacji frankowicza warto zastanowić się nad każda z tych sytuacji oddzielnie. W ten sposób będziemy mogli podzielić frankowiczów na 3 różne grupy:
- Osoby, które kupiły mieszkanie na kredyt w celach prywatnych, jednak z uwagi na swoja sytuację zdecydowały się oddać je pod wynajem.
- Osoby, które mając już jedno mieszkanie zdecydowały się na zakup drugiego i oddały je pod wynajem.
- Osoby, które zakupiły tzw. mieszkanie inwestycyjne w celach związanych z działalnością w branż nieruchomości.
Grupa pierwsza – oddanie prywatnego mieszkania pod wynajem a pozew frankowy
Sytuacja, gdy kredytobiorca najpierw kupił mieszkanie w celach prywatnych, a potem oddał je pod wynajem to najczęściej spotykany scenariusz. Bardzo często jest to mieszkanie charakteryzujące się małym metrażem, które po powiększeniu rodziny może zrobić się za ciasne dla kredytobiorcy. W takich sytuacjach frankowicze decydowali się na zakup większego lokum, a mniejsze, zadłużone we frankach oddawali pod wynajem.
Decyzja o wynajmie zamiast sprzedaży takiego mieszkania związana była ze zbyt wysokim kursem franka szwajcarskiego i nieopłacalnością jego sprzedaży. Wynajem w tej sytuacji jest jedynym rozsądnym rozwiązaniem, dlatego z punktu widzenia sądu taki przebieg sprawy nie stanowi żadnego problemu.
Zdecydowana większość sędziów uznaje, bowiem, że oddanie mieszkania pod wynajem po kilku lub kilkunastu latach od jego zakupu nie ma znaczenia dla ocenę ważności umowy kredytowej. Dzięki takiemu podejściu do tego typu spraw frankowicze, którzy najpierw sami mieszkali w nieruchomości, którą zakupili na kredyt we frankach, a następnie zdecydowali się na jej wynajem nie muszą obawiać się nieprzychylności sądu.
Grupa druga – zakup kolejnego mieszkania na wynajem prywatny a pozew frankowy
Druga z omawianych sytuacji ma miejsce, gdy z reguły zamożny kredytobiorca posiadający już własną nieruchomość na cele mieszkaniowe postanowił zakupić kolejną, tym razem z zamiarem jej wynajmowania. Bardzo często nieruchomość ta została zakupiona by generować dochód przeznaczany w całości na spłatę kredytu, tak by stosunkowo szybko spłacić całą należność, a w przyszłości oddać wolne od zadłużenia lokum swojemu dorosłemu dziecku.
Niestety, kredytobiorcy tacy mają nieco utrudnione działanie w sądzie. Powinni, bowiem wykazać, że najem mieszkania zakupionego na kredyt we frankach nie miał na celu prowadzenia działalności gospodarczej. Pomocne w tym przypadku mogą okazać się przepisy, a także interpretacje podatkowe wykazujące, że wynajem jednego lokalu nie stanowi jeszcze żadnej z form działalności gospodarczej.
Dodatkowo dobrym pomysłem będzie wykazanie, że kredytobiorca nie miał zamiaru zaciągać niniejszego kredytu na cele stricte inwestycyjne, a myślał jedynie o zabezpieczeniu przyszłości swoich dzieci. Niejednokrotnie zdarza się przecież, że jedno z dzieci frankowicza zamieszkuje rzeczone lokum w trakcie studiów lub innego etapu nauki. Taka okoliczność jest jak najbardziej korzystna.
W przypadku tego typu spraw warto dobrze przygotować swoją linię argumentacyjną oraz przejrzyście przedstawiać wszelkie fakty. Jeśli nic nie będzie budziło wątpliwości sędziego powinien on przychylić się do wniosku wysuniętego przez kredytobiorcę i unieważnić umowę kredytu.
Grupa trzecia – zakup mieszkania pod inwestycje a pozew frankowy
Ostatnia z dzisiejszych sytuacji ma miejsce, gdy kredytobiorca posiadający już kilka nieruchomości decyduje się na zakup kolejnej, w celach czysto inwestycyjnych. Często zdarza się tak, że kredytobiorca taki posiada nawet kilka nieruchomości przeznaczonych pod wynajem.
Jest to najtrudniejszy z przedstawionych wyżej rodzajów spraw, jednak nie do końca skazany na porażkę. Kredytobiorca taki w dalszym ciągu ma szansę wygrać sprawę przeciw bankowi, jednak musi liczyć się z pewnymi trudnościami. Najistotniejszą przeszkodą a drodze do wygranej może być fakt, uznania takiego kredytobiorcy przez sąd za przedsiębiorcę z uwagi na prowadzenie działalności z zakresu najmu nieruchomości. Jeśli się tak stanie to osoba taka traci jedną z przesłanek umożliwiających uznanie nieważności umowy kredytowej.
Na szczęście nawet uznanie kredytobiorcy za przedsiębiorcę nie oznacza porażki i zamknięcia mu drogi do wygrania sprawy. Większość umów kredytów frankowych jest, bowiem bezwzględnie nieważna, co oznacza, że jest ona nieważna od statusu kredytobiorcy i innych podobnych przesłanek. Żeby wygrać należy jednak przedstawić bardzo dobrą linię argumentacyjną i dowodową skupiającą się głównie na następujących kwestiach:
- 69 pr. bank.,
- zasady swobody umów,
- obejście przepisów prawa,
- naruszenie i wypaczenie przepisów dot. stosunku zobowiązaniowego.
Unieważnienie kredytu we frankach to jedne z najczęściej toczących się w polskich sądach spraw, a okoliczności zakupu nieruchomości na kredyt mogą być, jak widać, bardzo różne.
Kredytobiorca, który decyduje się wytoczyć pozew przeciw bankowi powinien za każdym razem bardzo dobrze zastanowić się nad tym tematem oraz skonsultować się z prawnikiem, który przeanalizuje przypadek i pomoże ocenić frankowiczowi jego szansę na wygraną. W ten sposób kredytobiorca będzie miał możliwość oszacowania korzyści oraz zagrożeń płynących z procesu, a także ocenić możliwość swojej wygranej.
