Spis treści:
Kontekst historyczny i struktura rynku biurowego
Ewolucja zasobów biurowych po 2020 roku
Łódzki rynek biurowy od 2020 roku przeszedł znaczące przeobrażenia. W momencie, gdy stopa pustostanów wynosiła około 16,4%, całkowita powierzchnia biurowa miasta oscylowała wokół 630 tysięcy metrów kwadratowych. Szybki rozwój sektora BPO/SSC był wówczas głównym motorem wzrostu popytu na powierzchnie biurowe. W 2023 roku zatrudnienie w centrach usług biznesowych osiągnęło poziom blisko 29,4 tysiąca pracowników, co dodatkowo napędzało zapotrzebowanie na nowoczesne biura.
Jednak już w 2024 roku pojawiły się pierwsze sygnały spowolnienia – dynamika wzrostu zatrudnienia w sektorze obniżyła się do niespełna 4,6%, a wskaźnik pustostanów w budynkach klasy A wzrósł do niemal 19,4%. Równocześnie podaż nowych powierzchni spadła do zaledwie 10 tysięcy metrów kwadratowych rocznie, co stanowiło znaczący regres względem okresu 2021-2022, kiedy to średnia roczna podaż wynosiła około 56 tysięcy metrów kwadratowych, głównie realizowanych przez deweloperów.
Segmentacja rynku według klas budynków
Struktura łódzkiego rynku biurowego jest zróżnicowana pod względem jakościowym i lokalizacyjnym. Budynki klasy A stanowią około 37,4% zasobów, dysponując powierzchnią około 256 tysięcy metrów kwadratowych. To właśnie w tym segmencie notuje się najwyższą stopę pustostanów – sięgającą aż 26,4%. Budynki klasy B+/B również zajmują blisko 37,4% podaży i cechują się podobnym poziomem niewykorzystanej powierzchni, oscylującym między 23 a 24%. Segment B-/C zamyka strukturę zasobów z udziałem ponad 25%, gdzie wskaźnik pustostanów wynosi około 26%.
Geograficznie największe zagęszczenie niewynajętych powierzchni występuje w śródmieściu Łodzi, gdzie współistnieją zarówno historyczne kamienice adaptowane na cele biurowe, jak i nowoczesne kompleksy typu Monopolis. Natomiast na peryferiach miasta, zwłaszcza we wschodnich dzielnicach takich jak Widzew czy Retkinia, poziom pustostanów jest niższy i wynosi około 16-18%, co wiąże się z mniejszą podażą nowoczesnych obiektów oraz inną strukturą popytu.
Czynniki kształtujące obecną sytuację rynkową
Presja ze strony modeli pracy hybrydowej
Model pracy hybrydowej stał się jednym z kluczowych czynników wpływających na zmniejszenie zapotrzebowania na tradycyjne powierzchnie biurowe. Badania przeprowadzone przez Katedrę Inwestycji i Nieruchomości Uniwersytetu Łódzkiego wskazują, że firmy działające w sektorze usług zdalnych wykorzystują swoje biura jedynie w 40-60% czasu pracy. W konsekwencji przedsiębiorstwa decydują się na redukcję wynajmowanej powierzchni średnio o jedną czwartą do jednej trzeciej podczas renegocjacji umów najmu.
Sektor IT jest szczególnie aktywny we wdrażaniu elastycznych rozwiązań przestrzennych – niemal połowa firm stosuje model desk-sharingowy, co pozwala ograniczyć liczbę przypisanych stanowisk pracy nawet o ponad jedną trzecią. Takie działania przekładają się bezpośrednio na wzrost wolnych powierzchni biurowych oraz presję na obniżenie czynszów.
Transformacja sektora usług biznesowych
Spowolnienie wzrostu zatrudnienia w centrach usług biznesowych jest kolejnym czynnikiem wpływającym na rynek biurowy Łodzi. Według danych Związku Liderów Sektora Usług Biznesowych (ABSL), dynamika zatrudnienia w lokalnych centrach spadła z blisko 7,8% w 2022 roku do zaledwie 3,2% rok później. Jednocześnie rośnie zastosowanie sztucznej inteligencji i automatyzacji procesów biznesowych – niemal jedna czwarta firm wdrożyła rozwiązania AI zmniejszające potrzebę utrzymania dużych powierzchni operacyjnych.
Te zmiany strukturalne prowadzą do ograniczenia potrzeby wynajmu tradycyjnych biur oraz zwiększają zainteresowanie elastycznymi formami użytkowania przestrzeni.
Koszty eksploatacyjne jako bariera rozwoju
Wzrost kosztów eksploatacyjnych stanowi istotną przeszkodę dla rozwoju rynku biurowego. Między rokiem 2022 a 2025 opłaty te wzrosły z przedziału 15-21 PLN za metr kwadratowy miesięcznie do zakresu od około 18,5 do nawet 23 PLN za metr kwadratowy. W połączeniu ze stabilnymi czynszami bazowymi wahającymi się między 9 a 15 euro za metr kwadratowy miesięcznie daje to całkowity koszt najmu na poziomie od około 50 do 65 PLN za metr.
Oznacza to wzrost o około 18% względem wartości sprzed pięciu lat, co wywiera presję zarówno na najemców poszukujących oszczędności, jak i deweloperów zmuszonych do dostosowania oferty cenowej oraz funkcjonalnej.
Strategie dostosowawcze uczestników rynku
Deweloperzy wobec nowych wyzwań
Deweloperzy aktywnie reagują na spowolnienie popytu poprzez dywersyfikację inwestycji i zmianę funkcji istniejących lub planowanych obiektów. Analiza bieżących projektów wskazuje, że niemal połowa z nich została przekształcona ze standardowych powierzchni biurowych na mieszkania w ramach segmentu PRS lub hotele. Kolejne trzydzieści procent inwestycji jest wstrzymywanych na etapie pozwolenia na budowę ze względu na niepewność rynkową.
Część deweloperów koncentruje się natomiast na oferowaniu przestrzeni „pod klucz” wyposażonych w zaawansowane rozwiązania technologiczne oraz infrastrukturalne wspierające elastyczne modele użytkowania. Przykładem takiej adaptacji jest kompleks Fuzja, gdzie znaczna część powierzchni została przekształcona na apartamenty premium z zachowaniem komponentu usługowego i biurowego.
Nowe modele zarządzania nieruchomościami
Zarządcy nieruchomości wdrażają innowacyjne systemy zarządzania przestrzenią odpowiadające aktualnym potrzebom najemców. Przykładowo systemy oparte na czujnikach IoT umożliwiają dynamiczne zarządzanie wykorzystaniem miejsc pracy oraz optymalizację zużycia energii i innych zasobów. Pakiety abonamentowe obejmujące meble i technologie ułatwiają elastyczne korzystanie z powierzchni bez konieczności dużych inwestycji początkowych ze strony najemców.
Budynek Textorial Park wykorzystuje rozwiązania Smart Office 4.0 pozwalające zmniejszyć koszty energii nawet o jedną czwartą dzięki monitorowaniu i regulacji intensywności użytkowania poszczególnych stref w czasie rzeczywistym.
Perspektywy rozwoju do 2030 roku
Scenariusze makroekonomiczne
Eksperci Cushman & Wakefield prognozują różne scenariusze rozwoju łódzkiego rynku biurowego. W wariancie bazowym przewiduje się stopniowy spadek stopy pustostanów do poziomu około 18-20% do roku 2027 dzięki corocznej absorpcji nowych powierzchni rzędu kilkudziesięciu tysięcy metrów kwadratowych.
W pesymistycznym scenariuszu utrzymujące się spowolnienie gospodarcze może spowodować utrzymanie wysokiego wskaźnika niewykorzystanej przestrzeni powyżej poziomu 25% aż do końca dekady. Czynsze realne mają natomiast rosnąć umiarkowanie o kilka procent rocznie przy jednoczesnym wzroście kosztów eksploatacyjnych o około pięć procent rocznie.
Kierunki transformacji urbanistycznej
W perspektywie urbanistycznej rynek będzie kształtowany przez trzy główne trendy: tworzenie klastrów specjalistycznych skupiających firmy z wybranych branż (np. medyczno-technologicznych), rozwój hubów multimodalnych integrujących dostęp do różnych środków transportu publicznego oraz powstawanie ekosystemów mieszkaniowo-biurowo-usługowych zgodnie z ideą miasta dostępnego w ciągu piętnastu minut.
Przykładem takiej transformacji jest projekt Nowa Monopolis – rewitalizacja postindustrialnego terenu obejmująca połączenie ponad dwunastu tysięcy metrów kwadratowych biur z trzystoma mieszkaniami oraz przestrzenią kulturalną i usługową. Takie podejście wpisuje się także w globalne trendy mixed-use oraz rewitalizację obszarów poprzemysłowych Łodzi.
Podsumowanie
Łódzki rynek biurowy stoi obecnie przed wyzwaniami wynikającymi ze zmieniających się modeli pracy, presji kosztowej oraz ewolucji sektora usługowego. Adaptacja inwestorów i zarządców nieruchomości poprzez konwersje funkcji obiektów oraz wdrażanie innowacyjnych systemów zarządzania może przynieść nowe impulsy rozwojowe i ograniczyć skalę pustostanów.
Jak zauważa ekspert branży nieruchomości: „Sukces łódzkiego rynku biurowego będzie zależał od zdolności integracji tradycji przemysłowej miasta z nowoczesnymi trendami urbanistycznymi i technologicznymi”. Współpraca międzysektorowa oraz otwartość na innowacje stanowią dziś fundament trwałego rozwoju tego segmentu rynku.
Dla inwestorów, deweloperów i najemców Łódź oferuje unikalną szansę uczestnictwa w transformacji przestrzeni miejskiej – od tradycyjnych biur po dynamiczne ekosystemy mixed-use – wpisując miasto w ścisłą czołówkę polskich centrów biznesowych przyszłości.
