Spis treści:
Straty PHN w 2024 roku – wyboista droga przez trudności rynkowe
Rok 2024 dla Polskiego Holdingu Nieruchomości (PHN) można porównać do wymagającej górskiej wyprawy, podczas której nieoczekiwane przeszkody wymuszają szybkie zmiany planów i adaptację do nowych warunków. Podobnie jak na szlaku, gdzie elastyczność i wytrwałość decydują o sukcesie, tak i w biznesie dynamiczne reagowanie na zmieniające się otoczenie jest kluczowe. PHN, jako jeden z największych graczy na polskim rynku nieruchomości komercyjnych, odgrywa istotną rolę w kształtowaniu branży. Jego wyniki finansowe mają znaczący wpływ na kondycję sektora oraz nastroje inwestorów. W 2024 roku spółka zanotowała stratę netto przekraczającą 184 mln zł, co wymaga dogłębnej analizy przyczyn i perspektyw na przyszłość.
Kontekst finansowy: Od kwartałów do całego roku
W 2024 roku Polski Holding Nieruchomości poniósł stratę netto sięgającą 184,4 mln zł, co oznacza pogorszenie wyniku o ponad 10% w porównaniu do poprzedniego roku, gdy strata wyniosła 167 mln zł. Pomimo wzrostu przychodów operacyjnych o niemal 43%, do poziomu 815,8 mln zł, spółce nie udało się przełożyć tej poprawy na dodatni wynik finansowy. Wskaźnik EBITDA pozostawał ujemny i choć zmniejszył się z -73,7 mln zł w 2023 roku do -14,4 mln zł w 2024 roku, to nadal sygnalizował problemy z generowaniem gotówki na działalności operacyjnej.
Dynamika kwartalna obrazuje narastające trudności: pierwszy kwartał zamknął się stratą netto około 41,6 mln zł, drugi kwartał przyniósł pogłębienie straty do 48,5 mln zł, a trzeci kwartał to kolejna strata rzędu 37,3 mln zł. Łącznie po trzech kwartałach strata netto wyniosła ponad 112 mln zł. Ostatecznie czwarty kwartał dodał kolejne 72 mln zł ujemnego wyniku, co potwierdza negatywny trend finansowy utrzymujący się przez cały rok.
Przyczyny strat: Czynniki wewnętrzne i zewnętrzne
Presja na rynku nieruchomości komercyjnych
Jednym z kluczowych czynników wpływających na straty PHN była sytuacja rynkowa w segmencie nieruchomości komercyjnych. W 2024 roku rynek biurowy w Polsce charakteryzował się wysokim wskaźnikiem pustostanów, który w dziewięciu największych miastach przekroczył 14%. Spadek popytu obserwowano zwłaszcza w Warszawie (-5%) oraz w miastach regionalnych (-17%). Konkurencja ze strony nowoczesnych budynków klasy A dodatkowo ograniczała możliwość skutecznego komercjalizowania starszych obiektów należących do PHN.
Spółka dysponuje portfelem obejmującym około 45 budynków komercyjnych o wartości szacowanej na ponad 2,4 mld zł. Pomimo wzrostu przychodów z najmu o ponad 23% w pierwszym półroczu do poziomu niemal 147 mln zł, rentowność tego segmentu była obciążona wysokimi kosztami modernizacji oraz utrzymania nieruchomości. To ograniczyło pozytywny wpływ wzrostu przychodów na wynik finansowy całej grupy.
Koszty finansowania i wpływ stóp procentowych
Wysokie stopy procentowe NBP utrzymujące się powyżej 6% przez większość roku znacząco podniosły koszty obsługi zadłużenia PHN. Spółka odnotowała stratę z działalności finansowej przekraczającą 56 mln zł w pierwszym półroczu, głównie za sprawą rosnących odsetek kredytów oraz niekorzystnych różnic kursowych związanych z osłabieniem złotego wobec euro. Warto podkreślić, że zadłużenie denominowane w walutach obcych zwiększyło ryzyko kursowe i wpłynęło negatywnie na wynik netto.
Słabnąca rentowność segmentów operacyjnych
W segmencie deweloperskim spółka odnotowała spadek liczby przekazanych mieszkań oraz ujemne wyniki operacyjne – strata netto w III kwartale wyniosła około 3,8 mln zł. Usługi budowlane również wykazywały niższe marże na realizowanych kontraktach, co potwierdza strata rzędu kilkuset tysięcy złotych w tym samym okresie. Segment hotelarski pomimo wzrostu przychodów o ponad 6% nie wypracował znaczącego zysku netto ze względu na wysokie koszty inwestycji i rozwoju nowych restauracji.
Strategia na lata 2025-2030: próba przełomu
W odpowiedzi na trudną sytuację rynkową i finansową Polski Holding Nieruchomości przedstawił nową strategię rozwoju zakładającą zwiększenie skali działalności oraz dywersyfikację źródeł przychodów. Główne filary planu obejmują rozwój projektów deweloperskich mieszkaniowych i komercyjnych, segment PRS (instytucjonalny wynajem mieszkań), usługi budowlane oraz optymalizację portfela nieruchomości.
W części deweloperskiej planowane jest wybudowanie około 3,2 tysiąca mieszkań oraz rozbudowa powierzchni biurowej o około 40 tys. mkw., a także magazynowej do poziomu nawet kilkuset tysięcy mkw. Celem jest osiągnięcie rocznych przychodów operacyjnych przekraczających 1,6 mld zł do końca dekady.
Segment PRS ma odegrać coraz ważniejszą rolę jako odpowiedź na zmieniające się potrzeby rynku mieszkaniowego – PHN zamierza wykorzystać około 30 tys. mkw. swoich aktywów do długoterminowego wynajmu instytucjonalnego mieszkań.
Usługi budowlane mają zostać rozwinięte poprzez zwiększenie udziału kontraktów dla podmiotów zewnętrznych i osiągnięcie ponad 2,7 mld zł przychodów rocznie do końca dekady. Równocześnie planowana jest restrukturyzacja portfela poprzez sprzedaż mniej rentownych lub starszych aktywów stanowiących około jednej trzeciej obecnego majątku firmy.
Kontekst historyczny: analiza trendów i miejsce PHN na rynku
Przyglądając się danym z ostatnich sześciu lat można zauważyć powtarzający się wzorzec strat netto – cztery lata przyniosły ujemne wyniki finansowe dla spółki. Główne źródło tych strat to ujemne przeszacowania wartości nieruchomości, które tylko w samym 2024 roku osiągnęły blisko -184 mln zł. Nawet dynamiczny wzrost przychodów nie rekompensował tych ubytków wartości aktywów.
W porównaniu z konkurencją PHN plasuje się w grupie przedsiębiorstw notujących straty – około połowa firm z indeksu WIG-nieruchomości zakończyła rok podobnie. Jednak ze względu na strukturę akcjonariatu (dominacja państwa) i ograniczoną elastyczność operacyjną PHN ma utrudnioną możliwość szybkiego dostosowania modelu biznesowego względem bardziej elastycznych prywatnych deweloperów.
Perspektywy rozwoju sektora i prognozy na rok 2025
Mimo wyzwań PHN przystępuje do nowego roku z ambitnymi planami strategicznymi i świadomością istniejących zagrożeń. Zadłużenie netto na poziomie ponad 329 mln zł ogranicza możliwości inwestycyjne spółki, co wymaga ostrożnego zarządzania kapitałem i skutecznej realizacji projektów.
Krytyczne dla poprawy sytuacji będzie stabilizacja poziomu stóp procentowych NBP – ich dalszy wzrost może jeszcze bardziej obciążać koszty finansowania zadłużenia. Jednocześnie ożywienie popytu na powierzchnie biurowe pozwoli zwiększyć przychody z najmu i poprawić rentowność segmentu komercyjnego.
Realizacja projektów deweloperskich oraz rozwój segmentu PRS stanowią największe nadzieje na przełom – jeśli uda się sprawnie wdrożyć te plany zgodnie z założeniami strategii, PHN ma szansę powrócić do ścieżki wzrostu i stabilizacji finansowej.
Podsumowanie
Straty PHN w 2024 roku są efektem nakładających się czynników makroekonomicznych – rosnących kosztów finansowania i presji rynkowej – a także problemów wewnętrznych związanych ze strukturą portfela nieruchomości i słabnącą rentownością poszczególnych segmentów działalności. Mimo wzrostu przychodów operacyjnych grupa nie była jeszcze w stanie odwrócić negatywnych trendów wynikających ze spadku wartości aktywów oraz wysokich kosztów obsługi zadłużenia.
Nowa strategia zakładająca rozwój mieszkalnictwa instytucjonalnego (PRS), inwestycje deweloperskie oraz optymalizację portfela tworzy podstawę dla potencjalnej poprawy wyników w kolejnych latach. Sukces tych działań będzie jednak silnie uzależniony od stabilizacji otoczenia makroekonomicznego oraz efektywnej realizacji zaplanowanych projektów.
Dla obserwatorów rynku nieruchomości polski holding pozostaje przykładem firmy doświadczej trudności typowych dla sektora komercyjnego w Polsce – lecz jednocześnie pokazuje kierunek zmian koniecznych do odzyskania pozycji lidera branży. Wytrwałość i umiejętność adaptacji będą kluczowe dla przyszłych rezultatów PHN oraz całego rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce.
